Trên các diễn đàn bất động sản, không ít người chia sẻ đang tạm dừng xuống tiền, chờ “điểm rơi” trong năm 2026 để săn những sản phẩm được cho là sẽ chịu áp lực tài chính và buộc phải giảm giá.
Lâm Hùng - một nhà đầu tư tại phường Dĩ An (TP.HCM) kể, anh đã rút một phần danh mục và giữ tiền mặt từ giữa năm nay. Nhà đầu tư này lý giải kỳ vọng của mình dựa trên tiến độ đáo hạn ưu đãi lãi suất đối với nhà đầu tư cá nhân.
Nhiều người mua giai đoạn 2022-2023 được hưởng lãi suất 0% hoặc ân hạn gốc từ 18-36 tháng, thời điểm hết ưu đãi rơi vào cuối năm 2024 và 2025, thậm chí kéo sang đầu 2026 với một số dự án mở bán muộn.
“Tôi nghĩ từ giờ đến sang năm sẽ còn rải rác những nhà đầu tư chịu áp lực tài chính, buộc phải bán ra. Mức độ ‘ngộp’ còn phụ thuộc vào diễn biến lãi suất và khả năng tiếp cận tín dụng của người vay lúc đó. Nếu thu nhập không kịp cải thiện, trong khi chi phí tài chính tăng lên, tâm lý bán sớm để giảm áp lực sẽ được kích hoạt”, nhà đầu tư này nói.
Không chỉ trường hợp trên, nhiều nhà đầu tư cá nhân khác cũng đang theo dõi các dự án vùng ven - nơi tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính thường ở mức cao. Dù vậy, cũng có nhiều ý kiến cho rằng, việc xuất hiện một “mùa săn hàng ngộp” vào năm 2026 là kịch bản khó xảy ra.
Thanh Nhã - một nhà đầu tư tại Thủ Đức (TP.HCM) cho biết, dòng tiền của người mua hiện nay vẫn trong trạng thái phòng thủ. Thanh khoản giảm cho thấy tâm lý thận trọng đang chiếm ưu thế. Hơn nữa, mặt bằng thu nhập chậm cải thiện, trong khi giá nhà liên tục leo thang khiến cả người mua ở thực lẫn đầu tư đều hạn chế sử dụng đòn bẩy nợ vay.
“Giả sử có xuất hiện các trường hợp bán cắt lỗ, thị trường vẫn cần một lực cầu đủ mạnh để hấp thụ. Điều này chưa xuất hiện trong bối cảnh tín dụng tiêu dùng và tín dụng bất động sản vẫn còn chọn lọc”, nhà đầu tư này nói và cho biết thêm, những giai đoạn biến động mạnh như năm 2020 hay 2022 chỉ ghi nhận hiện tượng ngộp rải rác, chủ yếu từ nhà đầu tư vay quá sức.
Thị trường rất hiếm khi xuất hiện làn sóng bán tháo đồng loạt. Ngay cả trong thời điểm khó khăn nhất, các chủ đầu tư cũng gần như không hạ giá trực diện, mà thay bằng các hình thức ưu đãi kỹ thuật. Điều này khiến giá niêm yết ít biến động, còn giá giao dịch thực tế chỉ giảm cục bộ ở một số trường hợp đặc thù.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Property Guru khu vực miền Nam cho hay, hiện nay, đầu tư công đang tăng tốc, thủ tục đất đai được tháo gỡ, cùng các chương trình phát triển nhà ở xã hội tạo ra nhiều lực đỡ quan trọng.
Hiện chưa có tín hiệu nào cho thấy thị trường sẽ đối mặt với “cú sốc” khiến giá phải giảm sâu. Bức tranh nhiều khả năng là sự phân hóa rõ rệt: Dự án tốt giữ giá, sản phẩm đầu tư thuần túy có thể điều chỉnh nhẹ, còn những tài sản gặp vấn đề về pháp lý hoặc tài chính mới có khả năng bị bán với giá thấp hơn.
Vì vậy, kỳ vọng “săn hàng ngộp năm 2026” chủ yếu dựa trên cảm tính chờ đợi một “điểm rơi”, hơn là căn cứ trên dữ liệu thị trường. Nếu có hàng giá thấp xuất hiện, đó sẽ là các trường hợp đơn lẻ từ nhà đầu tư cá nhân và diễn ra rải rác, không đủ lớn để tạo thành một cơ hội săn bắt theo mùa.
Theo ông Tuấn, điều quan trọng với người mua trong giai đoạn này không phải canh một mốc thời gian cố định, mà là theo dõi khả năng hấp thụ của thị trường, biến động thu nhập và áp lực tài chính của từng phân khúc người vay.
“Hiện nay, tâm lý người mua đã có dấu hiệu phục hồi, nhưng nhìn chung vẫn thận trọng. Trong đó, phân khúc nhà ở thực, đặc biệt là căn hộ, duy trì mức hấp thụ tốt, trong khi đất nền vẫn ở trạng thái chờ đợi và có thể hồi phục khi các yếu tố vĩ mô trở nên rõ ràng hơn. Sang năm 2026, khi các luật mới thẩm thấu sâu hơn, nguồn cung thị trường sẽ được củng cố”, ông Tuấn nhận định.
Thông thường, kỳ vọng về một “làn sóng ngộp” sẽ lên cao nhất khi thị trường thiếu thông tin, thanh khoản suy giảm và tâm lý người mua thận trọng. Tuy nhiên, diễn biến thực tế những năm qua cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam hiếm khi tạo ra các pha giảm sâu đồng loạt.
Xu hướng của giai đoạn tới nhiều khả năng vẫn là đi ngang, phân mảnh và lựa chọn kỹ. Trong bối cảnh đó, việc cân nhắc từng trường hợp cụ thể luôn mang lại kết quả thực chất, hơn là trông đợi một “mùa ngộp” chung của thị trường.
