Chật vật vì bị “chôn” vốn
Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, Nguyễn Tuấn Anh - chủ một phòng gym ở quận Tây Hồ (Hà Nội) cho biết, cuối năm 20219, anh cùng một người bạn góp vốn mua lại sảnh tầng 1 của một chung cư gần ngã tư Vạn Phúc (Hà Đông, Hà Nội) diện tích 1.500 m2 với giá gần 15 tỷ đồng để cải tạo lại thành một khuôn viên dạng Co-working (văn phòng chia sẻ) rồi cho thuê.
Tuy nhiên, do chưa thực sự am hiểu thị trường này, lại nóng vội muốn đón đầu phong trào Co- working nở rộ thời điểm đó, trong khi chi phí nguyên vật liệu tăng mạnh khiến tổng mức đầu tư vượt xa dự toán. Đặc biệt, khi vừa triển khai xây dựng thì Covid-19 ập tới, khiến không chỉ hoạt động thuê văn phòng gần như dừng lại, mà phòng gym cũng phải đóng cửa.
Không còn nguồn thu, dịch bệnh lại kéo dài khiến nguồn tài chính ngày một eo hẹp, nên tới đầu năm 2022, Tuấn Anh buộc phải dừng kế hoạch kinh doanh văn phòng chia sẻ và tìm người bán lại. Thế nhưng, từ đó đến nay, anh đã rao bán tới lần thứ 4 và giá bán giảm đến 20% so với giá gốc mà vẫn chưa bán được do vị trí không thuận lợi, ảnh hưởng tới khả năng khai thác kinh doanh.
“Thị trường biến động nhanh khiến những nhà đầu tư tay ngang như chúng tôi rơi vào thế khó chỉ sau thời gian ngắn. Khoản đầu tư này đã ăn vào tiền vốn của nhóm khá nhiều”, Tuấn Anh chia sẻ thêm.
Trên thực tế, không chỉ những nhà đầu tư không chuyên, bối cảnh khó khăn chung trên thị trường địa ốc cũng đẩy không ít nhà đầu tư chuyên nghiệp rơi vào tình cảnh chật vật vì bị chôn vốn.
Nhà đầu tư Phương Thu kể, chị rao bán lại 1 căn shophouse tại dự án Legacy Hill Hòa Bình mua hồi giữa năm ngoái. Căn shophouse có giá gần 7 tỷ đồng, hơn một nửa trong đó là tiền vay ngân hàng, nên mỗi tháng phải trả gần 40 triệu đồng tiền gốc và lãi.
Thời gian đầu, tài sản đầu tư tăng giá khá tốt, giá thị trường của dự án cao hơn khoảng 1 tỷ đồng so với giá vốn sau 6 tháng, nếu bán ngay lúc đó sẽ kiếm được một khoản lãi kha khá, nhưng vì kỳ vọng giá còn tăng tiếp nên chần chừ. Thế rồi, chỉ sau Tết Nguyên đán 2022, thị trường shophouse bất ngờ “đứng hình”, từ tháng 4/2022 tới nay, chị đã nhờ nhiều môi giới rao bán, giá bán cũng liên tục giảm mà vẫn chưa có người mua.
“Thị trường nguội lạnh, còn ngân hàng rục rịch tăng lãi suất nên tôi buộc phải bán cắt lỗ để giảm áp lực nợ vay. Nếu may mắn bán được nhanh thì chỉ lỗ khoản tiền trả lãi ngân hàng từ thời điểm đầu tư đến giờ, chứ kéo dài hơn chắc chắn sẽ thâm vào vốn”, chị Thu nói.
Ông Trần Văn Tùng - lãnh đạo một sàn môi giới bất động sản ở Hà Đông cho biết, số lượng khách hàng bán bất động sản nhằm mục đích cắt lỗ tăng nhanh thời gian gần đây, tập trung chủ yếu ở những người sử dụng nhiều vốn vay ngân hàng, đồng thời chia sẻ thêm rằng, ông đang bán một lô đất Khu đô thị Nam An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội) cho khách, giá bán hiện tại đã giảm tới hơn 300 triệu đồng so với giá gốc nhưng cả tháng nay không chốt được giao dịch do thị trường đất nền ven đô đang chững lại.
