Nước chảy chỗ trũng
“Dòng sản phẩm tầm trung đáp ứng nhu cầu thật tại TP.HCM dường như đã biến mất, người có nhu cầu nhà ở lúc này muốn tìm kiếm sản phẩm giá mềm chỉ có thể tìm đến các vùng giáp ranh”. Đây là nhận định chung của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản ở thời điểm này.
Theo những đơn vị này, TP.HCM không còn sản phẩm căn hộ dưới 2 tỷ đồng và 90% giao dịch thuộc phân khúc từ 2-5 tỷ đồng/căn. Trong giai đoạn 2024-2026, số lượng căn hộ giá 2-5 tỷ đồng ngày càng khan hiếm, nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc 5-10 tỷ đồng/căn. Chính vì vậy, người mua nhà tại TP.HCM có thể sẽ chuyển sang mua các sản phẩm ở những khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An… với mức giá phải chăng hơn.
Trong khi nguồn cung sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tại TP.HCM ngày một khan hiếm và đắt đỏ, thì ở khu vực lân cận đang cho thấy sự dồi dào. Từ đầu năm 2024 đến nay, tại khu vực phía Nam, nhiều dự án bất động sản được tái khởi động, nhưng tâm điểm không phải là TP.HCM, mà đổ dồn về Bình Dương, Đồng Nai hay Long An. Theo thống kê, có đến 96% nguồn cung căn hộ tương lai ở những nơi này thuộc phân khúc dưới 5 tỷ đồng/căn. Đây được xem như là lời giải cho “cơn khát” nhà ở đáp ứng nhu cầu thực khu vực phía Nam trong năm nay cũng như các năm tới.
Chẳng hạn, tại Bình Dương, Phú Đông Group chuẩn bị công bố dự án Phú Đông Sky One ở TP. Dĩ An, dự kiến cung cấp ra thị trường 780 căn hộ có diện tích từ 42-75 m2 với giá bán trung bình từ 32 triệu đồng/m2 (chưa VAT). Ở TP. Thuận An, trong quý II này, chủ đầu tư Tập đoàn Danh Khôi sẽ chào bán giai đoạn 2 dự án Astral City ra thị trường. Dự án có quy mô hơn 5.000 căn hộ, giá bán hơn 40 triệu đồng/m2 và đã được cơ quan chức năng cấp giấy phép đủ điều kiện bán hàng.
Ngoài những cái tên kể trên, một loạt dự án khác tại Bình Dương cũng đang lên kế hoạch bán hàng thời gian tới. Nguồn tin từ Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt cho biết, chủ đầu tư này sẽ tung 5.000 căn hộ trong năm nay. Tương tự, một dự án căn hộ khác tại TP. Dĩ An là Picity Sky Park, quy mô 1.794 sản phẩm căn hộ, cũng có kế hoạch ra hàng lúc này. Xa hơn, tại Thành phố mới Bình Dương, CapitaLand đã khởi công dự án The Orchard (dự án thành phần của Khu đô thị Sycamore) - khu phức hợp căn hộ cao cấp, kết hợp thương mại, dịch vụ quy mô 3.500 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 18.000 tỷ đồng.
Tại Long An - nơi trước đây chủ yếu là các dự án đất nền, thì nay nhiều dự án căn hộ chuẩn bị triển khai. Đơn cử, Tập đoàn Cát Tường cho biết, sắp tới sẽ triển khai dự án căn hộ Cát Tường Phú An, quy mô 1.700 căn hộ diện tích từ 38-80 m2/căn. Công ty Bất động sản Seaholdings cũng cho hay, trong năm 2024 sẽ “trình làng” một dự án căn hộ, khách hàng mục tiêu là những người có thu nhập tầm trung đang làm việc tại TP.HCM. Tập đoàn Nam Long cũng chia sẻ kế hoạch triển khai nhiều dự án có mức giá tầm trung tại đây.
