Bất động sản đón làn sóng vốn ngoại mới

Làn sóng từ Nhật Bản

Thời gian qua, thị trường bất động sản cũng đã chứng kiến làn sóng mua bán, sáp nhập, hợp tác phát triển dự án diễn ra rất sôi động. Ngoài các đại gia trong nước như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh, Đất Xanh… đã và đang tích cực săn tìm quỹ đất mới cho chiến lược phát triển dài hơi của mình, thị trường cũng chứng khiến làn sóng rót vốn của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 7 tháng đầu năm nay, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt hơn 986 triệu USD, chiếm 11,3% tổng số vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam và đứng thứ 2 trong số các ngành, lĩnh vực thu hút vốn FDI của Việt Nam.

Điều này cho thấy sự hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam trong con mắt nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các nhà đầu tư từ Nhật Bản - những nhà đầu tư trong 20 năm qua không coi trọng đầu tư vào lĩnh vực địa ốc nước ngoài.

Có thể kể đến các thương vụ tiêu biểu như Quỹ Creed rót 200 triệu USD vào An Gia thông qua việc mua cổ phần và cùng với công ty này phát triển hàng loạt dự án tại TP. HCM. Tiếp đó, Creed cùng An Gia hợp tác với Phát Đạt để phát triển Dự án River City với tổng vốn đầu tư lên tới 500 triệu USD. Trước đó, quỹ đến từ Nhật Bản này cũng đã đầu tư 100 triệu USD để cùng Năm Bảy Bảy phát triển 3 dự án bất động sản.

 Các diễn giả tại Diễn đàn M&A 2016 đều đánh giá, hoạt động M&A nói chung và trên thị trường bất động sản nói riêng sẽ sôi động hơn nữa trong thời gian tới. Ảnh: Lê Toàn

Hay có thể kể đến sự hợp tác khá thành công giữa Nam Long và 2 nhà đầu tư đến từ Nhật Bản là Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad. Sau khi thành công với Dự án Flora Anh Đào (quận 9, TP. HCM), 3 đối tác này lại bắt tay nhau phát triển một dự án mới cũng tại quận 9 mang tên Fuji Residence.

Gần đây nhất chính là thương vụ gây chú ý giữa Tập đoàn Mitsubishi và Tập đoàn Bitexco tại Dự án The Manor Central Park (Hoàng Mai, Hà Nội). Cụ thể, Tập đoàn Mitsubishi sẽ nắm 45% cổ phần dự án này, trong khi Bitexco nắm 55% cổ phần còn lại. Trong giai đoạn đầu, Mitsubishi sẽ rót khoảng 30 tỷ yên (khoảng 285 triệu USD) để tiến hành xây 240 căn nhà thấp tầng và 2 tòa căn hộ bao gồm 1.036 căn…

Đánh giá về làn sóng này, ông Masataka “Sam” Yoshida, Giám đốc điều hành cao cấp Tập đoàn Recof (Nhật Bản) cho biết, điều quan trọng không chỉ ở các con số, mà vấn đề trong 20 năm qua, địa ốc là lĩnh vực mà các công ty Nhật Bản không mấy quan tâm ngoại trừ các thương vụ đơn lẻ. Người Nhật gần như không mua bất kỳ dự án nào ngoài nước Nhật, nhưng từ giữa năm 2015 thì khuynh hướng này bắt đầu thay đổi.

“Không chỉ địa ốc tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM, nhà đầu tư Nhật đã nhắm đến thị trường Đà Nẵng. Các dự án hay công ty mà người Nhật nhắm đến cũng không nhất thiết phải lớn hoặc có thương hiệu, mà còn có các công ty nhỏ”, ông Sam Yoshida chia sẻ.

Cũng đánh giá cao về thị trường bất động sản Việt Nam và xu hướng M&A trong lĩnh vực này, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản có lúc thăng, lúc trầm, nhưng trong 2 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã hồi phục và chứng kiến sự cạnh tranh quyết liệt giữa các nhà đầu tư. Bắt đầu từ tháng 8/2014, cuộc đua M&A địa ốc đã trở nên mạnh mẽ hơn bao giờ hết. Trong vòng 3 - 4 năm nay, có nhiều điểm chung từ các nhà đầu tư khu vực Bắc Á khi nhìn nhận về thị trường bất động sản Việt Nam.

“M&A bất động sản tại Việt Nam sẽ tiếp tục tăng mạnh khi thống kê cho thấy, Việt Nam đứng thứ 2 trong các thị trường mục tiêu mà các nhà đầu tư Nhật Bản nhắm đến. Trước đó, năm 2014 thị trường địa ốc Singapore cũng rất nóng và cạnh tranh là yếu tố phổ biến tại thị trường này. Nếu hệ thống pháp lý của Việt Nam được cụ thể hơn nữa, chắc chắn sẽ thúc đẩy nhiều thương vụ M&A thành công hơn”, ông Townsend nhận định. 

