Áp lực từ nhiều phía khi dự án “đứng hình”
“Vẫn có tới hơn 400 dự án đang vướng mắc về pháp lý chờ được tháo gỡ” là thông tin được đưa ra tại cuộc họp trực tuyến Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản diễn ra đầu tuần trước dưới sự chủ trì của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cùng lãnh đạo các bộ, ngành, địa phương, hiệp hội và một số ngân hàng thương mại lớn.
Trong gần 2 năm qua, Tổ công tác đã có nhiều cuộc làm việc ở các địa phương và thực tế là đã có nhiều dự án được gỡ vướng, thế nhưng như Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị thừa nhận, các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhấn mạnh, pháp lý đang là rào cản lớn nhất với các doanh nghiệp địa ốc. Theo ông Châu, dù vướng mắc về mặt thể chế đã được các luật mới (Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng 2023) tháo gỡ, nhưng giai đoạn chuyển tiếp từ luật cũ sang luật mới kéo dài khiến các thành viên thị trường gặp khó.
Theo báo cáo thị trường của Savills Việt Nam, trong quý IV/2023, nguồn cung sơ cấp toàn thị trường đạt 11.911 căn, giảm 40% theo quý và 41% theo năm, trong đó nguồn cung mới là 10.403 căn, sản phẩm hạng B chiếm 84% nguồn cung. Đối với phân khúc căn hộ, nguồn cung tăng 52% theo quý nhưng giảm 1% theo năm với 2.876 căn. Đối với phân khúc thấp tầng, trong năm 2023, tổng nguồn cung mới đạt 272 căn, giảm 82% theo năm.
Đáng chú ý, nguồn cung căn hộ ra thị trường thời gian qua đa phần vẫn đến từ các dự án hiện hữu, còn dự án mới khá hiếm hoi. Riêng ở Hà Nội, nguồn cung chủ yếu tới từ các dự án đã mở bán như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City, Capital Elite… hay chuẩn bị mở bán như Lumi Hanoi. Chưa kể, đa phần sản phẩm tại các dự án này đều thuộc phân khúc trung và cao cấp có giá bán từ 35-70 triệu đồng/m2.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, Hà Nội hiện có khoảng 246 dự án đang chờ tháo gỡ các vướng mắc. Do đó, trong giai đoạn 2024-2025, số lượng dự án mới sẽ tiếp tục hạn chế, mà chỉ ghi nhận thêm một số đại đô thị mới như Vinhomes Cổ Loa, Vinhomes Đan Phượng và giá bán cũng không thấp.
Tại TP.HCM, các dự án công bố ra thị trường thời gian tới cũng không nhiều và giá bán đều cao ngất ngưởng. Chẳng hạn, tại dự án Eaton Park ở TP. Thủ Đức của chủ đầu tư Gamuda Land, dù chưa công bố chính thức, song theo chia sẻ từ các đơn vị môi giới, giá bán sẽ rơi vào khoảng 6.000-7.000 USD/m2, tương đương từ 147,6-172,2 triệu đồng/m2. Hay như dự án căn hộ cao cấp trong Khu đô thị Vạn Phúc cũng tại TP. Thủ Đức, theo thông tin ban đầu của chủ đầu tư, giá bán chắc chắn không dưới 100 triệu đồng/m2. Tương tự, dự án căn hộ cao cấp nằm trong đô thị The Global City của Masterise Homes, theo các đơn vị khảo sát, cũng có giá bán từ 100 triệu đồng/m2 trở lên bởi sản phẩm nhà phố tại dự án này từng bán ra thị trường với mức giá lên đến 400 triệu đồng/m2.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, giá nhà ở tiếp tục leo thang là do các loại chi phí đầu vào như chi phí đất, chi phí lãi vay, chi phí nhân công, chi phí nguyên vật liệu… tăng cao. Ngoài ra, nguồn cung mới hạn chế cũng là yếu tố tác động tới giá nhà và thực trạng này sẽ còn tiếp diễn khi pháp lý dự án chậm được gỡ vướng.
“Hiện tại, dù lãi suất cho vay trong xu hướng giảm, nhưng người mua nhà vẫn có những quan ngại nhất định. Hơn nữa, các ngân hàng cũng e ngại việc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ pháp lý cho dự án để hoàn tất thủ tục vay. Điều này vô hình trung ảnh hưởng tới quyết định của người mua và số lượng nhà được bán, đồng thời lý giải cho thực trạng tín dụng tăng chậm dù lãi vay đã giảm”, bà Hằng cho hay.
 |
Hàng trăm dự án nhà ở đang chậm tiến độ vì vướng pháp lý |
Đâu là hướng ra?
