Tòa án đã bác kháng cáo của chủ đầu tư CTCP Bách Ðạt An, buộc đơn vị này tiếp tục phải thực hiện hợp đồng với CTCP Hoàng Nhất Nam để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.
Theo bản án sơ thẩm, năm 2017, CTCP Bách Ðạt An được UBND tỉnh Quảng Nam phê duyệt chức năng đầu tư sử dụng quỹ đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị 7B mở rộng, có diện tích 19,534 ha thuộc Khu đô thị mới Ðiện Nam Ðiện Ngọc, thị xã Ðiện Bàn.
Nhằm tìm kiếm đối tác hợp tác, Bách Ðạt An đã ký hợp đồng với CTCP Ðầu tư Hoàng Nhất Nam. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, chủ đầu tư cho rằng, Hoàng Nhất Nam đã có nhiều sai phạm như tự ý bán hàng, thu đến 95% giá trị lô đất, bán 373 lô đất và bán qua bán lại nhiều lần, tự ý lập danh mục các lô đất, không xuất hóa đơn để chủ đầu tư kê khai thuế.
Chủ đầu tư nhiều lần có văn bản về vấn đề này, nhưng phía Hoàng Nhất Nam không chấm dứt. Do đó, Bách Ðạt An đã khởi kiện đề nghị tòa chấm dứt hợp đồng và buộc Công ty Hoàng Nhất Nam phải bồi thường 10% giá trị hợp đồng, tương ứng 10,6 tỷ đồng do vi phạm.
Ðơn vị môi giới Hoàng Nhất Nam trình bày tại tòa rằng các sự kiện giới thiệu dự án đều có sự tham gia của đại diện chủ đầu tư. Các thông tin về phương thức thanh toán, ưu đãi, chiết khấu cho khách hàng, giá sản phẩm đều được công khai, đại diện chủ đầu tư hoàn toàn nắm bắt được.
Hoàng Nhất Nam khẳng định không tự ý bán hàng, tự định đoạt giá bán, tự ý ký kết hợp đồng với khách hàng. Ðơn vị môi giới chỉ ký “Phiếu đăng ký mua sản phẩm” và thu tiền thanh toán tương ứng với từng đợt thanh toán do chủ đầu tư quy định, tối đa đến 100% giá trị lô đất.
Ðược biết, có 284 khách hàng đã tham gia ký kết “Phiếu đăng ký mua sản phẩm” tại 373 lô đất của dự án 7B mở rộng.
Tại phiên tòa phúc thẩm, có 6 người đại diện cho 284 khách hàng được tòa án triệu tập. Những người này đều trình bày về việc mua các lô đất tại dự án, đã đóng 95% giá trị lô đất, không có ý kiến về tranh chấp giữa hai công ty và chỉ đề nghị Tòa án buộc hai công ty sớm hoàn tất dự án, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đất cho họ.
Tòa án phúc thẩm cho rằng, việc ký và thực hiện hợp đồng môi giới đất nền giữa hai bên là chưa đầy đủ và phù hợp với quy định pháp luật nên cả hai bên đều có lỗi.
Nhưng vào tháng 5/2019, hai bên thống nhất thỏa thuận bổ sung những nội dung về xin phê duyệt giá đất, hoàn thành hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tính toán lại đơn giá đất...
Ðây là thỏa thuận thể hiện ý chí của hai bên trong việc thực hiện hợp đồng sau khi Bách Ðạt An đã nhận 93% giá trị hợp đồng. Vì vậy, tòa án bác kháng cáo của CTCP Bách Ðạt An và giữ nguyên các quyết định khác của bản án sơ thẩm.
Như vậy, theo bản án, CTCP Bách Ðạt An có trách nhiệm liên hệ với UBND tỉnh Quảng Nam, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường... thực hiện giao nhận đất, làm các thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 284 khách hàng.
Khách hàng đã mua đất nền trong dự án 7B mở rộng phải chờ chủ đầu tư hoàn tất các bước thẩm định, đóng nghĩa vụ tài chính để dự án được cấp chứng nhận và sau đó, giao giấy tờ cho các khách hàng. Do chủ đầu tư không chủ động được thời hạn nên khách hàng tiếp tục phải chờ.
Rủi ro đáng chú ý trong vụ án là chủ đầu tư, nhà môi giới và khách hàng cùng nhau chấp nhận một “biến thể” trong việc mua bán đất.
Một vấn đề rủi ro đáng chú ý trong vụ án này là chủ đầu tư, nhà môi giới và khách hàng cùng nhau chấp nhận một “biến thể” trong việc mua bán đất nền tại Dự án 7B mở rộng là “Phiếu đăng ký mua sản phẩm”.
Thực tế thị trường, khi chưa đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư có thể thăm dò nhu cầu khách hàng bằng cách đưa ra hình thức đặt giữ chỗ, đăng ký mua sản phẩm và khách hàng nộp một khoản tiền để đảm bảo sẽ tham gia giao dịch mua bán.
Theo quy định pháp luật dân sự, số tiền nộp không quá 15%. Tuy nhiên, tại dự án 7B mở rộng, đơn vị môi giới đã thu đến 95% giá trị lô đất.
Ðại diện UBND tỉnh Quảng Nam tại phiên tòa cho hay theo quy định, sau khi hoàn thành cơ sở hạ tầng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng.
Nhưng sau khi có quy hoạch 1/500, chủ đầu tư đã ký kết hợp đồng để chuyển nhượng cho người dân.
Mặc dù UBND tỉnh tiếp tục giao cho Bách Ðạt An là chủ đầu tư nhưng Bách Ðạt An còn phải hoàn thành nhiều thủ tục để được chấp thuận chủ trương đầu tư và sẽ tiếp tục thực hiện dự án, hoàn thiện các thủ tục pháp lý để ra sổ, bàn giao đất theo quy định.