“Cả chục ngày nay tôi chỉ ra văn phòng cho có, chứ biết là ra cũng chẳng có khách, họa hoằn có vài nhà đầu tư có nhu cầu thật đến nhờ đưa đi xem mấy lô đất, nhưng họ tính toán kỹ lắm, chả trông chờ nhiều, còn khách nhờ gửi bán thì sốt ruột, cứ dò hỏi thông tin suốt”, ông Tùng ngao ngán nói.
Nhu cầu bất động sản xuống thấp
Trong ngắn hạn, chủ trương kiểm soát chặt dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản vẫn là rào cản để nhà đầu tư quan tâm tới thị trường địa ốc...
Báo cáo “Chỉ số tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam (CSS) trong nửa cuối năm 2022” của Batdongsan.com.vn vừa công bố cho thấy, tỷ lệ người tiêu dùng muốn mua hoặc thuê bất động sản sụt giảm mạnh. Rào cản lớn nhất đối với việc mua bất động sản là giá neo quá cao và khó tiếp cận tín dụng ngân hàng. Điều này khiến chỉ số CSS giảm 7 điểm so với nửa đầu năm (từ 47 điểm giảm xuống còn 40 điểm). Trong đó, mức độ lạc quan của người tiêu dùng giảm mạnh nhất khi đề cập đến khả năng tăng giá trong tương lai (giảm 22 điểm) và các chính sách bất động sản hiện tại (giảm 9 điểm).
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, thời gian qua, thị trường chứng kiến nhu cầu tìm kiếm đất nền giảm mạnh (23%), nhưng mặt bằng giá rao bán đất ở nhiều khu vực vùng ven tăng cao, chẳng hạn đất nền các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Quốc Oai tăng lần lượt 31%, 27% và 20% so với giá trung bình năm 2021.
“Trong ngắn hạn, chủ trương kiểm soát chặt dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản vẫn là rào cản, chưa kể giá cả tăng cao cùng tâm lý lo ngại suy thoái sẽ ăn mòn sức tiêu dùng cũng như đầu tư của người dân, qua đó khiến nhu cầu mua nhà đi xuống”, ông Quốc Anh nhìn nhận.
Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thực trạng “mua dễ, bán khó” đang hiện hữu trên thị trường địa ốc. Tâm lý nhà đầu tư đang xuống thấp, người mua nhà tỏ ra dè dặt nên các dự án khó bán hàng. Hơn nữa, khi nguồn vốn tắc nghẽn sẽ dễ dẫn đến nguy cơ các dự án nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng, thị trường bất động sản nói chung rơi vào tình trạng “nằm im, thở khẽ”. Do đó, việc mua nhà để đầu tư cần phải thận trọng, đặc biệt khi sử dụng các đòn bẩy tài chính. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô.
Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý nhà Toàn cầu (Global Home) đánh giá, hiện tượng bán cắt lỗ chủ yếu diễn ra ở một số người sử dụng nhiều vốn vay ngân hàng, “lướt sóng” đặt cọc sang tay hoặc mượn tiền người thân để đầu tư ngắn hạn kiếm lời. Tuy nhiên, do thanh khoản thị trường không tốt, nhóm này buộc phải giảm giá để bán ra nhanh. Trong khi đó, những nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính thì neo giá bán ở mức cao và không chịu giảm giá.
“Từ nay đến cuối năm, người mua căn hộ hình thành trong tương lai phải vay ngân hàng sẽ chịu sức ép bán ra nhiều hơn. Với phân khúc đất nền, đa số nhà đầu tư lướt sóng mua đất vườn, đất trồng cây lâu năm nên ngân hàng không cho vay, họ phải vay người quen và trong ngắn hạn không ra được hàng nên phải bán giá rẻ hơn để hoàn trả khoản vay”, ông Thành nói.
Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Đức Quân, Phó tổng giám đốc Nam Land cho rằng, trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt, nhà đầu tư có xu hướng tập trung nhiều hơn tới các sản phẩm giàu tiềm năng trong trung - dài hạn, thay vì ngắn hạn như trước đây. Bởi khi nguồn vốn tín dụng bị hạn chế, nhà đầu tư sẽ phải “cân đo, đong đếm” kỹ hơn trong việc vay tiền đầu tư cũng như xem xét giá cả bất động sản có phù hợp với nguồn tài chính hay không. Dù vậy, thời điểm hiện tại cũng là cơ hội tốt để nhà đầu tư sở hữu được các bất động sản với giá hợp lý do thị trường có khả năng sẽ điều chỉnh nhịp tăng giá, bên cạnh những chính sách ưu đãi của chủ đầu tư để kích cầu thị trường.
