Nỗi lo bong bóng nhà, đất trở lại với thị trường TP.HCM

Giá nhà, đất nhảy múa

Năm 2017, Tập đoàn Hà Đô mở bán Dự án Hà Đô Centrosa Garden tại quận 10, TP.HCM với giá trung bình từ 2,7 tỷ đồng đến hơn 4 tỷ đồng/căn hộ chung cư. Hiện dự án đang trong giai đoạn bàn giao và giá đã có mức chênh lên tới từ 1 - 1,8 tỷ đồng/căn hộ.

Tương tự, tại Dự án Him Lam Phú An, quận 9 do Him Lam Land làm chủ đầu tư. Dự án bàn giao nhà cuối năm 2018, có giá khi mở bán  từ 1,8 - 1,9 tỷ đồng/căn hộ 68 m2, giờ mức chênh cũng lên tới 500 - 700 triệu/căn hộ.

Tại quận 2, Dự án The Sun Avenue trên đường Mai Chí Thọ do Novaland làm chủ đầu tư cũng tăng mạnh. Cụ thể, năm 2017, giá khi mở bán là từ 2,5 tỷ đồng đến hơn 3 tỷ đồng/căn hộ hơn 60 m2. Thế nhưng, từ cuối năm 2018, khi bàn giao nhà cho tới nay, giá tăng dần và hiện có mức chênh lên tới 1 tỷ đồng/căn hộ.

Tuy nhiên, mức tăng giá cao nhất thuộc về Dự án Van Phuc City tại quận Thủ Đức do Tập đoàn Đại Phúc làm chủ đầu tư. Năm 2016, chủ đầu tư mở bán lần đầu với căn nhà phố diện tích 5x20 m với thiết kế 1 triệt 2 lầu giá hơn 4 tỷ đồng/căn. Chỉ sau đó 1 năm, giá tăng lên trên 7 tỷ đồng, tới năm 2018 tăng lên khoảng 10 tỷ đồng và hiện giá đã dao động từ 17 - 20 tỷ đồng/căn.

Những khu nhà phố xây sau ở dự án này, giá cũng ghi nhận tăng mạnh, hiện giá cao nhất là khu nhà phố thương mại với giá 27 tỷ đồng/căn hộ. Trong khi đó, đầu năm 2019, giá bán chỉ 22 tỷ đồng/căn hộ cùng diện tích và số tầng.

Không chỉ căn hộ, nhà phố thương mại, giá đất nền tại nhiều khu vực ở TP.HCM cũng tăng không ngừng từ đầu năm 2018 đến nay. Chẳng hạn, trên đường Nguyễn Xiển, quận 9, đầu năm 2018 giá đất ở mức 35 triệu đồng/m2, nhưng nay lên tới 48 - 55 triệu đồng/m2.

Tại khu Thạch Mỹ Lợi, quận 2, đầu năm 2018, giá đất ghi nhận khoảng 70 - 80 triệu đồng/m2, nay đã lên tới 100 triệu đồng/m2. Giá nhà, đất tăng chậm nhất được ghi nhận thuộc về khu Nam do ảnh hưởng của hạ tầng quá tải và ô nhiễm môi trường. Tuy nhiên, theo nghiên cứu của Công ty DKRA Vietnam, mức giá từ đầu năm 2018 tới nay của khu vực này cũng tăng 20%.

Còn ở khu Tây, theo DKRA Vietnam, mức giá tăng khoảng 30% kể từ đầu năm 2018 tới nay. Cụ thể, đầu năm 2018, tại các dự án thuộc huyện Hóc Môn và Củ Chi có giá từ 15 - 20 triệu đồng/m2, nay đã lên tới gần 30 triệu đồng/m2.

Một báo cáo mới đây nhất của trang tin Batdongsan.com.vn công bố cho biết, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế và tình hình kinh doanh tốt liên tục trong 2 quý vừa qua, giá chào bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM trong quý II/2019 có xu hướng tăng thêm từ 4,5 - 6% so với quý trước.

Các dự án chung cư mở bán tiếp theo trong quý này đều có giá tăng thêm thấp nhất từ 5 - 10% so với đợt bán đầu năm. Giá bán trung bình căn hộ trên thị trường đạt mức 39 - 47 triệu đồng/m2, tăng 21,6% năm so với cùng kỳ 2018. Trong đó, phân khúc cao cấp ghi nhận mức tăng đến 52,9%, tiệm cận khoảng giá 80 - 120 triệu đồng/m2.

Ở thị trường nhà liền thổ, giá bán sơ cấp tiếp tục với mức tăng 18,7% so với cùng kỳ năm 2018. Giá thứ cấp tại thị trường này có nơi ghi nhận mức tăng từ 20 - 40%, chủ yếu là ở phân khúc biệt thự và nhà phố thương mại.

Theo Batdongsan.com.vn, số người có nhu cầu tìm mua nhà liền thổ tại TP.HCM cao gấp 3 lần so với lượng hàng thực tế chào bán.

Giá bán sơ cấp nhà phố thương mại trong quý này đạt gần 95 triệu đồng/m2 do nguồn cung mới chào bán tọa lạc ở các khu vực đã có cộng đồng sinh sống ổn định. Riêng với dòng sản phẩm biệt thự ghi nhận ở mức từ 80 triệu đồng/m2. Tỷ lệ tăng giá thuần không bao gồm các dự án mới của dòng sản phẩm biệt thự ghi nhận tăng 17%.

Dấu hiệu của bong bóng giá

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land cho rằng, sốt đất không phải là hiện tượng mới trong nền kinh tế Việt Nam. Trong lịch sử, đã nhiều lần bong bóng hình thành và sụp đổ như giai đoạn 1991-1994, 2001 - 2003 hay gần đây là 2007 - 2008, khi mà lượng hàng mở bán ít, cộng thêm việc thị trường bị đẩy giá lên cao… khiến thị trường rơi vào bong bóng.