Tại cuộc họp cuối tuần qua về gỡ khó cho các dự án nhà ở xã hội, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nhấn mạnh tới hiện trạng lượng tiền gửi còn lớn, lãi suất cho vay còn cao, khả năng hấp thụ vốn tín dụng thấp…, bởi theo người đứng đầu Chính phủ, ngân hàng là mạch máu của nền kinh tế, nếu mạch máu bị tắc thì nền kinh tế khó có thể khỏe mạnh.
Theo tính toán, với căn hộ có giá 2-3 tỷ đồng, người có thu nhập trung bình, có tiền để dành khoảng 100 triệu đồng/năm thì phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được nhà. Còn với những người thu nhập thấp, việc sở hữu nhà nằm ngoài tầm với khi việc triển khai xây dựng nhà ở xã hội tại các địa phương vẫn chậm so với mục tiêu đề ra tại đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.
Chẳng hạn, tính đến nay, Hà Nội mới có 1.700 căn nhà ở xã hội, đáp ứng 9% nhu cầu; TP.HCM có 4.996 căn, đáp ứng 19% nhu cầu. Thậm chí, một số địa phương còn không có dự án nhà ở xã hội nào được khởi công từ năm 2021 đến nay như Vĩnh Phúc, Long An, Quảng Ngãi... Đặc biệt, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội từng được kỳ vọng là động lực thúc đẩy nguồn cung loại hình nhà ở này, nhưng đến nay, con số giải ngân vô cùng khiêm tốn, chỉ đạt 0,54% - tương đương khoảng 650 tỷ đồng.
Tại các cuộc họp gỡ khó cho thị trường bất động sản, vấn đề cốt lõi gây khó khăn được chỉ ra là do lệch pha cung - cầu, song các giải pháp đẩy mạnh nguồn cung, cụ thể là các cam kết tháo gỡ vướng pháp lý cho các dự án mà các bộ, ngành, địa phương đưa ra chưa thực sự hiệu quả, bằng chứng là con số 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại trên khắp cả nước đang gặp vướng mắc, trong đó 70% liên quan đến pháp lý được thống kê từ đầu năm 2023, đến nay vẫn nguyên trạng. Bởi vậy, việc gỡ khó cho các dự án là vô cùng cấp thiết, không chỉ với các doanh nghiệp, mà còn với sự phục hồi của thị trường bất động sản, rộng hơn là cả nền kinh tế và muốn vậy, phải kết hợp đồng bộ các giải pháp, từ tạo vốn mồi đến gỡ vướng pháp lý.
Là một trong những doanh nghiệp có nhiều dự án được gỡ khó thời gian qua, nhưng ông Dennis Ng Teck Yow - Tổng giám đốc Novaland cho hay, các doanh nghiệp mong muốn nhận được sự hỗ trợ tích cực hơn nữa, kể cả Novaland. Đơn cử, với cụm dự án tại TP.HCM, hiện Novaland đang mong sớm nhận được kết luận từ Thành phố để tháo gỡ nốt những vướng mắc pháp lý cuối cùng tại các dự án chung cư 100 Cô Giang (The Grand Manhattan), dự án 32 ha Bình Khánh (The Water Bay) và dự án 136 ha Thạnh Mỹ Lợi.
“Đây là các dự án chúng tôi cam kết nghiêm túc sẽ bố trí đầy đủ diện tích cho nhà ở xã hội và phần tái định cư. Do đó, việc tháo gỡ pháp lý cho 3 dự án trọng điểm này góp phần vào sự phát triển chung của Thành phố, cải tạo chỉnh trang đô thị, thực hiện an sinh xã hội, giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn hiện nay”, lãnh đạo Novaland nói.
Hay như các dự án Aqua City (Đồng Nai), NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa - Vũng Tàu), NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận)…, về cơ bản các vướng mắc đều có hướng xử lý và đã hoàn thành một số thủ tục, nhưng nếu được đẩy nhanh tiến độ hơn sẽ giúp doanh nghiệp phục hồi nhanh hơn.
“Do đó, chúng tôi mong Chính phủ chỉ đạo sớm hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển dự án đồng bộ, đúng với quy hoạch được phê duyệt, có giải pháp giải quyết triệt để các vướng mắc về các thủ tục pháp lý chưa đồng bộ, các vướng mắc qua từng thời kỳ và không hồi tố, có chính sách giảm thuế và giãn thuế thu nhập cho các doanh nghiệp bất động sản”, ông Dennis Ng Teck Yow nhấn mạnh.
