Từ cuối năm 2025 đến nay, lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã tăng mạnh từ 6,5-8%/năm lên 13-14%/năm và điều này lập tức tác động đến sức mua.
Theo thống kê từ Batdongsan.com.vn, từ tháng 11/2025 - thời điểm lãi vay mua nhà bắt đầu tăng lên, nhu cầu tìm kiếm bất động sản hiện đã giảm 17%.
Lượng giao dịch cũng sụt giảm mạnh, nhiều chủ đầu tư phải tạm dừng kế hoạch bán hàng để điều chỉnh chính sách thanh toán. Nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chịu tác động rõ nét nhất, với xu hướng trì hoãn hoặc dừng xuống tiền.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, khoảng 64% giao dịch bất động sản đang sử dụng đòn bẩy tín dụng.
Việc lãi vay tăng nhanh trong thời gian ngắn, đặc biệt với các khoản vay từ 1-2 tỷ đồng trở lên, khiến quyết định mua nhà trở nên thận trọng hơn. Điều này không chỉ khiến dòng tiền đầu tư, mà cả nhu cầu ở thực cũng bị nén lại.
Trong bối cảnh đó, để duy trì thanh khoản, nhiều chủ đầu tư tiếp tục duy trì các gói hỗ trợ tài chính cho khách hàng.
Chẳng hạn, Phú Đông Group phối hợp với ngân hàng đối tác triển khai gói vay lãi suất cố định 6,5%/năm trong 5 năm đầu cho khách mua căn hộ tại các dự án đang phát triển. Nam Long Group cũng liên kết với các đối tác tài chính cung cấp gói vay với lãi suất tối đa khoảng 9%/năm trong 12-18 tháng đầu cho khách mua nhà tại các dự án đang mở bán…
Không chỉ hỗ trợ lãi suất, nhiều chủ đầu tư còn điều chỉnh mạnh phương án thanh toán nhằm giảm áp lực dòng tiền ban đầu cho người mua.
Đơn cử, SeaHoldings đưa ra gói hỗ trợ người mua chỉ cần thanh toán khoảng 20% vốn tự có đến khi nhận nhà, phần còn lại được hỗ trợ lãi suất 0% trong 24 tháng hoặc đến thời điểm bàn giao, đồng thời ân hạn nợ gốc trong 2 năm.
Tương tự, Tập đoàn Vạn Phúc áp dụng mức chiết khấu 28% cho các sản phẩm thấp tầng tại Khu đô thị Vạn Phúc City…
Việc duy trì các gói hỗ trợ tài chính trong bối cảnh lãi suất tăng cao cho thấy nỗ lực rất lớn của các chủ đầu tư.
Đại diện một chủ đầu tư cho biết, phần lớn các gói hỗ trợ lãi suất hiện nay được triển khai theo cơ chế hợp tác giữa ngân hàng và chủ đầu tư, nhưng trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư phải trích một phần lợi nhuận để bù lãi suất cho khách hàng trong giai đoạn đầu của khoản vay. Điều này tạo áp lực đáng kể lên dòng tiền, đặc biệt với những dự án đang triển khai.
Vấn đề trở nên nhạy cảm hơn khi đặt trong bối cảnh sức khỏe tài chính của không ít chủ đầu tư đã suy yếu sau thời gian dài thị trường trầm lắng. Họ phải tái cấu trúc, thu hẹp quy mô hoặc chuyển nhượng dự án để duy trì hoạt động, khiến dư địa tài chính không còn dồi dào.
Trong khi đó, tín dụng tiếp tục được kiểm soát chặt khiến cả chủ đầu tư lẫn người mua đều khó tiếp cận vốn. Điều này làm giảm hiệu quả của các gói hỗ trợ, bởi dù được bù lãi suất, người mua vẫn có thể không vay được vốn.
Diễn biến này cũng đang thúc đẩy một quá trình sàng lọc rõ nét. Khi chi phí vốn tăng cao, các mô hình đầu tư dựa trên đòn bẩy và kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn dần bộc lộ rủi ro, buộc dòng tiền phải dịch chuyển sang những sản phẩm có giá trị thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác ổn định.
Thanh khoản suy giảm mạnh tại các khu vực từng tăng trưởng nóng, trong khi những dự án có nền tảng tốt vẫn duy trì được mức độ quan tâm nhất định.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, nguồn cung được kỳ vọng cải thiện khi nhiều dự án được gỡ vướng pháp lý và triển khai trở lại, góp phần giảm áp lực khan hiếm.
Tuy nhiên, việc lãi suất cùng với chi phí đầu vào phát triển dự án đều tăng cao như hiện nay sẽ khiến cho giá bất động sản khó giảm. Trong bối cảnh mới đó, lợi thế sẽ thuộc về các cá nhân, tổ chức có năng lực tài chính thực và tư duy dài hạn.