“Tín hiệu rõ ràng nhất về bong bóng bất động sản là mặt bằng giá bị đẩy lên quá cao. Khi mặt bằng giá được đẩy lên cao, xa vời tầm tay người mua ở thực, khi đó thị trường sẽ không thể tiêu thụ được hàng và dẫn tới bong bóng”, bà Hương nói.

Giá căn hộ Hà Đô Centrosa có mức chênh lên tới 1 - 1,8 tỷ đồng/căn hộ.

Cũng theo bà Hương, mặt bằng giá bất động sản có thể tăng lên rất nhanh trong một thời gian ngắn nếu có những kỳ vọng về sự cải thiện về cơ sở hạ tầng và điều đó là một diễn biến hợp lý thể hiện sự hiệu quả của nền kinh tế thị trường. Sự tăng giá chỉ thực sự bất ổn khi nó xuất phát từ hành động đầu cơ của những người tham gia thị trường và hiện tại, việc tăng giá đang nằm trong tay của giới đầu cơ và chủ đầu tư.

Còn ông Trần Tuấn Khang, giảng viên Khoa Kinh tế vĩ mô, Đại học kinh tế TP.HCM cho rằng, thời điểm hiện tại, lượng hàng bất động sản mở bán rất thấp, được cho là thấp nhất trong nhiều năm nay. Việc khan hàng trong khi nhu cầu mua nhà tăng cao dẫn tới việc giá đất tiếp tục bị đẩy tăng cao hơn bình thường.

Trong chu kỳ lần này, giá đất bắt đầu có dấu hiệu tăng nóng cục bộ tại nhiều địa phương từ năm 2017 và tiếp tục lan rộng không chỉ ở TP.HCM, mà còn ở nhiều tỉnh, thành phố khác có yếu tố nền tảng như dự án hạ tầng lớn sắp triển khai hoặc được nâng cấp lên các đơn vị hành chính cao hơn.

Những người đầu cơ, giống như những người tham gia các mô hình đa cấp, không quan tâm đến các yếu tố nền tảng cấu thành giá trị của tài sản. Điều họ quan tâm là tốc độ tăng giá tài sản trong quá khứ và kỳ vọng tốc độ tăng giá sẽ tiếp tục diễn ra trong tương lai.

Quyết định của một nhà đầu tư lý tính dựa trên đánh giá về giá trị thực của tài sản và kỳ vọng mức giá sẽ tăng đúng về mức giá trị thực. Ngược lại, những người mua đầu cơ luôn dựa trên xu hướng đang diễn ra, có tính “bầy đàn” và tăng đột biến về số lượng giao dịch.

“Cũng cần phải lưu ý, việc cung cấp các thông tin giả tạo, làm giả các văn bản nhà nước là việc làm phi pháp cần phải được các cơ quan quản lý nhà nước xử lý thích đáng. Mặc dù vậy, bản chất của việc đầu cơ không vi phạm các quy định pháp luật. Vì vậy, việc ngăn chặn bong bóng giá đất không thể chỉ dựa trên các biện pháp hành chính để ngăn chặn trong ngắn hạn.

Quan trọng hơn, các thông tin giả mạo hay hoạt động của nhóm nhà đầu cơ “cá mập” chỉ là những chất xúc tác và nguyên nhân bề nổi của việc hình thành bong bóng. Những cơn sốt đất không thể xảy ra nếu không có một số lượng lớn những nhà đầu cơ cá nhân sẵn sàng tham gia thị trường để tìm kiếm lợi nhuận. Với họ, các thông tin quy hoạch hay các giao dịch giả tạo ban đầu chỉ là những lý do để thu hút họ tham gia lướt sóng đầu cơ”, ông Khang cho biết.

Cũng trong tâm trạng lo lắng về giá đất tăng bất ổn như hiện nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, từ đầu năm 2019 tới nay, mức tăng giá đất tại TP.HCM từ 19 - 30% so với năm 2018 là quá cao và chưa hợp lý. Ông Châu đề xuất, nên tiếp tục áp dụng mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 tương đương hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018, tức là chỉ tăng từ 5 - 8,33%.

“Về lâu dài, để tăng tính chịu trách nhiệm và chủ động của Thành phố, cần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 theo hướng Chính phủ không ban hành khung giá đất và giao thẩm quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất có niên độ 5 năm. Hàng năm, các tỉnh, thành phố được điều chỉnh bằng hệ số để đảm bảo thực hiện đúng nguyên tắc giá đất phù hợp với giá thị trường theo quy định của Luật Đất đai”, ông Châu nói.

Ngoài ra, ông Khanh còn cho rằng, ở góc độ thị trường, chính nhà đầu tư đang tiếp tay cho việc tăng giá của giới đầu cơ. Ví dụ, các dự án bất động sản mở bán hiện nay luôn mở nhiều đợt, để khích thích khách hàng mua có lời, mỗi đợt chủ đầu tư tăng từ 2 - 5%, tới đợt cuối cùng một dự án có thể tăng từ 10 - 20% và khi dự án được bàn giao thì có thể tăng tới 50%.

Trong khi đó, tại nhiều dự án, có tới 60% khách mua nhà là giới đầu tư mua lướt sóng hoặc mua cho thuê. Điều này thực sự là mối lo cho toàn bộ thị trường, bởi nếu cứ đẩy giá nhà, đất tăng nhanh như hiện nay, người mua nhà lại càng khó khăn trong việc mua nhà và giao dịch diễn ra trên thị trường giữa các nhà đầu tư, rất dễ dẫn tới cảnh bong bóng thị trường giá nhà.