Tránh tình trạng các địa phương mỗi nhiệm kỳ đều tiếp tục mở rộng thêm quỹ đất dự án để bán lấy tiền chi tiêu...

Vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng là một trong những nội dung được quan tâm nhất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sắp được thông qua vào tháng 1/2024 (Ảnh minh hoạ)

Tại Hội thảo tư vấn phản biện “Cơ chế đền bù, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất trong Luật Đất đai (sửa đổi)” do Viện Nghiên cứu Quy hoạch và Phát triển - PDI (thuộc Liên hiệp các hội khoa học và kỹ thuật Việt Nam – VUSTA) tổ chức sáng 20/12, ông Đặng Huy Đông đã có bài tham luận đóng góp ý kiến cho vấn đề này.

Theo Viện trưởng PDI, hiện tượng giá đất tăng cao, quy hoạch treo tràn lan khiến nguồn lực bị lãng phí còn người dân khó tiếp cận nhà ở là do bất cập, vướng mắc, hạn chế của các quy định về phương pháp định giá đất, cơ chế giải phóng mặt bằng (GPMB) hiện tại.

Qua nghiên cứu kinh nghiệm quản lý đất đai trên thế giới và thực tế tại Việt Nam, PDI đề xuất một số giải pháp khuyến nghị đưa vào chính sách quản lý đất đai tại Luật Đất đai (sửa đổi) sắp ban hành, nhằm giải quyết hài hoà quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân như sau:

Thứ nhất: Không mở rộng quỹ đất đấu giá dựa trên tính toán nhu cầu tăng thu ngân sách của địa phương.

Theo đó, các địa phương hiện đang cho thuê đất dự án 50 năm trả tiền một lần để tăng thu ngân sách cho đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và đô thị của các địa phương.

PDI cho rằng, bên cạnh một số thành quả trước mắt, chính sách này đã để lại hệ quả: mỗi nhiệm kỳ đều tiếp tục mở rộng thêm quỹ đất để bán lấy tiền chi tiêu cho nhiệm kỳ mới, làm cạn kiệt quỹ đất; đất đai rơi vào nhóm thiểu số trong xã hội, ăn vào nguồn thu tương lai khiến thế hệ sau khó có chỗ ở; phần lớn tiền thuê đất trả trước 50 năm phải dùng để đền bù giải phóng mặt bằng cho chính lô đất đó đối với các dự án đầu tư mà GPMB thuộc trách nhiệm của chính quyền, gây thất thu ngân sách...

Để thực hiện được đề xuất này, PDI kiến nghị quản lý chặt quy hoạch tỉnh, quy hoạch đất đai, đảm bảo khai thác tài nguyên đất hiệu quả nhất, nhu cầu phát triển đến đâu, mở quỹ đất đến đó; phát triển đô thị theo "vết dầu loang", làm đến đâu lấp kín chỗ đó, sát theo tín hiệu cung cầu của thị trường.

Ông Đặng Huy Đông, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quy hoạch và Phát triển - PDI

"Không phát triển theo kiểu "da báo", cứ chỗ nào còn trống là lấp đầy vì ngân sách không đủ để đáp ứng mở rộng kết cấu hạ tầng kết nối các mảng đô thị “da báo” nằm rải rác khắp nơi. Với cách làm đó, khắp thành phố khu nào, chỗ nào cũng luôn luôn là công trường, gây ô nhiễm, mất cảnh quan đô thị", ông Đông nói.

Thứ hai: Đánh thuế (phạt) đối với đất không đưa vào sử dụng cao hơn mức tiền thuê đất đối với đất đang được khai thác mang lại hiệu quả kinh tế xã hội.

Theo quan điểm của PDI, chỉ nên miễn tiền sử dụng đất nông nghiệp cho chủ đất có trồng trọt, canh tác; đồng thời đánh thuế đối với đất nông nghiệp bỏ hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Tương tự, chỉ nên áp dụng ưu đãi thuế đối với đất đưa vào khai thác sử dụng phục vụ phát triển kinh tế xã hội và đánh thuế thật cao với đất bỏ hoang không đưa vào sử dụng.

