Hà Nội: Nguồn cầu tốt thúc đẩy thanh khoản
Theo BHS Property, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung nhà ở cao tầng Hà Nội trong quý IV/2025 vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, tuy nhiên nguồn cung giảm so với các quý trước.
Cụ thể, nguồn cung sơ cấp trong quý đạt hơn 5.000 căn, giảm 58% so với quý trước và giảm 63% so với cùng kỳ năm 2024. Lượng giao dịch ghi nhận tốt đạt gần 4.100 căn, tỷ lệ hấp thụ đạt 81,4%.
Trong quý IV/2025, thị trường Hà Nội có 10 dự án mới/phân khu mới của các dự án hiện hữu, cung cấp ra thị trường hơn 3.200 sản phẩm, đóng góp phần lớn vào nguồn cung cũng như lượng hấp thụ tiêu biểu như Lumiere Orient Pearl, Imperia Plaza - The Queen, The Prime Starlake…. Nguồn cung tập trung chủ yếu tại các khu vực Gia Lâm, Phúc Lộc, Cầu Giấy và Phúc Lợi, trong khi Việt Hưng, Đống Đa và Giảng Võ ghi nhận có nguồn cung và giao dịch nhưng rất hạn chế.
 |
Quỹ đất nội đô hạn chế khiến nguồn cung căn hộ mới của Hà Nội chủ yếu ở vùng ngoại ô. Ảnh: Bình Minh. |
Về phân hạng, các căn hộ hạng A và hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng chủ yếu với gần 85% tổng nguồn cung trong quý, do đó lượng giao dịch phần lớn cũng đến từ 2 phân khúc này. Thị trường gần như không còn sự xuất hiện của căn hộ hạng C. Tính chung cả năm 2025, nguồn cung và lượng giao dịch tại Hà Nội lần lượt đạt hơn 22.000 căn và hơn 21.000 căn, giảm lần lượt 31.4% và 30.4% so với năm 2024.
Theo BHS Property, hiện nay thị trường nhà ở cao tầng Hà Nội gần như không còn sản phẩm có mức giá dưới 55 triệu đồng/m2. Đơn giá trung bình chào bán mới quý IV/2025 đạt hơn 122 triệu đồng/m2, tăng gần 9% so với quý trước và tăng hơn 42% so với cùng kỳ năm trước do sự xuất hiện của nhiều dự án phân khúc cao cấp và các dự án đi vào giai đoạn bàn giao. Như vậy, trong năm 2025, đơn giá chào bán mới tăng trung bình 12%/quý và có xu hướng tăng chậm lại đến cuối năm.
Xu hướng mở rộng biên độ giá lớn trong giai đoạn 2021 - 2025 phản ánh sự phân hóa mạnh mẽ của thị trường, khi giá cao nhất có sự biến động lớn và đạt đỉnh tại mức giá gần 320 triệu đồng/m2 ở quý III/2025, trong khi đó giá thấp nhất chỉ tăng nhẹ hoặc đi ngang quanh mức từ 40 - 50 triệu đồng/m2. Sự nới rộng biên độ từ sau quý II/2024 phản ánh việc thị trường bị chi phối bởi các dự án cao cấp và hạng Sang, khiến khoảng cách đối với phân khúc bình dân chênh lệch đến gần 8 lần vào gần cuối năm 2025.
Các phường: Tây Hồ, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Long Biên và Giảng Võ là những khu vực hiện có mức giá sơ cấp cao nhất trên thị trường.
TP.HCM: "Dội cung" sau thời gian dài trầm lắng
Tại TP.HCM, BHS Property cho hay, nguồn cung và lượng giao dịch trong quý IV/2025 tiếp tục có xu hướng tăng. Cụ thể, nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM đạt gần 12.500 căn, tăng 17,4% so với quý trước và tăng 1,8 lần so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung tiếp tục tập trung phần lớn tại khu vực Bình Dương cũ (chiếm 63%). Trong quý có 20 dự án mở bán mới/phân khu mới của dự án hiện hữu với hơn 10.100 căn hộ mới được đưa ra thị trường, chiếm 81% tổng nguồn cung sơ cấp. Tính riêng tại TP. HCM cũ, nguồn cung sơ cấp quý IV/2025 đạt gần 4.500 căn hộ, lũy kế cả năm 2025 đạt khoảng 9.750 căn hộ, giảm 13% so với cùng kỳ.
Nguồn cung sơ cấp và lượng giao dịch trong quý IV/2025 chủ yếu tập trung tại các khu vực phường: Bình Trưng, Đông Hòa, Lái Thiêu ( 3 phường này chiếm hơn 50% nguồn cung và lượng giao dịch trên thị trường) và Thuận Giao. Một số dự án có tỷ lệ hấp thụ tốt ngay sau khi mở bán kể đến như The Prive, Eaton Park, Masteri Park Place (phường Bình Trưng), Elysian Lò Lu (xã Bình Hưng),…
 |
Thị trường nhà ở TP.HCM đang trở lại mạnh mẽ. Ảnh: Bình Minh. |
Xét theo hạng, sau sáp nhập, nguồn cung theo hạng có sự thay đổi rõ rệt khi căn hộ hạng A không còn là nguồn cung trọng điểm của thị trường TP.HCM trong quý IV/2025, thay vào đó căn hộ hạng B chiếm lĩnh thị trường (chiếm 49%) do chủ yếu nguồn cung đến từ thị trường khu vực Bình Dương cũ. Căn hộ hạng sang trong quý chiếm 21%, duy nhất 1 dự án thuộc phân khúc hạng C hiện cũng đã bán hết.
Tỷ lệ hấp thụ của TP.HCM trong quý IV/2025 đạt 82,6% (tương đương hơn 10.300 sản phẩm). Lũy kế trong 2025, khu vực TP.HCM cũ có gần 8.400 căn hộ được tiêu thụ, tăng 13,5% so với cùng kỳ năm trước. Căn hộ hạng A và hạng sang chiếm tỷ trọng giao dịch lớn.
Giá bán trên thị trường sơ cấp TP.HCM có xu hướng giảm vào nửa cuối năm 2025, nguyên nhân sau khi Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sáp nhập vào TP. HCM khiến cho mức giá trung bình chào bán mới của cả Thành phố bị giảm xuống, tuy nhiên mức giá vẫn tăng 14% so với cùng kỳ năm trước.
Tính riêng TP. HCM (cũ), đơn giá trung bình chào bán mới trong năm 2025 tăng khoảng 7% theo quý. Giá bán sơ cấp trên thị trường TP.HCM (cũ) gần như không thay đổi hoặc tăng nhẹ 3% so với quý trước và tăng gần 30% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường TP.HCM duy trì biên độ giá cực lớn khi giá cao nhất thường xuyên dao động ở mức siêu sang từ 400 - 600 triệu triệu/m2, trong khi giá thấp nhất đi ngang ổn định dưới 50 triệu đồng/m2. Đến đầu năm 2025, biên độ giá bắt đầu được thu hẹp và giá cao nhất chỉ đạt hơn 250 triệu đồng/m2, điều này chủ yếu do sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung mới đặc biệt là sự thiếu vắng nguồn cung “hàng hiệu” tại lõi trung tâm TP. HCM.
