Hiện tại, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng thương mại đã tăng 3-4%/năm so với giai đoạn 2024-2025.
Theo khảo sát, mức lãi suất ưu đãi phổ biến quanh ngưỡng 9-10%/năm trong khoảng 6-12 tháng đầu, sau đó sẽ chuyển sang cơ chế thả nổi, dao động từ 12-14%/năm, thậm chí cao hơn tùy từng ngân hàng và thời gian cố định lãi suất. Sự điều chỉnh này khiến bài toán tài chính của người vay mua nhà trở nên áp lực hơn.
Anh Nguyễn Hoàng Nam (31 tuổi), đang thuê trọ tại phường Hòa Hưng, TP.HCM cho biết, vợ chồng anh từng lên kế hoạch mua một căn hộ tại khu vực Cát Lái. Căn hộ 2 phòng ngủ rộng khoảng 65 m2 được chào bán với giá hơn 3,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi tính toán lại bài toán tài chính, anh quyết định tạm gác lại việc ký hợp đồng.
Theo anh Nam, phương án ban đầu là vay ngân hàng khoảng 1,5 tỷ đồng. Nếu lãi vay giữ nguyên mức khoảng 7,5%/năm, mỗi tháng gia đình anh chỉ phải chi gần 16 triệu đồng để trả cả gốc lẫn lãi. Nhưng sang đầu năm 2026, mức lãi suất đã tăng lên khoảng 12%/năm, khiến số tiền phải thanh toán hàng tháng đội lên hơn 21 triệu đồng.
“Tổng thu nhập của 2 vợ chồng khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng. Nếu dành hơn 21 triệu đồng để trả ngân hàng cho khoản mua nhà thì chi phí sinh hoạt sẽ không đủ, chưa kể những khoản phát sinh bất ngờ. Vì vậy, thay vì vội vàng xuống tiền, chúng tôi quyết định chờ thời điểm phù hợp hơn để thực hiện kế hoạch mua nhà”, anh Nam nói.
Tương tự, chị Lê Thu Hương, đang thuê trọ tại phường Bình Lợi Trung cho biết, từng dự định mua một căn hộ 1 phòng ngủ tại khu Đông với giá khoảng 2,5 tỷ đồng. Chị tính sẽ vay ngân hàng khoảng 1 tỷ đồng, phần còn lại được gia đình hỗ trợ, nhưng biến động lãi suất thời gian gần đây khiến kế hoạch tạm thời gác lại.
Với thu nhập khoảng 23 triệu đồng mỗi tháng, chị Hương cho biết, cuối năm 2025, khi lãi vay mua nhà ở quanh mức 8%/năm, khoản trả nợ hàng tháng dự kiến khoảng 10-11 triệu đồng. Nhưng đến đầu năm nay, lãi suất tăng lên khoảng 12%/năm, nên số tiền phải trả tăng lên hơn 14 triệu đồng mỗi tháng.
“Thu nhập gần như không thay đổi, trong khi chi phí vay mua nhà tăng khá mạnh chỉ sau một năm. Vì vậy, tôi quyết định tiếp tục ở nhà thuê, tích lũy thêm tiền và chờ mặt bằng lãi suất ổn định hơn”, chị Hương nói.
Thực tế, với người vay mua nhà, biến động lãi suất là yếu tố quyết định việc xuống tiền. Ghi nhận tại một số dự án ở TP.HCM cho thấy, nhiều khách hàng có xu hướng trì hoãn ký hợp đồng mua bán, dù trước đó đã đặt cọc giữ chỗ.
Theo chia sẻ của ông Phan Thành Chương - Giám đốc Công ty Bất động sản TC Land, lãi vay đã được điều chỉnh tăng dần từ giữa năm 2025, song mức tăng nhỏ nên chưa tạo tác động rõ rệt.
Tuy nhiên, từ tháng 11 năm ngoái đến nay, mặt bằng lãi suất tăng nhanh hơn. Nhiều chủ đầu tư ghi nhận khách hàng kéo dài thời gian cân nhắc, trì hoãn ký hợp đồng, chờ tín hiệu ổn định hơn từ lãi suất và chính sách tín dụng.
Ghi nhận từ một số môi giới bất động sản tại TP.HCM trong 3 tháng gần đây cho thấy, nhịp giao dịch ở phân khúc căn hộ giá vừa túi tiền, quanh mức 3 tỷ đồng mỗi căn, có xu hướng chậm lại.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ tâm lý thận trọng của người mua khi lãi vay ngân hàng tăng lên, kéo theo nỗi lo về khả năng trả nợ trong dài hạn. Không ít người e ngại nếu dòng tiền không ổn định, việc chậm thanh toán có thể khiến khoản vay rơi vào nhóm nợ xấu.
Số liệu nghiên cứu của PropertyGuru cũng cho thấy, từ tháng 11/2025, lượng tìm kiếm bất động sản trên nền tảng công nghệ bất động sản này đã giảm khoảng 17% so với quý trước đó. Thanh khoản thị trường theo đó cũng suy giảm, một số chủ đầu tư phải cân nhắc kế hoạch bán hàng hoặc điều chỉnh chính sách thanh toán để kích cầu.
Các chuyên gia nhận định, khi mặt bằng lãi suất chưa có dấu hiệu “hạ nhiệt”, thị trường nhà ở sẽ tiếp tục sàng lọc mạnh. Những nhà đầu tư có nền tảng tài chính vững, hạn chế phụ thuộc vào vốn vay sẽ nắm lợi thế trên thị trường. Ngược lại, người sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ phải thận trọng hơn trước mỗi quyết định xuống tiền.