Kinh nghiệm cho cuộc chơi mới

Tại Diễn đàn Mua bán - Sáp nhập 2016 (M&A 2016) do Báo Đầu tư và AVM tổ chức cuối tuần qua, nhiều chuyên gia cùng các diễn giả, các nhà đầu tư đều có chúng quan điểm, dù hoạt động M&A bất động sản thời gian qua khá sôi động, nhưng tại đất nước đang phát triển và có nhiều tiềm năng như Việt Nam, cơ hội cho các thương vụ M&A bất động sản vẫn còn nhiều và đây dường như chỉ là bước đầu của cuộc chơi mới.

Nói đến hoạt động M&A trên thị trường địa ốc Việt Nam, không thể không nhắc tới đại gia Novaland. Chỉ trong hơn 2 năm qua, Tập đoàn Novaland đã mua lại khoảng 30 dự án và với chiến lược phát triển đầy tham vọng của tập đoàn này, xu hướng sẽ không dừng lại. Đặc biệt, không chỉ mua lại các quỹ đất, dự án ngoài trung tâm, thời gian gần đây, tập đoàn này đã nhắm tới cả các dự án đất vàng ngay trung tâm TP. HCM.

Chia sẻ tại Diễn đàn M&A, ông Phan Lê Hòa, Giám đốc Thị trường vốn và Quan hệ nhà đầu tư, Tập đoàn Novaland cho biết, năm 2015, Tập đoàn Novaland đã huy động được 50 triệu USD từ các nhà đầu tư. Năm 2016, chúng tôi sẽ tiếp tục huy động thêm hơn 100 triệu USD qua phát hành riêng lẻ và sau đó niêm yết vào cuối năm 2016.

Còn theo chia sẻ của bà Nguyễn Thị Mỹ Phương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Tiến Phước, để chủ động trong cuộc chơi M&A, phải chuẩn bị kỹ khi bước vào cuộc đua, phải tự tin rằng mình khác biệt và độc đáo.

“Chúng tôi đã tìm hiểu các nhà phát triển bất động sản quốc tế hoạt động thế nào, chẳng hạn như Capital Land đã đầu tư vào đâu? Làm thế nào để các dự án được vận hành? Nhìn vào M&A để xem đối tác nào phù hợp với mình, đối tác nào sẽ cùng chia sẻ thăng trầm trong hoạt động kinh doanh?... Phải có sự thông hiểu cùng một tiếng nói. Đối tác của Tiến Phước giống như anh em trong một nhà. Chúng tôi khá may mắn khi tìm được đối tác như Capital Land để cùng hợp tác”, Bà Phương nói và cho biết thêm, để có được sự tin tưởng thì các công ty phải nghiêm túc đánh giá những ưu thế, cũng như yếu điểm của công ty mình, chia sẻ một cách thành thật với đối tác thì mới có thể cùng “Win - Win”.

Dù đánh giá tiềm năng còn rất lớn, nhưng các chuyên gia cũng cho rằng, vẫn còn một số rào cản cần tháo gỡ để hoạt động M&A bất động sản bứt phá hơn nữa thời gian tới.

Ông Seek Yee Chung, Luật sư điều hành Công ty Luật Backers & Mackenzie cho rằng, thị trường Việt Nam ngày càng cởi mở, môi trường đã thay đổi, đặc biệt là thay đổi về luật. Chẳng hạn mở rộng sở hữu nhà và kinh doanh bất động sản cho người nước ngoài, khuyến khích cổ phần hoá trong các doanh nghiệp nhà nước… Điều này đã làm tăng thương vụ M&A tại Việt Nam với tỷ lệ tăng 13% năm 2015 và lượng nhà đầu tư nước ngoài tham gia đã tăng 36%. Tuy nhiên, bên cạnh những thương vụ thành công, thì cũng không ít các thương vụ thất bại. Ngoài vấn đề là các đối tác không đạt được thoả thuận, thì định giá là một trong những lý do quan trọng. Nhiều trường hợp không định được giá do văn bản dưới luật tại Việt Nam quy định rất chung chung trong khi định giá cần cái cụ thể.

Trước đó, trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông David Green Morgan, Giám đốc Nghiên cứu thị trường vốn toàn cầu của Jones Lang Lasalle tại Singapore cho biết, khi lượng vốn đầu tư đổ vào thị trường bất động sản càng nhiều, thì việc am hiểu nhiều thị trường khác nhau trở nên cực kỳ quan trọng. Nhu cầu của thị trường vốn rất đa dạng, tuy nhiên, cần thiết hơn cả vẫn độ chính xác và kịp thời của thông tin và đó là lý do tại sao chỉ số tính minh bạch rất quan trọng đối với tất cả các nhà đầu tư bất động sản.

Theo đánh giá của các chuyên gia, để hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam bứt phá mạnh hơn nữa trong thời gian tới, rất cần có sự cải thiện mạnh mẽ hơn về tính minh bạch thông tin. Nếu cải thiện được sự minh bạch sẽ giúp bất động sản Việt Nam thu hút mạnh dòng vốn từ các doanh nghiệp trong nước, và cả từ các nhà đầu tư nước ngoài.