Nguồn cung tăng, sức hấp thụ chịu áp lực
Theo MBS Research, tổng số giao dịch bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt 239.860 giao dịch, giảm 18% so với cùng kỳ. Riêng chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận 26.567 giao dịch, giảm 23%, trong khi giao dịch đất nền đạt 73.438 giao dịch, giảm 40% so với cùng kỳ.
Áp lực thanh khoản được dự báo còn kéo dài trong nửa cuối năm khi lãi suất huy động tăng khoảng 0,3 điểm % so với quý trước, lên mức 7,5-9%/năm đối với kỳ hạn 12 tháng. Mặt bằng lãi suất cao làm gia tăng chi phí tài chính đối với cả người mua nhà và chủ đầu tư, đồng thời khiến dòng tiền đầu tư có xu hướng thận trọng hơn.
Trong khi nhu cầu có dấu hiệu chững lại, nguồn cung sơ cấp được dự báo tiếp tục duy trì ở mức cao trong giai đoạn 2026-2027, khi các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Sun Group và Masterise đẩy mạnh bán hàng tại các đại dự án.
Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 16.600 căn, tăng 57% so với cùng kỳ. Nguồn cung tăng trong khi lãi suất duy trì ở mức cao đã tạo áp lực lên thị trường thứ cấp, với giá căn hộ được ghi nhận điều chỉnh khoảng 10-20% so với cùng kỳ, tùy vị trí và loại hình.
Ở chiều ngược lại, giá bán sơ cấp vẫn duy trì xu hướng tăng. Giá bán trung bình của các dự án mới tại Hà Nội trong quý II đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, tăng 21% so với cùng kỳ, chủ yếu do sự khác biệt về phân khúc sản phẩm.
Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ tăng 228% so với cùng kỳ, lên khoảng 4.600 căn, chủ yếu đến từ các dự án khu vực ngoại thành. Theo MBS, nguồn cung dồi dào cùng với việc lãi suất được duy trì ở mức cao trong thời gian dài có thể khiến thị trường tiếp tục điều chỉnh trong các quý tới.
Trong bối cảnh này, tỷ lệ hấp thụ được dự báo chỉ ở mức khoảng 40-50% trong nửa cuối năm 2026, giảm khoảng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ.
Doanh nghiệp phân hóa, chủ đầu tư lớn vẫn có dư địa tăng trưởng
Diễn biến thị trường cũng cho thấy sự phân hóa đáng kể giữa các doanh nghiệp. Trong quý III/2026, thị trường không ghi nhận nhiều dự án mới mở bán đáng chú ý, khiến những doanh nghiệp có quỹ dự án lớn và đang triển khai các đại dự án tiếp tục có lợi thế về nguồn hàng và khả năng ghi nhận kết quả kinh doanh.
Vinhomes (VHM) được MBS dự báo đạt 17.251 tỷ đồng lợi nhuận ròng trong quý III/2026, tăng 312% so với cùng kỳ. Kết quả này được hỗ trợ bởi hoạt động mở bán tại các dự án Global Gate Hạ Long và Sài Gòn Park, cùng với đóng góp từ Wonder City và Royal Island thông qua các hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Trong khi đó, Vincom Retail (VRE) được dự báo đạt 1.579 tỷ đồng lợi nhuận ròng trong quý III, tăng 14,8% so với cùng kỳ. Hoạt động cho thuê tiếp tục là động lực chính khi tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao, giá thuê bình quân có xu hướng tăng và các trung tâm thương mại mới tiếp tục đóng góp doanh thu.
Ở nhóm doanh nghiệp quy mô trung bình, kết quả kinh doanh chịu ảnh hưởng rõ hơn từ sự chững lại của thị trường. MBS dự báo lợi nhuận ròng quý III của DXG giảm 30%, ước đạt 65 tỷ đồng, KDH giảm 36%, ước đạt 150 tỷ đồng và NLG giảm 52% so với cùng kỳ, ước đạt 70 tỷ đồng, chủ yếu do số lượng sản phẩm bàn giao tại các dự án hiện hữu còn hạn chế.
Đáng chú ý, DXG còn chịu thêm áp lực từ chi phí tài chính. MBS dự báo chi phí tài chính quý III tăng 50% so với cùng kỳ lên khoảng 60 tỷ đồng do lãi suất cao, trong khi doanh thu môi giới giảm 60% do thị trường trầm lắng.
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng trưởng mạnh. Lãi suất cao tác động đồng thời tới sức mua, thanh khoản và chi phí vốn, trong khi nguồn cung tiếp tục tăng khiến áp lực hấp thụ trở nên rõ nét hơn.
Trong bối cảnh đó, triển vọng kết quả kinh doanh giữa các doanh nghiệp có sự phân hóa. Những chủ đầu tư sở hữu quỹ dự án lớn, có khả năng mở bán và ghi nhận doanh thu từ các dự án quy mô lớn vẫn duy trì được động lực tăng trưởng, trong khi các doanh nghiệp phụ thuộc nhiều hơn vào môi giới hoặc nguồn sản phẩm bàn giao hạn chế sẽ chịu tác động rõ hơn từ chu kỳ điều chỉnh của thị trường.
