TP.HCM vẫn giữ mức tối đa 162 triệu đồng/m2
Trong tờ trình về việc ban hành bảng giá đất mới trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2020 - 2024 dự kiến công bố ngày 1/1/2020, Sở Tài nguyên và Môi trường cho rằng, trên cơ sở khung giá đất áp dụng cho đô thị đặc biệt của vùng Đông Nam Bộ đối với nhóm đất phi nông nghiệp (từ 1,5 - 162 triệu đồng/m2) và căn cứ tình hình giá đất thị trường đã thu thập, ban chỉ đạo đã thống nhất bảng giá đất từ mức giá tối thiểu đến mức giá tối đa của khung giá đất.
Theo đó, Sở Tài nguyên và Môi trường kiến nghị, chọn phương án giữ nguyên bảng giá đất hiện hành và chỉ bổ sung giá đất của một số tuyến đường mới. Theo đó, giá đất cao nhất trên địa bàn TP.HCM tại các tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Hàm Nghi (quận 1) là 162 triệu đồng/m2.
Về đất nông nghiệp, sở này đề xuất đất nông nghiệp được phân thành 3 khu vực. Khu vực I thuộc địa bàn 19 quận. Khu vực II thuộc địa bàn các huyện Hóc Môn, huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè, huyện Củ Chi. Khu vực III địa bàn huyện Cần Giờ.
Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường được tính bằng 150% đất nông nghiệp cùng khu vực của cùng loại đất.
Đối với đất phi nông nghiệp, 19 quận áp dụng khung giá đất của đô thị đặc biệt theo quy định của Nghị định số 96/2019/NĐ-CP của Chính phủ quy định về khung giá đất; thị trấn của 5 huyện, thì áp dụng theo khung giá đất của đô thị loại V; các xã thuộc 5 huyện áp dụng theo khung giá đất của xã đồng bằng.
Bảng giá đất ở còn tính theo vị trí, giá đất thương mại, dịch vụ tính bằng 80% giá đất ở liền kề, nhưng không được thấp hơn giá đất trồng cây lâu năm trong khu dân cư cùng khu vực.
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất công trình sự nghiệp... tính bằng 60% giá đất ở liền kề nhưng không được thấp hơn giá đất trồng cây lâu năm trong khu dân cư cùng khu vực.
Đối với đất chưa sử dụng, khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để đưa vào sử dụng thì căn cứ phương pháp định giá đất và giá của loại đất cùng mục đích sử dụng đã được giao đất, cho thuê đất tại khu vực lân cận đế xác định mức giá.
Về thời hạn sử dụng đất đối với các loại đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ là 50 năm, trường hợp đối với dự án có quy định thời hạn sử dụng đất trên 50 năm, thì số năm vượt quy định được tính theo quy tắc tam xuất, nhưng không vượt quá giá đất ở tại cùng vị trí.
Theo tờ trình, trong năm 2020, UBND Thành phố sẽ căn cứ vào các quy định của pháp luật để trình HĐND Thành phố cho phép điều chỉnh, bổ sung bảng giá các loại đất cho phù hợp.
Mừng, nhưng vẫn còn băn khoăn
Việc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM kiến nghị giữ nguyên bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 được nhiều chuyên gia và doanh nghiệp đánh giá cao và là tin mừng với doanh nghiệp. Điều này sẽ giúp cho thị trường bất động sản TP.HCM phát triển ổn định về giá, cũng như loại bỏ tâm lý “tát nước theo mưa” của thị trường.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, việc các cơ quan chuyên môn kiến nghị chọn phương án giữ nguyên bảng giá đất sẽ đảm bảo ổn định thị trường. Bởi nếu tăng khung giá sẽ khiến cho mặt bằng giá thị trường biến động, nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp sẽ tăng lên. Khi đó, một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp sổ đỏ, dẫn đến giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng thị trường ngầm. Nhà nước vừa thất thu thuế, khó quản lý và dễ phát sinh tranh chấp.
"Nếu nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai có ít hơn một chút, thì người dân và doanh nghiệp được lợi, vì sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà vẫn còn thừa tiền, người dân sẽ tăng chi cho tiêu dùng hoặc kinh doanh, còn doanh nghiệp sẽ có thêm nguồn vốn để mở rộng đầu tư kinh doanh”, ông Châu nói.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cũng rất vui mừng trước thông tin TP.HCM dự kiến giữ nguyên bảng giá đất, vì điều này giúp cho thị trường bất động sản không còn bị tác động tiêu cực bởi yếu tố tâm lý, không còn các yếu tố “làm giá”.
