Nhà đầu tư "chơi vơi"
Ở Singapore, mọi mét vuông đất đều được tính toán, quy hoạch rất chi tiết, rõ ràng cho từng loại đất cụ thể như: đất ở, đất công nghiệp, đất công viên cây xanh, mặt nước, đất công ích, công cộng điện đường trường trạm… Đặc biệt, quốc gia này rất coi trọng quỹ đất dành cho phát triển du lịch với mỗi quy hoạch đều dành ưu tiên cho quỹ đất du lịch. Tất nhiên, cũng sẽ có những trường hợp ngoại lệ phát sinh, các cơ quan chuyên môn sẽ điều chỉnh lại quy hoạch cho phù hợp. Đây là cơ sở để các nhà đầu tư du lịch dễ dàng tiếp cận với đất đai, từ đó họ chỉ việc nghiên cứu hiệu quả đầu tư phát triển mà không cần phải lập quy hoạch xin cấp phép đầu tư, giải phóng mặt bằng...
Đối với những lô đất, quỹ đất đã có hạ tầng, vị trí đắc địa, có quy hoạch cụ thể, các cơ quan Chính phủ định giá để xác định tương đối rõ doanh thu, chi phí, lợi nhuận… và Chính phủ tổ chức đấu giá thu tiền cho ngân sách một lần, tái đầu tư cho khu vực kém ưu thế hơn.
Đồng thời, với những quỹ đất kém ưu thế hơn, chưa có hạ tầng, Chính phủ Singapore chủ động tạo ra các quỹ đất sạch “đất trắng”, kèm hàng loạt các ưu đãi đầu tư nhằm mục tiêu dành cho phát triển du lịch… Từ đó tổ chức mời gọi đấu thầu lựa chọn các nhà thầu có đủ năng lực và tài chính để thực hiện, nhằm có được giải pháp tối ưu, hiệu quả nhất về kinh tế - xã hội và diện mạo quốc gia cũng như chất lượng du lịch, dịch vụ. Nghĩa là quy hoạch có định hướng tạo ra quỹ “đất trắng” từ trước, để nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thông tin, tính toán các phương án đầu tư hiệu quả và thậm chí cho phép sáng tạo trên đất đai.
Tuy nhiên, ở Việt Nam đến nay dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vẫn còn khá nhiều khoảng trống, đặc biệt là chưa làm rõ quỹ đất cho phát triển ngành kinh tế mũi nhọn đến năm 2030 và tầm nhìn xa hơn.
 |
TS. Trần Xuân Lượng, Chuyên ngành bất động sản, Trường đại học Kinh tế Quốc dân |
Thứ nhất, đất cho phát triển du lịch vẫn nằm ẩn khuất trong nhóm đất chung gọi là “Đất thương mại, dịch vụ”. Trong Điều 10 về phân loại đất trong dự thảo luật quy định đây là loại đất thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, có mục đích sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại… rất chung chung.
Nghĩa là trong bản đồ quy hoạch sử dụng đất của chúng ta sẽ không có một chỉ báo nào xác định đâu là quỹ đất dành cho phát triển du lịch? Từ đó gây khó khăn cho các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quỹ đất phát triển. Phần lớn các chủ đầu tư phát triển dự án du lịch sẽ phải tự nghiên cứu, tự làm quy hoạch, phát triển dự án …, từ đó nảy sinh nhiều vấn đề, thủ tục hành chính, gây ra phát sinh rất nhiều rủi ro, thời gian và chi phí.
Thứ hai, phần lớn các dự án du lịch có quy mô lớn, cần quỹ đất rộng, thời hạn đầu tư lâu dài theo kiểu “đầu tư tiền cục, thu về tiền lẻ”. Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chưa quy định về thu hồi đất, dành sẵn quỹ đất sạch cho các dự án du lịch.
