Mở rộng không gian bất động sản cao cấp
Việc hình thành VIFC-HCMC tạo thêm một động lực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản TP.HCM, trong bối cảnh các phân khúc truyền thống đang trong giai đoạn tái cấu trúc.
Theo nghiên cứu của Knight Frank Việt Nam, VIFC-HCMC khi đi vào vận hành sẽ hỗ trợ giai đoạn tăng trưởng tiếp theo của ngành dịch vụ tài chính, đồng thời tạo ra nhu cầu mới đối với nhiều loại hình bất động sản như văn phòng, bán lẻ, khách sạn và nhà ở.
Theo quy hoạch, VIFC-HCMC được hình thành trên diện tích khoảng 898 ha, với vùng lõi 9,2 ha tại Thủ Thiêm. Đến nay, khu vực này đã thu hút hơn 9 tỷ USD vốn đăng ký từ 13 thành viên sáng lập và chiến lược, cùng hơn 500 doanh nghiệp đăng ký tham gia.
Sự xuất hiện của một trung tâm tài chính quy mô khu vực được kỳ vọng sẽ tạo ra sự dịch chuyển trong nhu cầu bất động sản. Thay vì chỉ phụ thuộc vào nhu cầu mở rộng sản xuất, thương mại hay dân cư, thị trường sẽ đón thêm nhóm khách hàng mới là các tổ chức tài chính, tập đoàn đa quốc gia, chuyên gia quốc tế và đội ngũ nhân sự thu nhập cao.
Trong đó, văn phòng được xem là phân khúc hưởng lợi trực tiếp nhất. Theo Knight Frank, khu vực VIFC-HCMC đang chiếm khoảng 438.000 m2 diện tích văn phòng hạng A, tương đương khoảng 90% tổng nguồn cung văn phòng cao cấp toàn thành phố. Giá thuê văn phòng hạng A tại khu vực này hiện đạt trung bình 62 USD/m2/tháng, gần gấp đôi so với nhiều khu vực khác.
Trong giai đoạn đến năm 2030, dự kiến sẽ có thêm khoảng 290.000 m2 diện tích văn phòng cao cấp được đưa vào sử dụng, bổ sung nguồn cung phục vụ nhu cầu của các doanh nghiệp tài chính, công nghệ, ngân hàng và bảo hiểm.
Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường văn phòng không chỉ nằm ở việc gia tăng diện tích. Các doanh nghiệp quốc tế ngày càng đặt ra yêu cầu cao hơn về chất lượng vận hành, khả năng tiết kiệm năng lượng và tiêu chuẩn phát triển bền vững.
Nhu cầu dự kiến được thúc đẩy bởi các tập đoàn đa quốc gia trong lĩnh vực công nghệ, tài chính, ngân hàng và bảo hiểm.
Đáng chú ý, 12 trong số 16 tòa nhà văn phòng tại khu vực VIFC-HCMC đã đạt chứng nhận công trình xanh, củng cố xu hướng tìm kiếm không gian làm việc chất lượng cao ngày càng tăng của khách thuê. Diện tích giao dịch trung bình hiện nay dao động từ 1.000-3.000 m2, cá biệt một số giao dịch vượt quá 10.000 m2.
Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho biết, một trong những xu hướng nổi bật nhất trên thị trường văn phòng là dịch chuyển đầu tư theo chất lượng (flight to quality), khi ngày càng nhiều khách thuê tìm đến các tòa nhà hạng A hoặc các dự án mới có chất lượng cao hơn.
Các yếu tố như vị trí, tiêu chuẩn vận hành, tiện ích tích hợp và đặc biệt là các chứng chỉ công trình xanh ngày càng đóng vai trò quan trọng trong quyết định thuê. Điều này tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa các tòa nhà mới và cũ, trong đó nhóm không được nâng cấp kịp thời sẽ đối mặt với áp lực giảm giá thuê và tỷ lệ trống gia tăng.
Đặt lại tiêu chuẩn phát triển bất động sản
Không chỉ văn phòng, các phân khúc bất động sản khác cũng được kỳ vọng hưởng lợi từ sự hình thành trung tâm tài chính. Ở lĩnh vực bán lẻ, nhu cầu từ nhóm khách hàng thu nhập cao, chuyên gia quốc tế và cộng đồng doanh nghiệp sẽ tạo động lực cho các mô hình thương mại cao cấp.