Trong báo cáo phân tích ngành địa ốc, FiinRatings đưa ra nhận định, trong năm 2024, các nhà phát triển bất động sản dân cư sẽ còn đối mặt với các áp lực về thanh khoản, khả năng tiếp cận nguồn vốn và các rủi ro về lãi suất, suy thoái kinh tế… tác động đến nhu cầu và khả năng chi trả của người dân, bên cạnh áp lực huy động vốn để triển khai dự án tại các khu đất đã tích lũy từ trước dịch. Đồng thời, việc phải tìm các phương án tái tài trợ các khoản nợ cũ cũng làm gia tăng rủi ro liên quan đến hoạt động cơ cấu lại nguồn vốn cũng như cải thiện thanh khoản.
Liên quan đến các dự án “vắt” qua 2 thời kỳ thi hành luật cũ và mới, ông Lê văn Bình - Vụ phó Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường thông tin, cơ quan này đã có quy định chuyển tiếp về công tác quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, các dự án đang thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư, tài chính, giá đất… Cụ thể, trong chuyển tiếp, Chính phủ sẽ quy định áp dụng phương pháp và quy định khoản tiền mà người sử dụng đất nộp thêm cho thời hạn chưa thu tiền thuê đất, sử dụng đất. Điều này sẽ giúp xử lý các trường hợp giao đất trước đây mà các địa phương e ngại, trong đó có trường hợp giao đất nhiều năm nhưng chưa xác định nghĩa vụ tài chính để người sử dụng nộp.
Bên cạnh đó, một trong những điểm đáng chú ý, Quốc hội đã giao Chính phủ xây dựng dự thảo “Đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của luật” để gỡ vướng cho các dự án, cải thiện nguồn cung cho thị trường.
Một mặt đánh giá cao giải pháp trên, mặt khác, HoREA đề nghị bổ sung quy định các trường hợp thực hiện thí điểm đề án thì nhà đầu tư được phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, bởi Điều 122 - Luật Đất đai 2024 mới chỉ cho phép “chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác”, mà chưa quy định trường hợp nhà đầu tư đang “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở”.
“Nếu được Quốc hội xem xét thông qua, quy định trên sẽ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương và doanh nghiệp, sau khi các luật mới (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) chính thức có hiệu lực từ đầu năm 2025”, ông Châu nói.
Ngoài ra, HoREA cũng đề xuất sửa đổi Điểm c, Khoản 7, Điều 31 - Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định “việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch” được thực hiện theo hướng đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung. Trường hợp quy hoạch chi tiết chưa phù hợp quy hoạch chung và quy hoạch phân khu thì cần cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Các doanh nghiệp đều đang mong chờ tháo gỡ nút thắt về đất ở
 |
Ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch Hội đồng quản trị SGO Group |
Khi tháo được nút thắt về đất ở, nhiều dự án sẽ được khơi thông pháp lý, giải phóng nguồn lực lớn cho doanh nghiệp. Nguồn cung nhà ở trên thị trường thời gian tới sẽ được cải thiện nếu thí điểm mở rộng các loại đất cho nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận sớm được áp dụng.
Chúng tôi cũng đang có một số dự án ở địa phương phải chờ thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác.
Mong được tiếp cận nguồn vốn tín dụng có chi phí thấp
 |
Ông Đặng Minh Trường, Chủ tịch Hội đồng quản trị Sun Group |
Chính sách hỗ trợ của Chính phủ thời gian qua rất kịp thời, thiết thực. Nhờ quy định mới về visa và các chính sách thông thoáng khác cho ngành du lịch, trong năm 2023, riêng Khu du lịch núi Bà Đen (Tây Ninh) của Sun Group đạt 5 triệu khách tham quan. Năm 2024, dự kiến đạt khoảng 7 triệu khách và đến thời điểm này, có khoảng 2 triệu khách đi cáp treo.
Về điều hành chính sách tiền tệ, Sun Group cũng cảm nhận có những tác động cụ thể và tích cực, chẳng hạn doanh nghiệp được vay với lãi suất thấp hơn đáng kể so với trước đây; Ngân hàng Nhà nước chủ động giao hạn mức tín dụng ngay từ đầu năm giúp các ngân hàng và doanh nghiệp có kế hoạch hợp tác sớm…
Do đó, chúng tôi tin rằng, những chỉ đạo sát sao, nhất quán, kịp thời của Chính phủ sẽ tiếp tục giúp nền kinh tế phát triển ổn định, bền vững. Tuy nhiên, để đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng, chúng tôi có một số đề xuất:
Thứ nhất, đề nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước tiếp tục có những chính sách giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, quan trọng nhất là ổn định lãi suất huy động và lãi suất cho vay.
