Từ các giải pháp “cứu” thanh khoản dự án…
Giữa tuần trước, Ngân hàng Nhà nước ban hành Công văn số 6385/NHNN-CSTT yêu cầu các tổ chức tín dụng thực hiện các giải pháp để giảm mặt bằng lãi suất, nhất là giảm lãi suất cho vay đang còn dư nợ hiện hữu và các khoản cho vay mới (phấn đấu mức giảm lãi suất tối thiểu từ 1,5-2%/năm) theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ nhằm hỗ trợ doanh nghiệp, người dân phục hồi và phát triển sản xuất, kinh doanh.
Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại trong tháng 7 và tháng 8/2023 vẫn tương đối cao, từ 7,99-11,8%/năm áp dụng trong 6-12 tháng đầu, chẳng hạn tại Standard Chartered là 7,99%/năm; ACB là 8,5%; VCB là 9%; OCB là 10,5%; TPBank là 10,9%; VPBank là 11,8%…
Do đó, văn bản chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước được xem là “cái cớ” để các ngân hàng tìm cách giảm thêm lãi vay trong bối cảnh thanh khoản khá dư thừa. Hồi đầu tháng 7/2023, Chủ tịch Hội đồng quản trị VietinBank Trần Minh Bình cho biết, Ngân hàng lần đầu tiên tăng trưởng tín dụng âm trong tháng 5/2023 và phải “hãm” huy động vốn. Trong khi đó, tại Agribank, tín dụng tăng trưởng âm trong 4 tháng đầu năm 2023 và mới tăng trưởng dương từ tháng 5 nên sẽ tiếp tục cắt giảm lãi suất huy động và mở dần “van” cho vay đầu ra.
Điểm đáng chú ý, nhờ mặt bằng lãi suất huy động giảm dần, chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với lãi suất thấp hơn từ 1,5-2%/năm so với lãi suất cho vay trung và dài hạn trên thị trường cũng giảm theo. Theo đó, so với mức công bố hồi tháng 4/2023 là 8,2-8,5%/năm, mức lãi suất vay mua nhà ở qua chương trình này hiện giảm về 7,7-7,8%/năm và nhiều khả năng sẽ còn giảm tiếp khi mà lãi suất huy động vẫn trong xu hướng giảm. Vấn đề còn lại là câu chuyện nguồn cung mới ra thị trường thuộc phân khúc này sẽ ra sao trong thời gian tới để hấp thụ được nguồn vốn từ gói tín dụng ưu đãi?
Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho biết, hiện có khoảng 108 dự án đã được cấp phép xây dựng, đang triển khai đầu tư xây dựng thuộc đối tượng cho vay của gói 120.000 tỷ đồng. Hiện sở xây dựng các địa phương đang rà soát hồ sơ, lập danh mục các dự án đủ điều kiện trình UBND cấp tỉnh xem xét công bố danh mục.
Tại TP.HCM, thông tin UBND Thành phố đề xuất chuyển 41 dự án bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý để chấp thuận chủ trương làm nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội nếu được các chủ đầu tư đồng tình sẽ tạo ra nguồn cung lớn cho thị trường và có thể kéo được mặt bằng giá nhà xuống thấp hơn so với mức hiện tại, qua đó giúp nhiều người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở hơn.
Theo ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Homes, trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài, nguồn cung nhà giá rẻ khan hiếm, sự trỗi dậy của phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân thông qua công cụ điều tiết bằng chính sách của Chính phủ đã và đang góp phần “giữ lửa” cho thị trường bất động sản, đặc biệt là giải được bài toán căn cơ về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp.
Thời điểm thị trường bắt đầu giai đoạn phục hồi cũng là lúc nên “xuống tiền” mua bất động sản bởi đây là giai đoạn các chủ đầu tư tung chính sách bán hàng tốt nhất với nhiều ưu đãi nhất.
Với các dự án nhà ở thương mại hiện hữu, để tăng thu hút khách hàng, chủ đầu tư cũng đưa ra các chương trình bán hàng với ưu đãi hấp dẫn như kéo dài thời gian ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất… và có thể nhận nhà ở ngay mà không phải chờ đợi lâu như trước kia.
Chẳng hạn, ở khu vực phía Bắc, Vinhomes có chương trình mua nhà hỗ trợ lãi suất 0% cho 45% giá trị căn hộ trong 4 năm đầu kể từ khi nhận bàn giao đối với phân khu The Zurich thuộc dự án Vinhomes Ocean Park 1 (Gia Lâm, Hà Nội). Với chính sách này, người mua có mức thu nhập ổn định tầm trung bình không phải quá lo lắng trước biến động lãi suất trong 8 năm tới, tức là từ nay đến năm 2031.