Hiện giá thuê mặt bằng bán lẻ tại khu vực trung tâm dao động từ 150-300 USD/m2/tháng, trong khi tỷ lệ trống duy trì dưới 5%. Trong 5 năm tới, khoảng 95.000 m2 diện tích bán lẻ mới dự kiến được bổ sung tại khu vực VIFC, chủ yếu nằm trong các dự án phức hợp tại Thủ Thiêm.
 |
Văn phòng được xem là phân khúc hưởng lợi trực tiếp nhất từ VIFC. Ảnh: Lê Toàn. |
Với ngành khách sạn, sự xuất hiện của các tổ chức tài chính quốc tế giúp mở rộng nhu cầu lưu trú dài ngày, hội nghị, giao thương và dịch vụ cao cấp. Dự kiến, đến năm 2030, TP.HCM sẽ có thêm khoảng 1.200 phòng khách sạn 5 sao, trong đó khoảng 340 phòng tập trung tại Thủ Thiêm.
Tác động của VIFC cũng được kỳ vọng lan tỏa sang thị trường nhà ở, đặc biệt tại khu vực phía Đông TP.HCM. Sự phát triển của Thủ Thiêm cùng vai trò trung tâm tài chính mới đang tạo ra kỳ vọng về nhu cầu nhà ở của chuyên gia, lãnh đạo doanh nghiệp và nhà đầu tư quốc tế.
Dữ liệu thị trường cho thấy, xu hướng này bắt đầu hình thành. Theo Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm căn hộ tại khu vực trung tâm TP.HCM tăng mạnh, trong khi nguồn cung cao cấp ngày càng hạn chế. Những khu vực có lợi thế về hạ tầng, kết nối giao thông và tập trung các tiện ích quốc tế như Thủ Thiêm, An Phú, Thảo Điền… đang là điểm đến của nhóm khách hàng có khả năng chi trả cao.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, giá căn hộ tại khu vực Thủ Thiêm hiện khoảng 120-180 triệu đồng/m2, bằng khoảng 50-70% so với khu vực trung tâm cũ.
Nếu VIFC được triển khai đúng tiến độ, mặt bằng giá căn hộ tại Thủ Thiêm có thể tiếp tục thu hẹp khoảng cách với khu vực lõi TP.HCM. Tuy nhiên, giá trị lớn nhất mà VIFC mang lại không chỉ nằm ở việc thúc đẩy giá bất động sản, mà còn là khả năng hình thành một hệ sinh thái đô thị mới.
Một trung tâm tài chính thành công cần đi cùng với hệ thống văn phòng chất lượng cao, nhà ở phù hợp cho chuyên gia, dịch vụ thương mại, khách sạn, hạ tầng giao thông và môi trường sống đồng bộ. Khi đó, bất động sản không còn chỉ là tài sản đầu tư, mà trở thành một phần của hạ tầng phục vụ tăng trưởng kinh tế.
Do vậy, nếu trong giai đoạn trước, sự phát triển của bất động sản TP.HCM chủ yếu dựa trên tốc độ đô thị hóa và nhu cầu dân cư, thì sự hình thành VIFC đang đặt ra yêu cầu cao hơn về chất lượng không gian đô thị. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, tác động của VIFC đối với thị trường bất động sản sẽ không diễn ra ngay lập tức, mà cần một quá trình hình thành hệ sinh thái tài chính, doanh nghiệp và dịch vụ hỗ trợ.
Theo ông Sơn Hoàng - Phó giám đốc Phòng Nghiên cứu thị trường, Knight Frank Việt Nam, trong ngắn hạn, các yếu tố cơ bản của thị trường sẽ tiếp tục được định hình bởi điều kiện cung cầu hiện hành, điều này có thể dẫn đến tốc độ tăng trưởng tiền thuê chậm hơn và tỷ lệ trống tăng tạm thời.
Khi khung pháp lý hỗ trợ và hệ sinh thái tài chính trưởng thành hơn trong 2-3 năm tới, VIFC dự kiến sẽ thu hút nhiều hoạt động đầu tư và nhu cầu thuê hơn, hỗ trợ hiệu quả hoạt động thị trường mạnh mẽ hơn trong trung và dài hạn.
