Tiềm năng chưa khai phá
Kiến trúc sư Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị - Bộ Xây dựng, nay là Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam vốn là người gắn bó với bài toán quy hoạch đô thị và các cực phát triển của thủ đô Hà Nội.
Ông băn khoăn rằng, bờ Đông sông Hồng vốn sở hữu lợi thế đặc biệt về quỹ đất, cũng như chỉ cách quận Hoàn Kiếm đúng một cây cầu, nhưng trong 15 năm qua, nếu như khu vực Nam Từ Liêm, Cầu Giấy ở phía Nam hay khu vực Hoàng Mai ở phía Tây đã hình thành nên những "cực nóng" tăng trưởng thì khu vực phía Đông vẫn chưa phát triển đúng với tiềm năng.
Chỉ có điều, sự phát triển nóng của thị trường bất động sản phía Nam và phía Tây khiến nơi đây trở nên chật chột đến mức ngột ngạt, chẳng hạn như chỉ hai bên đường Tố Hữu đã có tới 30 - 40 tòa chung cư thuộc gần 20 dự án, hay con đường Nguyễn Tuân ngắn và hẹp cũng “cõng” cả chục tòa nhà cao tầng… Vô hình trung, khu vực chưa được “để mắt” nhiều như bờ Đông sông Hồng lại trở nên hấp dẫn bởi những tiềm năng chưa được khai phá.
“Hầu hết dự án bất động sản hiện hữu ở bên kia cầu Long Biên, cầu Vĩnh Tuy, cầu Thanh Trì đều khá xa bờ sông Hồng mà đã rất hot, nếu view liền kề sông thì không biết sẽ thế nào…”, một môi giới tấm tắc.
Theo lãnh đạo UBND TP. Hà Nội, nhằm tạo động lực đột phá trong phát triển kinh tế Hà Nội, việc tạo ra kỳ tích sông Hồng, thúc đẩy bờ Đông sông Hồng trở thành "Thành phố trung tâm phía Đông" được xem là một trong những mục tiêu chiến lược.
Ngoài ra, việc mở rộng về phía Đông cũng là cách để TP. Hà Nội giải tỏa áp lực về quy hoạch khi theo thời gian, những hạn chế về quy hoạch và hạ tầng đan xen giữa cũ và mới khiến cho các khu vực phía Tây và phía Nam trở nên chật chội.
Dù còn nhiều ý kiến khác nhau, nhưng định hướng xây dựng hàng loạt cây cầu mới bắc qua sông Hồng đã có và những cái tên cầu Trần Hưng Đạo, cầu Vĩnh Tuy 2, cầu Mễ Sở, cầu Ngọc Hồi, nút giao Cổ Linh, tuyến Metro số 8..., ngay trong thì hiện tại đã khiến giá bất động sản liền kề rục rịch tăng.
 |
Một góc dự án Ecopark. Ảnh: Chí Cường |
“Càng gần thắng lợi, càng nhiều gian nan”
Thống kê từ các đơn vị nghiên cứu thị trường và số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy một bức tranh khá sôi động về diễn biến giao dịch và giá cả bất động sản khu vực Long Biên, Yên Viên, Gia Lâm, Đông Anh. Đa số giao dịch hiện tại là các nhà đầu tư đi thu gom đất thổ cư và tùy theo vị trí gần sông bao nhiêu mà giá cao bấy nhiêu, nhưng phổ biến giá đất hiện đã tăng khoảng 4 - 5 lần so với cách đây 5 năm.
Theo ghi nhận thực tế, mỗi m2 căn hộ thuộc phân khúc trung cấp tại khu vực Long Biên có giá khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2, căn hộ bình dân hơn một chút hiện từ 23 - 27 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đất nền dự án có khoảng giá khá dài, từ 30 - 75 triệu đồng/m2; đất thổ cư mặt đường các trục dọc từ chân cầu Long Biên, Chương Dương hay Vĩnh Tuy đang được rao bán lên đến tới 150 triệu đồng/m2.
Với giới doanh nghiệp đầu tư bất động sản, phía Đông và Đông Nam Hà Nội đã là “viên ngọc thô” từ cả chục năm trước.