Hơn nữa, các dự án du lịch quy mô lớn thường được phát triển trên những vùng đất mới, cần thay đổi mục đích sử dụng đất, tạo giá trị mới cho đất đai trong tương lai, tạo ra nhiều công ăn việc làm mới, tạo ra giá trị mới cho chủ đầu tư, nhà nước và người dân… Do đó, chúng ta phải coi đó là những dự án vì mục tiêu phát triển kinh tế xã hội nói chung, dự án có tính lợi ích cộng đồng, cần được xét các mức ưu đãi đầu tư.
Dự án du lịch trên 300 ha cần thuộc diện được ưu đãi đầu tư
Theo quan điểm của tác giả, điều đầu tiên cần làm trong Luật Đất đai sửa đổi là hãy đặt tên riêng cho loại hình đất du lịch, đồng thời chia đất du lịch thành hai nhóm đất du lịch có yếu tố tự nhiên và nhóm đất du lịch nhân tạo, tách nhóm đất dành cho phát triển du lịch ra khỏi nhóm đất thương mại dịch vụ, để cho đất du lịch có một mầu nhận biết trên bản đồ quy hoạch. Phân biệt rõ loại đất du lịch nào được ưu đãi, loại nào không, và loại đất nào có thể được khai thác kết hợp với du lịch?
Thứ hai là, cần coi các dự án phát triển bất động sản du lịch có quy mô trên 300ha thuộc loại dự án được ưu đãi đầu tư. Cụ thể là coi dự án là dự án mang tính phát triển kinh tế - xã hội, ngoài lợi ích chủ đầu tư thì dự án còn có ý nghĩa lợi ích xã hội cộng đồng, thuộc diện được Nhà nước thu hồi đất, đồng thời có thêm nhiều ưu đãi khác cần nghiên cứu thêm. Đồng thời, sử dụng phương pháp định giá thặng dư đến đánh giá thẩm định và phê duyệt các dự án trên.
Thứ ba là, xây dựng bộ thang đo tiêu chí đánh giá về quy mô của các dự án, loại dự án, loại hình, cấp độ cụ thể… để từ đó có cơ sở cho việc cấp phép hoạt động. Cụ thể là loại đất nào, hạng mục nào buộc phải xin chuyển đổi mục đích sử dụng? Hạng mục nào, đất cho hạng mục nào thì có thời hạn, hạng mục nào được lâu dài…? Phân biệt loại đất du lịch do yếu tố tự nhiên và loại đất du lịch do yếu tố nhân tạo… Từ đó mới phân biệt được đối tượng nào, phần đất nào được ưu đãi, đất nào, hạng mục nào không được ưu đãi.
Tổng kết lại, mọi ngành nghề đều phải gắn liền với đất đai. Tất cả các nước thực hiện công nghiệp hóa đều đối mặt với quá trình chuyển dịch đất đai theo hướng chuyển đổi sang cho người khác sử dụng để đạt hiệu quả cao hơn và Việt Nam không ngoại lệ. Quá trình chuyển dịch đã tạo ra những chuyển biến đáng kể khi hệ thống giao thông ngày càng cải thiện, nhiều khu đô thị và chung cư cao tầng quy mô lớn, các dự án du lịch quy mô lớn góp phần đáng kể phục vụ tăng trưởng kinh tế và nâng cao thu nhập quốc gia.
Vì thời gian ở các phiên thảo luận Quốc hội có hạn, việc cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra nghiên cứu hồ sơ, tham vấn ý kiến chuyên gia, lắng nghe ý kiến nhân dân để có thêm những ý kiến xác đáng, thực tế cho việc hoàn thiện Dự thảo luật Đất đai sửa đổi là rất quan trọng. Cử tri rất mong khoảng thời gian ngắn từ nay cho đến khi Luật Đất đai sửa đổi được Quốc hội bấm nút thông qua dự kiến vào ngày 28/11/2023 tới đây, những vấn đề còn gây băn khoăn, có thể tạo điểm nghẽn chính sách sẽ được xử lý rốt ráo. Để từ thời điểm ấy, đất đai - nguồn lực to lớn của đất nước được phát huy một cách thực sự, tạo động lực để Việt Nam sớm trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