"Nếu làm được như vậy, chủ đất nông nghiệp buộc phải canh tác hoặc cho người khác thuê để canh tác, qua đó Nhà nước đạt được mục đích tích tụ ruộng đất trong nông nghiệp để có những cánh đồng mẫu lớn", ông Đông nói và nhấn mạnh, hiện tượng “đô thị ma” với hàng ngàn biệt thự, căn nhà xây xong bỏ hoang hàng chục năm hiện nay là hậu quả của việc quy hoạch nhưng không đi đôi với kế hoạch thực hiện quy hoạch, không có chính sách quản lý thực hiện quy hoạch.

Thứ ba: Chỉ đấu giá đất trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất 1/500 đối với tất cả các dự án thương mại phi công nghiệp (đô thị, trung tâm thương mại..., các hoạt động kinh doanh phi sản xuất chế tạo), không đấu thầu dự án.

Thuyết minh cho đề xuất này, Viện trưởng PDI nói rằng, cần áp dụng đấu giá đất lấy tiêu chí giá là duy nhất, bởi vì sau khi có phê duyệt quy hoạch 1/500, trong đó đã xác định rõ các tiêu chí về kiến trúc, kết cấu hạ tầng, mục đích công năng sử dụng..., thì nhà đầu tư có thể tính toán được hiệu quả dự án đầu tư, làm cơ sở đưa ra giá đấu giá, như vậy để phần sáng tạo trong khai thác sử dụng cho nhà đầu tư, nhà đầu tư nào tính toán phương án hiệu quả hơn sẽ có điều kiện bỏ giá đất cao hơn.

Đề xuất này cho rằng không nên đấu thầu thu hồi đất mà nên quy hết về đấu giá, Nhà nước đứng ra tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để giá đất sát nhất giá thị trường, đồng thời Nhà nước cũng thu được lợi. Thay vì hai cơ chế thu hồi đất được quy định trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay là đấu thầu và đấu giá.

"Không nên đấu thầu thu hồi đất mà nên quy hết về đấu giá, Nhà nước đứng ra tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để giá đất sát nhất giá thị trường đồng thời Nhà nước cũng thu được lợi.

Ông Đặng Huy Đông - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quy hoạch và Phát triển

Cơ sở để áp dụng đấu giá là quy hoạch 1/500, chứ không phải quy hoạch 1/2000 chung chung, chưa cụ thể, như quy định trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Thứ tư: Buộc cam kết về tiến độ thực hiện dự án cụ thể trong đấu thầu dự án đầu tư sử dụng đất

Theo đề xuất này, cần học tập kinh nghiệm từ các nước như Dubai, Singapore... Tại Singapore không có dự án bỏ hoang vì các dự án trung tâm thương mại có sử dụng đất sẽ đấu thầu dự án (chứ không đấu thầu đất) và bị khống chế thời gian khai thác. Ví dụ dự án được khai thác trong 30 năm kể từ ngày trúng thầu, nếu quá trình xây dựng chậm trễ thì thời gian khai thác bị rút ngắn đi.

Tại Dubai, nếu dự án được cấp phép xây dựng trong 2 năm mà 2 năm chưa xây xong thì giấy phép đầu tư và sử dụng đất chuyển cho nhà đầu tư khác làm tiếp, khai thác kinh doanh thu hồi vốn bỏ ra, thừa thì mới trả lại nhà đầu tư ban đầu một phần.

"Điều này khiến các chủ đầu tư phải vận dụng hết nguồn lực để đẩy nhanh tiến độ. Khác với ở Việt Nam, chủ đầu tư dự án chây ì bao nhiêu năm thì được kéo dài thêm bấy nhiêu năm, gây nên tình trạng quy hoạch "treo", đất bỏ hoang trong khi người khác không tiếp cận được quỹ đất", ông Đông nêu vấn đề.

Đây cũng là yêu cầu của tài chính quốc tế từ sau khủng hoảng bất động sản 2008, dự án trên 2 năm không huy động được vốn vay ngân hàng, vị chuyên gia nói thêm.

Thứ năm: Giao đất, cho thuê đất theo thời gian vòng đời của dự án đăng ký đầu tư

Theo PDI, hiện nay, hầu hết dự án được cấp quyền sử dụng đất tới 50 năm tối đa theo luật. Đây cũng là hậu quả của việc chính quyền địa phương muốn thu được nhiều tiền thuê đất nhất cho ngân sách nhiệm kỳ để được chi tiêu nhiều hơn, thời hạn thuê càng dài, tiền thu về càng nhiều.