Hay ở Đồng Nai, trong khi nguồn cung căn hộ chưa nhiều, việc tìm kiếm các sản phẩm đất nền, nhà phố tiếp tục là xu hướng chủ đạo. Ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time cho biết, hiện nay, dù chưa theo kịp Bình Dương hay Long An do hạn chế về hạ tầng kết nối, nhưng với kế hoạch phát triển một loạt công trình giao thông nối với TP.HCM trong tương lai, việc Đồng Nai trở thành “điểm nóng” của thị trường địa ốc phía Nam chỉ là vấn đề thời gian.
 |
Nhiều dự án ở vùng phụ cận TP.HCM đang tăng tốc xây dựng. Ảnh: Lê Toàn |
Xu hướng “ở ngoại ô, làm trong phố”
Thực tế, xu hướng người dân ra các vùng phụ cận TP.HCM tìm mua bất động sản khởi phát từ nhiều năm trước và ngày càng trở nên rõ nét hơn bởi nhu cầu tăng cao, trong khi nguồn cung ngày một khan hiếm.
Khảo sát cho thấy, những nơi có hạ tầng kết nối tốt đều kích thích mạnh mẽ sự phát triển của bất động sản và mình chứng rõ nét nhất là Bình Dương, Sở dĩ thị trường này trở nên sôi động là nhờ hình thành tuyến đường Phạm Văn Đồng kết nối với TP. Thủ Đức với sân bay Tân Sơn Nhất.
Theo đó, giá nhà đất tại Bình Dương ngày càng tiệm cận với TP.HCM, cá biệt có những dự án được đầu tư và quy hoạch bài bản về môi trường và không gian sống đã góp phần hình thành nên xu hướng “sống Bình Dương, làm Sài Gòn” những năm gần đây.
“Câu chuyện chấp nhận đi xa để tìm được nơi ở có giá hợp lý và môi trường tốt sẽ ngày càng phổ biến. Trước đây, nhiều người chấp nhận sống trong những ngôi nhà chật chội nhưng ở gần trung tâm, hơn là ở vùng ven xa xôi, thì nay chấp nhận đi xa hơn để tìm kiếm một nơi ở rộng rãi, không khí trong lành”, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group nói và cho rằng, không phải dự án nào ở vùng ven cũng hút khách, mà chỉ những dự án nằm ở nơi có hạ tầng kết nối hoàn thiện, được đầu tư bài bản, đảm bảo đầy đủ các dịch vụ, tiện ích… mới được quan tâm.
Theo các chuyên gia, xu hướng dịch chuyển nhu cầu nhà ở ra xa trung tâm xuất phát từ việc “sức căng” đô thị của TP.HCM sắp tới hạn. Về cơ bản, thị trường bất động sản vùng phụ cận TP.HCM mới chỉ trong giai đoạn đầu tư xây dựng. Khi hạ tầng kết nối phát triển hơn, nhu cầu nhà ở ven đô sẽ càng tăng mạnh.
Không khó để thấy, ngay từ khi tuyến cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây manh nha hình thành đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường địa ốc Đồng Nai cũng như các tỉnh miền Đông Nam bộ. Hiện nay, ngoài tuyến cao tốc này, khu vực phía Nam còn một loạt dự án hạ tầng kết nối khác được đầu tư mạnh mẽ như tuyến đường Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc TP.HCM - Chơn Thành (Bình Phước); cao tốc Dầu Giây - Tân Phú và Tân Phú - Liên Khương (Lâm Đồng)…, tất cả đều sẽ trở thành bệ phóng cho thị trường bất động sản nơi đây thời gian tới.
Có có cầu ắt sẽ cung, làn sóng “ly tâm” đang kéo các doanh nghiệp địa ốc vào cuộc đua mới. Đến thời điểm hiện tại, mặc dù mang danh nghĩa là các doanh nghiệp địa ốc TP.HCM, nhưng thực tế không có nhiều doanh nghiệp có dự án tại TP.HCM, mà hầu hết đều ở các địa phương lân cận. Hàng trăm dự án đất nền, căn hộ vùng phụ cận đang “bao vây” TP.HCM để đón đầu xu hướng này. Không chỉ với các nhà phát triển bất động sản, mà cả với giới đầu tư, khu vực phụ cận TP.HCM cũng đang là tâm điểm đầu tư đón đầu xu hướng.
