Trên địa bàn thành phố sẽ có 3 mức giá dịch vụ nhà chung cư là 2.400 đồng/m2/tháng, 3.100 đồng/m2/tháng và 4.000 đồng/m2/tháng. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) - người dân chớ vội mừng vì chỉ khi không có thoả thuận giữa các bên, mức phí này mới được áp theo khung giá trần.
Chỉ được thu tối đa 4.000 đồng/m2/tháng
Theo đề án giá dịch nhà chung cư vừa được thành phố phê duyệt, phí quản lý nhà chung cư có 3 mức giá gồm có: Mức thấp nhất là 2.400 đồng/m2/tháng áp dụng cho chung cư không có thang máy; mức 3.100 đồng/m2/tháng áp dụng cho chung cư có thang máy ở mức thiết yếu; và mức 4.000 đồng/m2/tháng áp dụng cho nhà chung cư có thang máy – mức mở rộng. Như vậy, mức giá trần của giá dịch vụ nhà chung cư theo quyết định này là 4.000 đồng/m2/tháng. Phí quản lý chung cư mới này được áp dụng kể từ khi quyết định có hiệu lực, tức từ ngày 29/9/2011.
Mức giá dịch vụ nhà chung cư là mức tối đa tương ứng với dạng nhà chung cư, loại dịch vụ và thành phần công việc được nêu chi tiết tại bảng giá. Mức giá được áp dụng tạm thời trong 1 năm kể từ ngày quyết định này có hiệu lực
Trường hợp giữa bên cung cấp và bên sử dụng dịch vụ đã có thỏa thuận về các điều kiện liên quan đến giá dịch vụ nhà chung cư thì thực hiện theo thỏa thuận đó. Các loại dịch vụ chưa có hoặc có nhưng chưa đủ thành phần công việc (về tần suất, chất lượng) trong giá dịch vụ nhà chung cư được ban hành theo quyết định này, thì người sử dụng dịch vụ và doanh nghiệp tổ chức quản lý vận hành, cung cấp dịch vụ có trách nhiệm thỏa thuận với nhau theo đúng các quy định hiện hành.
Giá trên đã bao gồm chi phí để thực hiện hoàn chỉnh các thành phần công việc, chi phí quản lý chung (gồm cả chi phí cho ban quản lý), lợi nhuận của doanh nghiệp, thuế VAT và chưa tính đến nguồn thu để bù đắp chi phí dịch vụ nhà chung cư theo đặc thù của từng dự án.
Việc xác định giá dịch vụ chung cư của tòa nhà cụ thể phải căn cứ theo đặc thù (từ nguồn thu kinh doanh từ phần sở hữu chung, từ thỏa thuận các bên liên quan, hoặc từ điều kiện hạ tầng, môi trường...) để xác định cho phù hợp.
Diện tích tính giá là diện tích theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, hoặc theo hợp đồng mua bán căn hộ nếu chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Thành phố yêu cầu các đơn vị quản lý nhà chung cư cần tổ chức thu, chi đảm bảo công khai, minh bạch theo đúng quy định của Nhà nước.
Vẫn phải căn cứ vào hợp đồng mua bán
Theo Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS Nguyễn Mạnh Hà, Bộ Xây dựng đã yêu cầu thành phố phải ban hành giá trần để áp cho những chung cư chưa có thỏa thuận với người dân. Giá trần sẽ căn cứ vào các cấp công trình, loại 1, loại 2 hay loại 3. Mỗi loại sẽ có một mức giá khác nhau. Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương căn cứ vào các tình hình kinh tế để ban hành giá trần cho các chung cư mà không có thỏa thuận với người dân. Giá trần dịch vụ sẽ không áp dụng cho tất cả các trường hợp chung cư trên toàn địa bàn. Khung giá chỉ áp với những trường hợp không thỏa thuận về phí dịch vụ trong hợp đồng mà thôi.
“Chính vì vậy, khi mua bán nhà, người mua phải đọc hợp đồng, đặc biệt là các dự án có vốn đầu tư nước ngoài vì hợp đồng rất chặt chẽ. Tôi khuyến cáo người dân, khi mua nhà phải tìm hiểu rất kỹ các quy định pháp luật, phải thể hiện rõ các cam kết của chủ đầu tư sau khi đưa vào vận hành sẽ có các dịch vụ cụ thể như thế nào, thậm chí phải ràng buộc cả việc vận hành các dịch vụ ra sao. Thỏa thuận trong hợp đồng mang tính chất dân sự, khi xảy ra tranh chấp, vai trò của cơ quan quản lý nhà nước không thể can thiệp quá sâu vào những điều khoản của hợp đồng mà tôn trọng thỏa thuận ban đầu giữa chủ đầu tư và người dân. Người dân khi mua không nghiên cứu kỹ hợp đồng, ký vào rồi thì khi ra đến tòa chưa hẳn đã chắc phần thắng” - ông Hà nói.
Cũng theo ông Hà, những dự án ký hợp đồng mua bán nhà nhưng trong hợp đồng không thể hiện chi tiết về giá và các loại dịch vụ, đương nhiên phải theo khung giá của Nhà nước. Còn những dự án nào xây dựng sau khi Nghị định 71 ban hành thì phải thực hiện theo quy định, tức là thỏa thuận chi tiết trong hợp đồng mua bán. “Tuy nhiên, tôi cho rằng có thể do quy mô đầu tư mỗi chung cư có một mức phí khác nhau.
Thực tế, theo thỏa thuận, có những nhà chung cư không thu phí dịch vụ, hoặc thu rất ít vì họ dùng diện tích kinh doanh để bù đắp vào. Tiêu biểu như HUD, Vinaconex, phí dịch vụ rất ít, chỉ khoảng 60.000 đồng đến 90.000 đồng cho một căn hộ. Song cũng có những khu chung cư cao cấp, ở đó người dân được hưởng các tiện ích cao cấp như dịch vụ bảo vệ, hồ bơi, phòng tập thể dục... thì chắc chắn phí thu sẽ phải phụ thuộc vào thỏa thuận của chủ đầu tư với người dân” - ông Hà nói.
