Bất động sản thủ đô và những cú huých hạ tầng

Hạ tầng, cú huých cho bất động sản 2018

Hà Nội hiện đang triển khai hàng loạt công trình hạ tầng giao thông khung quan trọng. Có thể kể đến hệ thống đường vành đai: Vành đai 1 (Ô Đông Mác - Ô chợ Dừa - Hoàng Cầu); Vành đai 2 (Nội Bài - Nhật Tân - Cầu Giấy); Vành đai 2,5 (Nguyễn Văn Huyên; Trung Kính; Hoàng Minh Giám; Kim Đồng - Đền Lừ); Vành đai 3; Vành đai 3,5 (Lê Trọng Tấn, Hà Đông, đoạn Phúc La - Văn Phú); Vành đai 5 (cầu Vĩnh Thịnh và đường dẫn hai đầu cầu). Ngoài ra, còn hàng loạt các trục đô thị hướng tâm như: Quốc lộ 6; Đại lộ Thăng Long; đường 5 kéo dài, Quốc lộ 1A, các cao tốc kết nối với các địa phương như Lào Cai, Thái Nguyên, Lạng Sơn, Hải Phòng, Bắc Ninh, Ninh Bình…

Các tuyến giao thông chủ lực này đã và sẽ góp phần đáng kể giải quyết tình trạng tắc đường, kẹt xe. Mặt khác, tạo ra sự giãn nở mật độ cư dân, kéo cư dân ra các vùng ven nhiều hơn, làm giảm áp lực cho khu vực trung tâm. Điều này thể hiện rất rõ không chỉ trong phân khúc nhà ở mà còn cả phân khúc văn phòng, dịch vụ.

Ông Vũ Văn Viện, Giám đốc Sở Giao thông - Vận tải Hà Nội nhận định: “Sự đầu tư mạnh mẽ về kết cấu hạ tầng giao thông thời gian qua đã góp phần quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản. Theo tôi, đầu tư phát triển hạ tầng là chìa khóa vàng góp phần phát triển thành công thị trường
bất động sản”.

Cùng quan điểm, Ths. Nguyễn Ngọc Thịnh, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội cho rằng, hạ tầng giao thông đóng vai trò tạo cú huých cho thị trường bất động sản. Có thể lấy khu Đông Nam làm ví dụ khi giá trị bất động sản liên tục tăng lên thời gian qua nhờ hưởng lợi từ sự phát triển của cơ sở hạ tầng giao thông. Trước đây, khu vực này ít khi xuất hiện “sóng”, nhưng việc quy hoạch, mở rộng hạ tầng đã kéo theo việc tăng tốc đầu tư hàng loạt dự án, thị trường trở nên sôi động cả về thanh khoản và biến động giá.

Theo ông Thịnh, người nước ngoài cư trú tại Việt Nam cũng ưu tiên lựa chọn các căn hộ cao cấp, có nhiều tiện tích và thuận tiện đi lại với các phương tiện công cộng.

Chính hệ thống hạ tầng cơ sở, giao thông ngày càng hoàn thiện đã tạo ra các “vết loang” đô thị theo hướng mở rộng ra phía Tây (bao gồm các huyện Hoài Đức, một phần các quận Hà Đông, Nam và Bắc Từ Liêm), cải thiện tình hình phía Đông (thuộc các quận Long Biên, Đông Anh và Gia Lâm), phía Nam (các thuộc các quận, huyện như Đống Đa, Hoàng Mai, Thanh Trì).

Nhiều chuyên gia cho rằng, không ai khác, chính các doanh nghiệp bất động sản là lực lượng nhạy bén nhất với quy hoạch hạ tầng, giao thông đô thị. Ở đâu có đường sá, giao thông tốt, ở đó sẽ có các dự án hoặc các khu đô thị mới, tầm cỡ, quy mô và được quy hoạch tốt hơn.

Xu hướng “ly tâm”

Quan sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản tại hiện trường cho thấy, công tác giải tỏa trên toàn tuyến đường vành đai Cầu Vĩnh Tuy - Minh Khai - Ngã Tư Vọng - Trường Chinh - Ngã Tư Sở đang được tiến hành khá nhanh. Với tiến độ này, dự báo chỉ một thời gian ngắn nữa, các nhà thầu đã có thể có mặt bằng sạch để thi công đường vành đai 2 và đường trên cao. Có thể nói, phần việc khó nhất trong việc triển khai các tuyến đường nội đô đang được thực hiện khá “thông đồng bén giọt” tại công trường đường Vành đai 2.

Từ sự chuyển động hạ tầng này, trên các trang mạng rao bán địa ốc online, khoảng 1 tháng nay, nhà đất khu Nam Hà Nội đang nhúc nhắc tăng giá. Đặc biệt, các sản phẩm đất nền hoặc các dự án chung cư có không gian sống tốt đang có thanh khoản rất tốt.

Bất động sản “ăn theo” sự phát triển hạ tầng là điều tất yếu và đường Vành đai 2 gấp rút triển khai đang thực sự thổi cơn gió mới về bất động sản khu vực này. Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết: "Từ rất lâu rồi, hạ tầng khu vực Minh Khai - Vĩnh Tuy - Ngã Tư Vọng chưa có sự đột phá. Tuy nhiên, trong vòng 2 năm trở lại đây, nhiều dự án hạ tầng mới đã triển khai tạọ động lực quan trọng thúc đẩy bất động sản khu vực này".

