Sau cơn mưa, trời lại sáng
Ba dự án luật quan trọng liên quan đến lĩnh vực bất động sản là Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) liên tiếp được thông qua trong các kỳ họp Quốc hội gần đây đã thể hiện quyết tâm của Nhà nước trong việc khôi phục và phát triển thị trường bất động sản bền vững.
Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nhìn nhận, dù các luật có hiệu lực từ đầu năm 2025, nhưng năm 2024 là bước chạy đà phù hợp để thị trường có thể khởi sắc.
Thực tế, trong nửa cuối năm 2023, Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương đã nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý tại nhiều dự án bất động sản - một trong những vướng mắc lớn nhất của doanh nghiệp địa ốc. Từ đây, doanh nghiệp chủ dự án có thể triển khai dự án, bán hàng và có dòng tiền để trả nợ.
Giai đoạn khó khăn vừa qua cũng là cơ hội cho nhiều doanh nghiệp bất động sản nhìn nhận lại hoạt động kinh doanh, chủ động tái cấu trúc toàn diện, từ bộ máy nhân sự cho tới tình hình tài chính, sản phẩm, đặc biệt là tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu.
Việc Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP (ngày 5/3/2023) đã tạo cơ sở pháp lý để tổ chức phát hành thỏa thuận về việc điều chỉnh một số điều khoản của trái phiếu, đặc biệt là việc gia hạn kỳ hạn trái phiếu. Tính đến cuối năm 2023, gần 70 tổ chức phát hành đã đạt được thỏa thuận với các trái chủ về việc gia hạn kỳ hạn trái phiếu và có báo cáo chính thức lên Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), với tổng giá trị trái phiếu đã được gia hạn kỳ hạn là hơn 116.000 tỷ đồng. Trong đó, những doanh nghiệp lớn như Novaland, Phát Đạt, Khang Điền, Hodeco, An Gia… đều thông báo đã cơ bản tái cấu trúc nợ vào thời điểm cuối năm 2023 với việc tất toán và đàm phán gia hạn các khoản nợ trái phiếu đến hạn.
Đáng chú ý, Novaland đã thông qua phương án phát hành thêm 1,37 tỷ cổ phiếu, dự kiến thu về tối thiểu 13.700 tỷ đồng (khoảng 500 triệu USD). Trong đó, phát hành riêng lẻ tối đa 200 triệu cổ phiếu cho tối đa 5 nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp; tối đa 1,17 tỷ cổ phiếu không bị hạn chế chuyển nhượng cho cổ đông hiện hữu, với tỷ lệ phát hành 60%.
Nguồn vốn huy động sẽ được Novaland ưu tiên tái cơ cấu nợ và thanh toán các khoản nợ đến hạn, sau đó đến thanh toán chi phí lương cho cán bộ, nhân viên, thanh toán chi phí vận hành chung của Công ty/công ty con, hoặc góp vốn vào công ty con và cuối cùng là thực hiện các dự án do doanh nghiệp làm chủ đầu tư. Trước đó, thông tin tích cực cho Novaland là MBBank dự kiến giải ngân tối đa 10.000 tỷ đồng cho Delta – Valley, công ty con của Novaland. Dư nợ của Delta - Valley tại MBBank tối đa tại mọi thời điểm là 6.000 tỷ đồng.
Trong tháng cuối năm 2023, Phát Đạt công bố đã đưa dư nợ trái phiếu xuống 0 đồng, thông qua việc chi hơn 421 tỷ đồng để mua lại toàn bộ lô trái phiếu PDR12101 phát hành ngày 23/12/2021, kỳ hạn 2 năm (tổng giá trị phát hành 500 tỷ đồng); đồng thời, chi 37,5 tỷ đồng để mua lại trước hạn toàn bộ lô trái phiếu PDR12204 phát hành vào ngày 25/3/2022, kỳ hạn 2 năm (giá trị phát hành 300 tỷ đồng).
Trước đó, tại thời điểm cuối năm 2022, dư nợ của Phát Đạt lên tới hơn 4.300 tỷ đồng, trong đó dư nợ trái phiếu khoảng 2.500 tỷ đồng. Kết quả tái cấu trúc nợ trái phiếu của Phát Đạt càng tích cực hơn khi xét trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn nặng gánh nợ trái phiếu, phải tái cấu trúc nợ bằng nhiều hình thức, trong đó có việc đàm phán giãn nợ.
Ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng giám đốc Phát Đạt cho hay, bài học mà doanh nghiệp nhận thức sâu sắc sau cuộc khủng hoảng là cần phải linh hoạt nhằm thích ứng với tình hình thực tế, trong đó ưu tiên mục tiêu tái cơ cấu danh mục đầu tư, đồng thời đánh giá lại hiệu quả của bộ máy vận hành để tinh gọn, đa nhiệm và hiệu quả hơn. Từ đó, doanh nghiệp có cơ sở cho việc định hình lại các hoạt động kinh doanh trong giai đoạn tới để thích ứng với những thách thức và cơ hội mới từ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
Kỳ vọng năm 2024 khởi sắc
Trong tháng 12/2023, CTCP Bất động sản Phát Đạt công bố đã đưa dư nợ trái phiếu xuống 0 đồng.
Số liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, năm 2024, ước tính có gần 278.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. Trong đó, 41% giá trị trái phiếu sắp đáo hạn thuộc nhóm doanh nghiệp bất động sản, với gần 114.000 tỷ đồng. Tiếp đến là nhóm ngân hàng, với gần 55.000 tỷ đồng, chiếm 20%.
Theo ông Trần Phú Việt, Trưởng phòng Nghiên cứu và Phát triển sản phẩm, Khối Thông tin tài chính, FiinGroup, đây là thách thức lớn với doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp đang “ngập” trong nợ trái phiếu. Nhất là khi các tổ chức phát hành có thể phải chính thức phải tuân thủ các quy định khắt khe của Nghị định 65, do một số quy định giãn, hoãn nợ trái phiếu của Nghị định 08 hết hiệu lực.
Tại Hội nghị Triển khai nhiệm vụ năm 2024 của Bộ Tài chính, Phó Thủ tướng Lê Minh Khái đã yêu cầu Bộ Tài chính sớm báo cáo Chính phủ về việc có tiếp tục kéo dài một số quy định của Nghị định 08 hay không, đồng thời cần có giải pháp đa dạng hoá sản phẩm, hướng tới nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư tổ chức. Bộ Tài chính cần rà soát khả năng chi trả của doanh nghiệp có trái phiếu đến hạn thanh toán vào năm 2024, từ đó, góp phần đảm bảo an toàn, an ninh thị trường tài chính tiền tệ, tăng cường niềm tin cho nhà đầu tư.
Thực tế thì thị trường trái phiếu doanh nghiệp năm nay vẫn có những thuận lợi nhất định. Đó là, nền tảng vĩ mô ổn định, tăng trưởng GDP được dự báo cao hơn 2023, với mục tiêu đặt ra là 6,5%.
TS. Lê Xuân Nghĩa, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia nhận định, năm 2024, lãi suất ở các nước phát triển, đặc biệt là Mỹ và châu Âu có xu hướng giảm, khiến dòng vốn sẽ quay lại các thị trường đang phát triển, trong đó có Việt Nam, hỗ trợ cho thị trường vốn trong nước. Mặt bằng lãi suất tiết kiệm trong nước thấp cũng tạo sự khác biệt về mặt lợi suất đầu tư, giúp kênh đầu tư trái phiếu doanh nghiệp hấp dẫn trở lại. Do đó, các doanh nghiệp có thể tăng cường phát hành để tài trợ cho các trái phiếu khi đáo hạn, hoặc tăng cường mua lại trước hạn các trái phiếu đã phát hành trong giai đoạn lãi suất cao trước đây.
Từ góc nhìn của ông Trần Lê Minh, Tổng giám đốc VIS Rating, thị trường trái phiếu đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới bền vững hơn nhờ lãi suất giảm, các chính sách hỗ trợ kinh tế phục hồi, thị trường minh bạch hơn, các quy định chặt chẽ hơn, tâm lý nhà đầu tư cải thiện. Mặc dù số lượng doanh nghiệp phát hành trái phiếu chậm nghĩa vụ thanh toán vẫn còn khá nhiều, song có nhiều doanh nghiệp phát hành vẫn thanh toán đúng hạn, tạo được uy tín với thị trường. Nói cách khác, thông tin thị trường đang minh bạch, rõ ràng hơn, niềm tin với nhà đầu tư cũng đang dần quay lại. Đây là yếu tố quyết định với sự hồi phục của thị trường.
