Chất lượng thay thế cuộc đua mở rộng
Bước sang năm 2026, bản đồ bất động sản công nghiệp Việt Nam hiện lên khá rõ nét. Dòng vốn sản xuất vẫn bền bỉ tìm đến các khu công nghiệp, nhưng vấn đề không còn xoay quanh còn bao nhiêu đất, mà là đất ở đâu, kết nối ra sao và giá trị tạo ra là gì.
Báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam cho thấy sự phân hóa rõ nét giữa 2 khu vực Nam - Bắc. Tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt khoảng 86%, phản ánh nhu cầu thuê đất vẫn duy trì ổn định trong bối cảnh nguồn cung mới được bổ sung liên tục.
Giá thuê đất trung bình ghi nhận ở mức 141 USD/m2 cho cả chu kỳ thuê. Phân khúc kho xưởng xây sẵn tiếp tục đóng vai trò “đệm cầu”, với giá thuê trung bình khoảng 5,1 USD/m2/tháng, phục vụ tốt nhu cầu của các doanh nghiệp vừa và nhỏ, cũng như các nhà đầu tư mới gia nhập thị trường.
Trong khi đó, miền Nam tiếp tục khẳng định vị thế là trung tâm sản xuất công nghiệp lớn nhất cả nước. Tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt tới 90%, cùng mức giá thuê trung bình lên tới 191 USD/m2/chu kỳ thuê - cao hơn đáng kể so với miền Bắc.
Đáng chú ý, phân khúc kho xưởng xây sẵn tại khu vực này ghi nhận tỷ lệ lấp đầy ấn tượng 92% một phần nhờ giá thuê trung bình thấp hơn, khoảng 4,4 USD/m2/tháng, cho thấy sức hấp thụ mạnh mẽ từ các ngành sản xuất có tốc độ quay vòng nhanh.
Theo ông John Campbell - Trưởng Bộ phận Bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam, lợi thế cạnh tranh cốt lõi của Việt Nam vẫn được duy trì vững chắc trong năm 2025.
Chi phí nhân công sản xuất trung bình khoảng 350 USD/tháng, thấp hơn đáng kể so với Trung Quốc và Thái Lan.
Chi phí điện năng cho sản xuất cũng ở mức cạnh tranh, khoảng 0,076 USD/kWh, so với 0,112 USD/kWh tại Trung Quốc hay 0,150 USD/kWh tại Philippines. Những yếu tố này tiếp tục củng cố vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
“Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang một giai đoạn phát triển mới, nơi tăng trưởng không chỉ đến từ mở rộng diện tích, mà còn từ chất lượng dự án, quy mô đầu tư và giá trị gia tăng cao hơn. Đây là một sự chuyển dịch mang tính dài hạn”, ông John Campbell nhấn mạnh.
Thực tế thị trường cho thấy, nhận định này là có cơ sở. Ngành điện tử nổi lên như một minh chứng rõ nét cho xu hướng dịch chuyển sang sản xuất có hàm lượng công nghệ cao.
Theo Savills, giá trị xuất khẩu hàng điện tử trong 10 tháng đầu năm 2025 tăng tới 140% so với năm 2019, tiếp tục đóng vai trò là động lực tăng trưởng quan trọng của lĩnh vực bất động sản công nghiệp.
Đáng chú ý, trong cơ cấu dòng vốn FDI mới, dù 62% số lượng dự án tập trung vào phân khúc kho xưởng xây sẵn, nhưng xét về quy mô vốn, có tới 68% tổng vốn đầu tư lại đổ vào các thương vụ thuê đất. Diễn biến này cho thấy xu hướng các nhà sản xuất lớn đang ưu tiên thiết lập cơ sở sản xuất dài hạn, quy mô lớn tại Việt Nam, thay vì các mô hình thăm dò ngắn hạn.
Bước sang năm 2026, với nền tảng hạ tầng hạ tầng được cải thiện mạnh mẽ, lợi thế chi phí được duy trì và dòng vốn FDI tiếp tục dịch chuyển, lĩnh vực bất động sản công nghiệp Việt Nam được kỳ vọng sẽ không chỉ tăng trưởng về lượng, mà còn định hình rõ nét hơn về chất, đặt nền móng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn trong trung và dài hạn.
Khu công nghiệp tái định vị giá trị
Bên cạnh các yếu tố nền tảng về nhu cầu thuê và lợi thế chi phí, nhiều chuyên gia cho rằng, từ năm 2026, khu kinh tế phía Nam sẽ bước vào một giai đoạn chuyển động rõ nét hơn nhờ loạt dự án hạ tầng chiến lược đồng loạt đi vào vận hành.