Với nhà đầu tư, cùng với sự bùng nổ về hạ tầng giao thông, Long Biên là khu vực “sáng giá” khi liên tục thu hút các tập đoàn hàng đầu Việt Nam rót vốn vào đây. Hiện nay, trên địa bàn đã và đang hình thành một số khu đô thị như Khu đô thị Việt Hưng, khu nhà ở Bồ Đề, khu nhà ở Ngọc Thụy, Khu đô thị Thượng Thanh, khu đô thị Sài Đồng, Vinhomes Riverside, Ha Noi Garden City, Valencia Garden. Trong tương lai, một loạt dự án nhà ở tại khu vực Cổ Linh, Vĩnh Tuy, Tư Đình được hình thành sẽ đưa Long Biên trở thành một “điểm nóng” bất động sản tại Hà Nội.

Đánh giá thị trường bất động sản phía Đông, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Tư vấn nghiên cứu thị trường CBRE Hà Nội cho biết, Long Biên hoàn toàn có khả năng trở thành một trung tâm bất động sản mới của thủ đô. Đặc biệt, khi so sánh với quận 2 tại TP.HCM, Long Biên có vị trí khá tương đồng. Hiện tại, quận 2 đang là một trong những địa điểm có thị trường bất động sản sôi động bậc nhất Sài Gòn. Do đó, Long Biên có nhiều cơ sở để hy vọng sẽ có một thị trường bất động sản tốt hơn nhiều so với hiện tại.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện một đơn vị tư vấn, phân tích thị trường nhận định: “Việc hạ tầng các khu vực ngoài trung tâm ngày một hoàn thiện đã tạo thuận lợi để các khu vực này trở thành nơi các chủ đầu tư lựa chọn để phát triển dự án. Nguồn cung đang có sự dịch chuyển mạnh trong thời gian qua”.

Báo cáo thị trường quý IV/2017 mới đây của CBRE cho thấy khu vực phía Tây, phía Nam, nơi được coi có hệ thống hạ tầng tốt chiếm ưu thế  cả về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ khi chiếm đến 72% nguồn cung toàn thị trường. Riêng phía Tây có tỷ lệ hấp thụ cao nhất, lên đến 64%, sau đó là phía Đông với khoảng 1/5 số căn (tương đương 20%) bán được toàn thị trường. CBRE nhận định, quý I/2018, phía Đông sẽ có thêm nhiều dự án mới, nhất là khi dự kiến sẽ có thêm các cây cầu mới qua song Hồng như cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo. Kỳ vọng về sự cải thiện giao thông, cơ sở hạ tầng và thu hút thêm các nhà đầu tư và người mua nhà để ở.

Bà Nguyễn Hoài An nhận định, các khu vực có kết nối tốt như gần nhà ga, sẽ được chú ý hơn. Sẽ có sự phân hóa mạnh hơn ở các phân khúc trung, cao cấp. Bên kia sông Hồng, tại khu vực Long Biên, những công bố về việc triển khai nhiều dự án hạ tầng sẽ mang lại những sức bật mạnh cho thị trường thời gian tới.

Khi tuyến đường sắt trên cao hình thành, các dự án dọc theo tuyến đường sẽ hưởng lợi 

“Khu vực Bắc sông Hồng từ khi có cầu Nhật Tân di chuyển, kết nối rất thuận lợi, từ đây có thể di chuyển sang phía Đông qua cầu Đông Trù, sang Bắc Ninh, Bắc Giang, Lào Cai, Thái Nguyên cũng rất dễ dàng bởi các đường cao tốc. Dù hiện tại số dự án còn ít nhưng chúng tôi tin rằng, thời gian tới sẽ có nhiều dự án hơn vì là khu vực cửa ngõ. Kinh nghiệm tại nhiều quốc gia cho thấy, cửa ngõ gần sân bay luôn có thị trường bất động sản phát triển tốt”, bà An cho biết thêm.

Hạ tầng: giá trị gia tăng cho bất động sản

Tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đang phát triển mạnh các tuyền tàu điện ngầm, tàu điện trên cao. Mặc dù các chuyên gia cũng cảnh báo về một số bất lợi khi ở gần các tuyến đường sắt cao tốc như tiếng ồn, giao thông khó khăn với các điểm gần nút… nhưng dường như ưu điểm vẫn lấn át. Các tuyến tàu điện nội đô sẽ hỗ trợ tăng giá trị bất động sản, nhất là tại các vị trí gần trạm dừng. Tại một số quốc gia đã ghi nhận tỷ lệ giá trị gia tăng rất lớn. Với đất nước sử dụng tàu điện ngầm từ khoảng 40 năm trước như Vương quốc Anh thì với các tuyến mới hình thành thêm, bất động sản vẫn có giá trị gia tăng khoảng 2%. Trong khi đó, mức độ gia tăng được ghi nhận ở thành phố Dallas (Mỹ) lại lên tới tới 25%.

Phân khúc “phản ứng” mạnh nhất với sự phát triển của mạng lưới tàu trên cao, đường sắt đô thị là căn hộ chung cư. Điển hình như tại Jakarta (Indonesia), mặc dù phải đến tận tháng 1/2019 hệ thống tàu điện MRT mới đi vào hoạt động nhưng giá đất dọc tuyến, nhất là điểm gần ga đã tăng lên đáng kể.

Điều này cho thấy, sự tăng giá của bất động sản “ăn theo” hạ tầng còn tùy thuộc vào từng địa bàn và thành phố. Nhưng một điều chắc chắn là các tuyến đường sắt đô thị, tàu cao tốc… không những giúp cải thiện giao thông mà còn giúp chủ đầu tư bất động sản được hưởng lợi từ giá trị gia tăng mà hạ tầng phát triển đem lại.