Thứ hai; đẩy mạnh đầu tư công, nhất là các dự án hạ tầng giao thông, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp lớn và uy tín tham gia các dự án trọng điểm quốc gia.
Thứ ba, với các chính sách hiện hành cũng như trong tương lai hỗ trợ cho các doanh nghiệp trong nền kinh tế, Chính phủ có sự hướng dẫn, giải thích đồng bộ từ Trung ương đến địa phương, doanh nghiệp, ngân hàng… để các chính sách này đi vào cuộc sống nhanh nhất.
Cuối cùng, Sun Group cũng như các nhà phát triển bất động sản khác mong muốn tiếp cận với nguồn vốn tín dụng có chi phí thấp hơn. Hiện nay, sự chênh lệch giữa các khoản vay của ngân hàng tư nhân và ngân hàng có vốn nhà nước chi phối chênh lệch khá lớn (từ 4-5%/năm). Do đó, doanh nghiệp mong muốn thu hẹp khoảng cách này và nếu được thì các chi phí vay vốn cần giảm hơn nữa để tạo điều kiện phục hồi.
Cần tiếp tục có chính sách ưu đãi về tín dụng
 |
Ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng giám đốc CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt |
Trong năm 2023, Thủ tướng Chính phủ đã có những chỉ đạo quyết liệt, đưa ra nhiều chính sách, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản và thị trường vốn. Nhờ vậy, nhiều doanh nghiệp đã được tháo gỡ về thủ tục pháp lý ở các dự án tiềm năng, nhận được sự tài trợ vốn từ các tổ chức tín dụng và các kênh huy động khác. Nhiều doanh nghiệp đã vượt qua được giai đoạn khó khăn, tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh, tạo thu nhập cho hàng ngàn người lao động.
Trong đó, Phát Đạt cũng đối mặt với những thách thức lớn liên quan đến nguồn vốn và thanh khoản. Tuy nhiên, nhờ vào các giải pháp kịp thời của Chính phủ và sự tin tưởng của các nhà đầu tư, Phát Đạt đã huy động vốn thành công thông qua phát hành cổ phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, thu về số tiền hơn 670 tỷ đồng, đồng thời doanh nghiệp cũng trả xong nợ trái phiếu.
Việc huy động thêm được vốn và trả hết nợ trái phiếu đã giúp giai đoạn tái cấu trúc tài chính của Phát Đạt diễn ra nhanh hơn, giữ cơ cấu nợ an toàn, tạo nền tảng tài chính vững chắc trong nhiều năm tới.
Tuy nhiên, nhìn rộng ra thị trường, khó khăn vẫn còn nhiều, đặc biệt là câu chuyện về vốn và pháp lý dự án. Do đó, tôi cho rằng, cơ quan quản lý cần tiếp tục có chính sách ưu đãi về tín dụng, hỗ trợ rút ngắn thời gian phê duyệt; tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng giải ngân và giảm mặt bằng lãi suất cho vay gắn liền với tăng cường khả năng tiếp cận vốn ngân hàng. Ngoài ra, đề xuất Chính phủ tích cực chỉ đạo và thành lập tổ công tác liên bộ ngành để hỗ trợ các địa phương và doanh nghiệp để tháo gỡ khó khăn một cách kịp thời.
Chúng tôi tin tưởng rằng, với sự quan tâm của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và các bộ, ngành, địa phương, thị trường vốn và thị trường bất động sản sẽ sớm tăng trưởng trở lại, góp phần thúc đẩy kinh tế đất nước phát triển.
Tiêu chí quan trọng nhất là quy hoạch phải phù hợp
 |
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP-Invest |
Thực tế, hiện nay, đất khác chiếm tỷ lệ rất lớn và các dự án ách tắc chính ở vấn đề này. Vì thế, nếu Quốc hội cho phép thí điểm sẽ gỡ khó cho nhiều doanh nghiệp đang có các dự án nằm im 4-5 năm nay, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Tuy vậy, chúng tôi mong muốn các đất khác phù hợp với quy hoạch cho phép thì nên cho áp dụng.
Tiêu chí quan trọng nhất là quy hoạch phải phù hợp với Luật Quy hoạch và quy hoạch của địa phương, còn lại không nên giới hạn chỗ nào được làm, chỗ nào không được làm, bởi sẽ dẫn đến tình trạng “xin - cho” rất phức tạp. Do đó, cần tính toán đến khía cạnh này để không làm khó doanh nghiệp, bởi đã tháo gỡ thì tháo gỡ đồng loạt, với tất cả các dự án phù hợp quy hoạch, nếu không phù hợp thì chắc chắn doanh nghiệp cũng đồng tình không thể cho làm. Có như vậy mới đúng nghĩa tháo gỡ.