Tương tự, Masterise Homes đưa ra gói tài chính bao gồm thanh toán 35% nhận nhà trong 3 năm đầu, bước sang năm thứ 4 mới phải trả mỗi tháng 5% giá trị căn hộ trong 13 tháng liên tiếp, ưu đãi lãi suất 0% cùng ân hạn nợ gốc trong 18 tháng đầu, 18 tháng tiếp theo trả lãi tối đa 6,5%/năm.
Còn tại phía Nam, Nam Long Group áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất ở mức cao cho người mua nhà tại dự án căn hộ Akari City Bình như đóng trước 30%, chia nhỏ thành 6 đợt thanh toán trong 16 tháng. Ngoài ra, chủ đầu tư còn hỗ trợ cho vay đến 65% giá trị căn hộ, ân hạn nợ gốc 2 năm, kết hợp với chính sách hỗ trợ lãi suất 8%/năm từ 18-24 tháng… Theo ước tính, với căn hộ 2 phòng ngủ giá khoảng 3 tỷ đồng/căn, sau khi nhận nhà trong 18 tháng tiếp theo, người mua chỉ cần trả khoảng 3,8 triệu đồng/tháng.
Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services đánh giá, trong bối cảnh kinh tế khó khăn, giao dịch trầm lắng, việc nhiều chủ đầu tư đưa ra các chính sách bán hàng thông qua chiết khấu, giảm số tiền đặt cọc trên mỗi sản phẩm, tăng thêm ưu đãi như kéo giãn thời gian thanh toán, miễn phí quản lý, ưu đãi lãi suất… là giải pháp ứng phó phổ biến nhất để kích cầu nhà ở, “cứu” thanh khoản dự án.
… tới câu chuyện mở rộng hạ tầng giao thông
Theo đánh giá của bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, cùng với hạ lãi suất và gỡ vướng pháp lý dự án, việc đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông của Chính phủ cũng là yếu tố giúp bất động sản phát triển, tạo lợi thế cho người mua.
Vào cuối tháng 6/2023, tuyến đường Vành đai 4 vùng Thủ đô chính thức được khởi công xây dựng, từ đó kỳ vọng thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản ở các khu vực ngoại thành Hà Nội như Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Sóc Sơn, Hà Đông, Thanh Oai, Thanh Trì, cùng các địa phương lân cận Hưng Yên, Bắc Ninh…
Khi đường Vành đai 4 thông xe theo kế hoạch vào năm 2027, nguồn cung nhà ở tại các khu vực này được dự báo sẽ tăng 36% so với hiện tại, giúp tăng nguồn cung và quy mô thị trường, đồng thời giảm bớt áp lực cho khu vực nội thành với quỹ đất ngày càng hạn hẹp cùng giá cả đắt đỏ - điều từng phần nào diễn ra ở khu vực phía Nam Thủ đô Hà Nội với quận Hoàng Mai, sau đó kéo dài sang bên kia cầu Vĩnh Tuy, Thanh Trì khi tuyến đường Vành đai 3 hoàn thành. Mặt bằng giá ở các khu vực này dự kiến duy trì ở mức thấp hơn đáng kể so với khu vực phía Bắc, phía Đông hay phía Đông Nam Hà Nội. Mặt bằng giá ở một số dự án phía Nam Thủ đô đang được chào bán quanh mức 25-28 triệu đồng/m2 - gần như là thấp nhất trên thị trường căn hộ chung cư Hà Nội hiện nay.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group cho rằng, thời điểm thị trường bất động sản bắt đầu giai đoạn phục hồi cũng là lúc nên “xuống tiền” bởi đây là giai đoạn các chủ đầu tư tung chính sách bán hàng tốt nhất với nhiều ưu đãi nhất nhằm kích thích tiêu dùng nhà ở. Nếu tiếp tục chờ, người mua có thể sẽ đánh mất cơ hội sở hữu bất động sản giá tốt.
“Xét về lâu dài, sức hút đất nền rất khó giảm. Tâm lý chuộng nhà gắn với đất cùng với nhu cầu tích lũy tài sản an toàn và khả năng tăng lợi nhuận từ đất nền vẫn cao là yếu tố khiến phân khúc này thu hút giới đầu tư”, ông Thắng phân tích.
Cũng cần lưu ý thêm, theo quan điểm của Chính phủ với dự thảo sửa đổi một số luật liên quan, trong đó có dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, nhiều quy định mới được đưa vào nhằm hạn chế tình trạng chủ đầu tư “đem con bỏ chợ” như điều kiện đối với cá nhân khi kinh doanh bất động sản; quy định đặt cọc trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; bảo lãnh trong bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai; xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản; điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản…, giúp tạo thêm “lá chắn pháp lý” để bảo vệ lợi ích của các bên có liên quan.
