Royal Hill là khu quy hoạch đất nền tại Mũi Né, huyện Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận, diện tích 12,7 ha, gồm 172 lô đất nền biệt thự. Chủ đầu tư là Công ty Tập đoàn Rạng Ðông.
Năm 2010, bà Huỳnh Lưu T. (ở TP.HCM) đặt cọc 150 triệu đồng để mua đất lô đất nền có ký hiệu L47 của Dự án, diện tích 352 m2, đơn giá 9,6 triệu đồng/m2. Giá trị hợp đồng là 3,4 tỷ đồng. Ðến ngày 16/9/2010, bà T. tiếp tục chuyển khoản số tiền 361 triệu đồng. Hai bên ký hợp đồng góp vốn đầu tư Dự án khu biệt thự Royal Hill.
Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ thể hiện quyền hợp pháp với lô đất không được, bà T. dừng việc nộp tiền.
Trong quá trình góp tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền, bà T. yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ thể hiện Công ty có quyền hợp pháp đối với lô đất đem ra giao dịch.
Do Công ty Rạng Ðông không xuất trình được những hồ sơ này, bà T. đã tạm dừng việc nộp số tiền còn lại. Ngày 18/1/2014, Công ty Rạng Ðông gửi thông báo số 56/TB/TH-RÐ với nội dung chấm dứt hợp đồng góp vốn và tuyên bố đơn phương thanh lý hợp đồng.
Ngày 30/6/2014, chủ đầu tư tiếp tục có thông báo thanh lý hợp đồng và tính lãi chậm thanh toán với khách hàng là 1,3 tỷ đồng.
Do hai bên không thống nhất phương án giải quyết, bà T. đã khởi kiện ra tòa án, yêu cầu tuyên bố hợp đồng góp vốn vô hiệu vì vi phạm Luật Ðất đai, Luật Kinh doanh bất động sản.
Theo bà T., chủ đầu tư chưa được cấp quyền sử dụng đất hợp pháp, giao dịch giữa hai bên là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không phải là hợp đồng góp vốn, vì vậy, Công ty Rạng Ðông phải trả lại số tiền gốc đã nộp là 511,6 triệu đồng và bồi thường thiệt hại khoản tiền lãi là 330 triệu đồng. Tổng cộng là 842 triệu đồng.
Công ty Rạng Ðông cho rằng, theo hợp đồng góp vốn đầu tư, Công ty huy động vốn bằng tiền mặt và phân chia sản phẩm là căn biệt thự sau khi dự án hoàn thành. Giai đoạn 1, khách hàng phải góp 3,4 tỷ đồng.
Giai đoạn 2, hai bên sẽ ký tiếp các phụ lục chi tiết để góp vốn xây dựng căn biệt thự. Khi hoàn tất, Công ty sẽ làm các thủ tục pháp lý để bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tuy nhiên, khách hàng chỉ góp được 511 triệu đồng, tương đương 15% giá trị góp vốn. Từ tháng 11/2010 đến nay, khách hàng không thực hiện thêm lần góp vốn và không có phản hồi khi Công ty gửi thông báo.
Theo Công ty, khách hàng đã vi phạm tiến độ góp vốn nên phải chịu lãi 1,3 tỷ đồng. Tuy nhiên, Công ty chỉ lấy số tiền 511 triệu đồng, không yêu cầu tính thêm số tiền chênh lệch.
Vụ việc trải qua nhiều lần xét xử từ năm 2017 - 2018, tòa án các cấp đều không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của khách hàng, xác định hợp đồng góp vốn là giao kết dân sự đúng pháp luật.
Năm 2019, Viện trưởng Viện Kiểm sát Nhân dân TP.HCM kháng nghị bản án trên. Mới đây, Tòa án Nhân dân Cấp cao tại TP.HCM đã mở phiên tòa xét xử theo thủ tục giám đốc thẩm.
Theo tòa cấp cao, năm 2016, Công ty Rạng Ðông mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất L47, mà theo Ðiều 19, Luật Nhà ở 2005 thì “trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng”.
Ðiều 9, Nghị định 71/NÐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định, “chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn với điều kiện sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án”.
Như vậy, cần phải làm rõ, tại thời điểm ký hợp đồng góp vốn, Công ty Rạng Ðông đã giải phóng mặt bằng và khởi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật của dự án chưa, từ đó, mới xem xét hợp đồng có hiệu lực hay không.
Việc tòa sơ thẩm chỉ căn cứ vào quyết định 1712/QÐ-UBND ngày 26/6/2009 và Quyết định 1543/QÐ-UBND ngày 18/7/2011 của UBND tỉnh Bình Thuận là chưa đủ cơ sở.
Theo Ðiều 7, hợp đồng góp vốn thì Công ty Rạng Ðông phải hoàn tất cơ sở hạ tầng và bàn giao nền đất dự án trong vòng 24 tháng kể từ ngày ký hợp đồng và nếu có chậm thực hiện thì không quá 6 tháng. Do đó, ngày 16/3/2013 là hạn cuối cùng để Công ty Rạng Ðông bàn giao nền đất.
Hội đồng thẩm phán Tòa án Nhân dân Cấp cao tại TP.HCM cho rằng, tòa án sơ thẩm và phúc thẩm đã không thu thập tài liệu chứng cứ chứng minh thời điểm Công ty Rạng Ðông hoàn tất cơ sở hạ tầng. Do đó, giám đốc thẩm có quyết định hủy bản án sơ thẩm để xét xử lại.