Trong đó, đường Vành đai 3 TP.HCM và tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu được kỳ vọng sẽ rút ngắn đáng kể thời gian kết nối giữa các khu công nghiệp trọng điểm với hệ thống cảng biển và sân bay, qua đó cải thiện năng lực logistics của toàn vùng.
 |
Khu công nghiệp tích cực thu hút ngành có hàm lượng công nghệ cao. Ảnh: Dũng Minh. |
Đặc biệt, sân bay quốc tế Long Thành được đánh giá là dự án tạo ra tác động lan tỏa lớn nhất. Với giai đoạn 1 dự kiến hoàn thành trong năm nay, công suất thiết kế đạt 25 triệu lượt hành khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm, sân bay Long Thành không chỉ giảm tải cho sân bay Tân Sơn Nhất, mà còn hình thành một cửa ngõ logistics hàng không mới, góp phần tái định vị lợi thế cạnh tranh của khu vực phía Nam trong chuỗi cung ứng khu vực.
Dưới góc nhìn của nhà phát triển khu công nghiệp, ông Trần Đức Vinh - Chủ tịch Hội đồng quản trị Trần Anh Group - đơn vị phát triển Khu công nghiệp Trần Anh Tân Phú nhận định, thị trường bất động sản công nghiệp năm 2026 sẽ đan xen cả cơ hội và thách thức.
Trong đó, hoạt động thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp tiếp tục được hưởng lợi từ nền tảng vĩ mô ổn định, lực lượng lao động dồi dào và chính sách thu hút FDI cởi mở.
Tuy nhiên, áp lực cạnh tranh cũng gia tăng, không chỉ về giá thuê, mà còn cả chất lượng hạ tầng, dịch vụ hỗ trợ và tiêu chuẩn môi trường.
Các yêu cầu ngày càng khắt khe từ nhà đầu tư nước ngoài liên quan đến chuyển đổi xanh, giảm phát thải, sử dụng năng lượng sạch… sẽ buộc chủ đầu tư khu công nghiệp phải gia tăng chi phí đầu tư ban đầu và liên tục đổi mới mô hình phát triển.
Đồng quan điểm, bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, các nhà sản xuất toàn cầu hiện đều có cam kết Net Zero và chỉ lựa chọn những khu công nghiệp đạt chuẩn xanh, thông minh nhằm đáp ứng yêu cầu của chuỗi cung ứng toàn cầu.
Theo bà Trang, để thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao, Việt Nam cần tập trung không chỉ vào bất động sản thuần túy, mà còn cả các giá trị “mềm” như chất lượng lao động, năng suất sản xuất, dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp và một môi trường đầu tư minh bạch, ổn định.
Ở góc độ khác, ông Trương Khắc Nguyên Minh - Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Prodezi Long An cho biết, yêu cầu của nhà đầu tư hiện nay cụ thể và toàn diện hơn.
Bên cạnh hạ tầng chất lượng cao, họ còn đòi hỏi nguồn điện ổn định, nước sạch, viễn thông tốc độ cao, nguồn nhân lực phù hợp, cùng các gói hỗ trợ được thiết kế theo từng ngành nghề.
Cùng với đó là nhu cầu về kho xưởng xây sẵn, hỗ trợ pháp lý nhanh, kết nối tư vấn - nhà thầu uy tín, tiếp cận vốn xanh, năng lượng tái tạo và tham gia mô hình cộng sinh công nghiệp nhằm tối ưu hóa dòng nguyên vật liệu và năng lượng.
Theo ông Minh, giá trị cốt lõi của khu công nghiệp trong bối cảnh mới không còn nằm ở diện tích đất cho thuê, mà ở khả năng kiến tạo một hệ sinh thái giúp khách thuê phát triển bền vững.
Trên cơ sở đó, Prodezi Long An đang định hình mô hình khu công nghiệp sinh thái tích hợp với 3 trụ cột gồm hạ tầng thông minh - xanh - tuần hoàn; hệ sinh thái hỗ trợ đầu tư và vận hành toàn diện; không gian sản xuất kết nối chuỗi giá trị, hướng tới mục tiêu giúp khách thuê “đến để ở lại”.
“Bước chuyển tất yếu của các khu công nghiệp muốn đón dòng FDI thế hệ mới chính là từ vai trò cho thuê đất sang mô hình nền tảng tích hợp dịch vụ”, ông Minh nhấn mạnh.