Hậu quả là, nhiều dự án có vòng đời chưa đến 50 năm nhưng được cấp đất 50 năm, hết dự án, đất đó được sử dụng vào mục đích khác, gây lãng phí nguồn lực. Trong khi nhà đầu tư mới thì không còn đất hoặc địa phương mở thêm quy hoạch để có thêm đất.

Từ đó, đơn vị này đề xuất, khi dự án kết thúc thì thời gian cho thuê đất cũng chấm dứt. Có như vậy mới còn quỹ đất cho phát triển trong tương lai 30 – 50 năm sau.

Thứ sáu: Giải pháp để tiền của người dân tham gia phát triển kết cấu hạ tầng

Dẫn số liệu Ngân hàng Nhà nước công bố, số dư tiền gửi trên toàn hệ thống năm 2023 là hơn 12 triệu tỷ đồng, trong đó 6 triệu tỷ là tiền gửi tư nhân chủ yếu gửi ngắn hạn, ông Đặng Huy Đông cho rằng, nguyên nhân là do thiếu kênh đầu tư tốt.

"Chúng ta hoàn toàn có thể kỳ vọng ít nhất 1 triệu tỷ đồng trong số đó đầu tư vào kết cấu hạ tầng nếu có dự án tốt", ông Đông nêu quan điểm.

Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang cần khoảng 20 tỷ USD/thành phố để đầu tư cho hệ thống tàu điện ngầm 200 km của mình đến năm 2035 theo Kết luận 49 của Bộ Chính trị. Nếu quy hoạch và triển khai khoảng 100 đô thị nén (TOD) trên mỗi hệ thống 200 km tàu điện ngầm thì mỗi thành phố sẽ có khoảng 1 triệu căn hộ (khoảng 10.000 căn hộ/1 TOD), cho khoảng 4 triệu dân cư.

Chỉ cần đấu giá quyền triển khai dự án TOD với quy mô khoảng 160 triệu m2 sàn được bình quân khoảng 5 triệu đồng/m2, thu về khoảng 32 tỷ USD trong 12 năm tới. "Như vậy mỗi năm ngân sách thu được 2,7 tỷ USD, gần đủ để làm 200 km tàu điện ngầm, tiền gửi ngắn hạn đã được đưa vào đầu tư kết cấu hạ tầng giao thông công cộng cần vốn đầu tư dài hạn, phục vụ cho chính người dân của chúng ta, không phải vay nợ nước ngoài", ông Đông đề xuất.

Đề xuất phát triển trái phiếu công trình

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp lý, Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) - Ảnh: M.Minh

Cơ bản đồng ý với 6 đề xuất nói trên của Viện trưởng PDI Đặng Huy Đông, ông Nguyễn Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp lý, Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) nói rằng, không mở rộng quỹ đất là đúng, bài học từ bất động sản Trung Quốc là bài học cho chúng ta, nhưng cái khó là ngân sách phụ thuộc quỹ đất, làm sao để các địa phương "thông" được vấn đề này?

Với đề xuất đấu giá quyền sử dụng đất dựa trên quy hoạch 1/500, ông Tuấn rất tâm đắc và cho rằng quy hoạch 1/2000 mang tính tượng trưng biểu tượng không gian chứ không có gì cụ thể. Đấu giá đất trên đề bài chưa rõ là đánh đố nhà đầu tư vì các quy hoạch sau nếu "vênh" với quy hoạch 1/2000 thì rất khó cho nhà đầu tư.

Ngoài ra, ông Tuấn bày tỏ băn khoăn với giải pháp thứ 6, khi không thể định hướng được dòng tiền tư nhân theo chuyển động chính sách của Nhà nước. Dư tiền thì người ta đầu cơ đất, chơi chứng khoán…

"Tôi đề nghị phát hành trái phiếu công trình. Cách đây hàng trăm năm, nước ngoài khi xây kênh đào Panama, kênh đào Sue người ta đã phát hành trái phiếu công trình, hàng trăm năm sau người ta vẫn trả lãi trái phiếu đó; tại sao chúng ta mãi chưa làm được?", vị chuyên gia nêu câu hỏi.