“Bảng giá đất được quy định và giá thị trường sẽ chênh nhau qua lớn, nên việc tăng lên từ 20 - 30% cũng sẽ không tác động nhiều đến giá thị trường. Tuy nhiên, về mặt yếu tố tâm lý, sẽ tạo ra các yếu tốt sung lực, tạo ra tâm lý cho những người đầu tư sẽ có động thái đẩy giá”, ông Phúc nói.
Mặc dù việc giữ nguyên bảng giá đất là một thông tin tốt cho thị trường, song cũng còn không ít những ý kiến băn khoăn, bởi tác động lớn nhất hiện nay vẫn là mức giá thị trường và những quy định chồng chéo trong hệ thống pháp luật, khiến thị trường bất động sản không được vận hành ổn định, nguồn cung dự án mới bị sụt giảm nghiêm trọng.
Theo ông Phúc, việc giữ nguyên hoặc tăng nhẹ bảng giá đất là một yếu tố quan trọng giúp ổn định thị trường và kìm hãm lại sự tăng giá. Tuy nhiên, để giữ được sự ổn định và điều chỉnh lại những khu vực tăng quá “nóng” trở về giá trị hợp lý hoặc những khu vực có tiềm năng tăng giá hợp lý, thì buộc phải xem xét đến yếu tố nguồn cung và cân bằng các phân khúc của thị trường.
“Để ổn định được thị trường, chúng ta phải xây dựng những dự án hướng đến nhu cầu ở thực, dành cho người đầu tư dài hạn, chứ không dành cho những người đầu cơ”, ông Phúc nói và kiến nghị, song song với việc giữ ổn định giá đất, phải xem xét đến việc giữ được sự ổn định nguồn cung thì mới giúp cho thị trường phát triển bền vững.
Đánh giá về tác động của những đề xuất này lên thị trường bất động sản, bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng Bộ phận Định giá, Savills TP.HCM cho rằng, đối với người bị thu hồi đất, khung giá đất hiện tại chưa phản ánh đúng giá trị trường, làm cho người bị thu hồi đất bị thiệt thòi và không đồng thuận. Điều này khiến công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động, là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung.
Còn đối với chủ đầu tư, nếu theo Luật Đất đai 2013, các dự án bất động sản có giá trị trên 30 tỷ đồng đều không căn cứ vào bảng giá đất, mà phải sử dụng cơ sở định giá thị trường để xác định nghĩa vụ tài chính. Nên việc điều chỉnh khung giá đất cũng không ảnh hưởng nhiều đến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, từ đó giá thành các sản phẩm bất động sản cũng không bị ảnh hưởng nhiều.
Tuy nhiên, theo bà Linh, bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài, vì giá bất động sản thay đổi nhanh chóng.
“Chúng ta có thể có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như 6 tháng hoặc 1 năm để cập nhật biến động của thị trường. Đồng thời, UBND các tỉnh, thành phố cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của từng địa phương”, bà Linh kiến nghị.
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam
Nếu điều chỉnh khung giá đất tăng mạnh cho sát với giá thị trường sẽ làm tăng chi phí đầu vào của các dự án, từ đó tăng giá bất động sản. Nhưng nếu giữ nguyên thì sẽ không hợp lý và thiệt thòi cho những người dân nhận đền bù do đất bị thu hồi, giải tỏa.
Do vậy, cần có một phương án hợp lý để đảm bảo quyền lợi cả người dân, chủ đầu tư và Nhà nước. Nhà làm luật/cơ chế khung giá đất cần tính toán trên cơ sở thị trường và công bằng để xác định các nghĩa vụ, quyền lợi về tài chính đối với tất cả thành viên tham gia thị trường.
Cũng nên xem xét đồng ý để chính quyền địa phương ban hành khung giá đất vì địa phương là nơi nắm rõ nhất tình hình thị trường tại địa phương mình. Tuy nhiên, để tránh rủi ro hoặc lỗ hổng có thể bị lợi dụng, việc ban hành bảng giá đất của địa phương cần có sự giám sát, phê duyệt của cơ quan Trung ương.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