"Đây chỉ là mức giá bình quân, nhiều lô đẹp gần sông được chủ đất găm lại dù chúng tôi luôn có khách mua ngay”, Tiến Thủy - một môi giới tự do ở khu vực Long Biên cho biết và thừa nhận, giao dịch ở đây đang loạn giá, không biết đâu là mua bán thực, đâu là “tay phải mua, tay trái bán” để đẩy giá lên.
Nhìn nhận chung thị trường, ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land cho rằng, điểm hạn chế của khu vực phía Đông và Đông Nam trước đây một phần là do sông Hồng ngăn cách, người dân muốn di chuyển vào nội đô phải đi qua 5 cầu vượt sông (Long Biên, Chương Dương, Thăng Long, Thanh Trì và Vĩnh Tuy) với mật độ giao thông rất hạn chế. Đặc biệt, vào các cung giờ cao điểm, hầu hết cầu vượt sông Hồng đều tắc nghẽn, người dân đi lại khó khăn, cùng với tâm lý “cách trở đò ngang” ngày xưa khiến giá đất đai bên kia sông còn khá rẻ so với nội đô.
Với giới doanh nghiệp đầu tư bất động sản, phía Đông và Đông Nam đã là “viên ngọc thô” từ cả chục năm trước. Nhiều doanh nghiệp đã “cắm đất” nhận phần nhưng chưa thể phát triển dự án vì còn vướng quy hoạch chung hai bên bờ sông Hồng của Hà Nội.
Phân tích diễn biến thị trường vừa qua, ông Giang nhìn nhận, thông tin về lộ trình xây mới các cây cầu như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, cầu Trần Hưng Đạo, cầu Tứ Liên đã thúc đẩy sự tăng trưởng giá đất ở khu vực này. Chưa kể, thay vì đầu tư theo kiểu manh mún, nhiều chủ đầu tư mới đã xây dựng lên các đại đô thị quy mô lớn với dịch vụ tiện ích, giải trí không kém cạnh các khu vực khác của Hà Nội, tạo ra những thay đổi lớn trong tư duy của khách hàng khi lựa chọn về sinh sống bên bờ sông Hồng.
Chẳng hạn như sự xuất hiện của siêu thị Aeon Mall Long Biên hay tổ hợp dự án Vinhomes Ocean Park Long Biên với công viên biển hồ nước mặn rộng 6,1 ha và tổ hợp công viên giải trí cao cấp VinWonders rộng 80ha với điểm nhấn là khu công viên bán hoang dã Vinpearl Safari.
Cư dân khu vực này cũng có thể trải nghiệm kỳ nghỉ dưỡng tại Thành phố sinh thái Ecopark trong bán kính chỉ 3 km. Do đó, dù có mức giá cao ngất ngưởng nhưng các dự án Vinhomes Ocean Park hay Ecopark luôn có tốc độ bán hàng đứng đầu thị trường khi ra mắt.
Một diễn biến đáng chú ý là một số chủ đầu tư vốn có truyền thống “đóng đô” ở phương Nam cũng bị hấp dẫn bởi “gió sông Hồng” như trường hợp Masteri Group (Thảo Điền Group) khi doanh nghiệp này đã mua lại một phần tại dự án Vinhomes Ocean Park, đồng thời cũng đang phối hợp với Hanco 9 để triển khai giai đoạn 2 dự án Berriver Long Biên.
Tuy nhiên, một chủ đầu tư khác cũng đến từ phương Nam lại phải từ bỏ tham vọng “làm một cái gì đó ra tấm ra món” ở bờ Đông sông Hồng vì nhiều lý do, trong đó thách thức lớn nhất là “chưa biết đến bao giờ mới có quy hoạch hoàn chỉnh để có thể đóng cái cọc đầu tiên” và hiện trạng đất trong khu vực phần đông đều thuộc loại “loang lổ da beo” rất khó giải phóng mặt bằng theo dạng thỏa thuận.
Đang phân phối một số phân khu tại Ecopark, ông Hoàng Đình Khiêm, Chủ tịch Vietstarland ví von rằng, câu chuyện của bờ Đông Hà Nội hiện nay là hình ảnh của khu Đông Sài Gòn 5 - 7 năm trước. Hầm Thủ Thiêm được hình thành, bờ Đông Sài Gòn mới bùng nổ, bắt đầu tăng tốc để trở thành trung tâm thứ 2 của TP.HCM với hàng loạt siêu đô thị được triển khai và bờ Đông sông Hồng chắc chắn sẽ đi theo hướng đó, dù còn không ít gian nan.
