Cổ phiếu bất động sản có nhiều động lực để “giải nén”

Bất động sản cùng với ngân hàng nhận được sự kỳ vọng lớn không chỉ ở hiện tại, mà có thể trong dài hạn

Định giá hấp dẫn, triển vọng tích cực

Sau năm 2022 - 2023 gặp khó khăn vì khủng hoảng nợ trái phiếu doanh nghiệp và lãi suất ngân hàng tăng vọt, các doanh nghiệp bất động sản bước vào giai đoạn phục hồi và dần tăng trưởng trở lại khi thị trường đón nhận một tổ hợp chính sách hỗ trợ mang tính bước ngoặt.

Cụ thể, Nghị định 08/2023/NĐ-CP cho phép doanh nghiệp gia hạn, đàm phán lại điều khoản trái phiếu; Ngân hàng Nhà nước có 4 lần hạ lãi suất điều hành trong năm 2023; các luật sửa đổi liên quan đến lĩnh vực bất động sản như Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024, Luật Các tổ chức tín dụng 2024 cùng có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024. Đặc biệt, Nghị quyết 68-NQ/TW năm 2025 của Bộ Chính trị thể hiện rõ quyết tâm của Đảng và Chính phủ trong việc thúc đẩy khu vực kinh tế tư nhân và xử lý các dự án ách tắc, nhất là tại TP.HCM và Hà Nội. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất thấp kéo dài tạo điều kiện cho doanh nghiệp và người mua nhà dễ dàng tiếp cận vốn, mang tới kỳ vọng cải thiện về thanh khoản.

Các chính sách hỗ trợ phần nào đã được phản ánh trong bức tranh lợi nhuận quý I/2025 của các doanh nghiệp bất động sản, trong bối cảnh thị trường chung cũng có diễn biến tích cực. Dữ liệu thống kê của Công ty Chứng khoán VNDIRECT cho thấy, bất động sản là nhóm ngành ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng về doanh thu và lợi nhuận trong quý I/2025, lần lượt là 216,2% và 134,4%, vượt xa con số 18,4% và 22,6% của toàn thị trường.

Trên sàn chứng khoán, trong 5 tháng đầu năm 2025, một số cổ phiếu bất động sản tăng giá mạnh như VHM, VIC, VRE của họ Vingroup, mã KSF của Sunshine Group, hay DXG của Đất Xanh. Nhiều cổ phiếu địa ốc khác nhìn chung có diễn biến đi ngang, nhưng vài tuần gần đây bắt đầu thu hút dòng tiền, nhất là các mã CEO, DIG, NVL, HDG, HQC, QCG, PDR, VPI, SGR, khi liên tục được giao dịch trong sắc xanh, một số phiên ghi nhận mức tăng giá 4 - 6%, thể hiện kỳ vọng hồi phục trung hạn đã lan tỏa toàn ngành.

Cổ phiếu bất động sản còn có động lực từ đầu tư công, tập trung vào các dự án hạ tầng trọng điểm, giúp mở rộng không gian phát triển đô thị và kết nối liên vùng, mang tới cơ hội nhiều hơn cho các doanh nghiệp địa ốc.

Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn Đầu tư, Công ty Chứng khoán Maybank Investment Bank đánh giá, trong một xu thế tăng trưởng chung của thị trường tài chính và cả nền kinh tế, bất động sản là cơ sở hạ tầng, nền tảng quan trọng chung với nhóm ngân hàng nên nhận được sự kỳ vọng lớn không chỉ ở hiện tại, mà có thể là một xu hướng dài hạn. Cổ phiếu bất động sản sẽ được hưởng lợi sớm hơn so với thị trường bất động sản.

Trong khi đó, định giá P/B của nhóm cổ phiếu bất động sản đang ở quanh ngưỡng 1 lần, mức thấp trong vòng 5 năm qua (trung bình là 1,5 lần). Yếu tố này cộng với những chuyển động từ chính sách và thị trường có thể hỗ trợ tích cực cho đà tăng của nhóm “cổ đất”.

Theo ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích, Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam, xu hướng ngắn và dài hạn của nhóm bất động sản đã có triển vọng tích cực hơn, đặc biệt là xu hướng dài hạn cho thấy chu kỳ tăng trưởng của nhóm này có thể sẽ sớm lặp lại như thời điểm năm 2021. Bởi lẽ, năm 2025 là năm hội tụ nhiều yếu tố hỗ trợ cho nhóm bất động sản, đặc biệt là phân khúc bất động sản nhà ở, với các chính sách pháp lý mới, bao gồm Nghị quyết 68-NQ/TW.

Quan sát thêm yếu tố nội tại doanh nghiệp

Thị trường bất động sản hiện có sự chững lại ở một số phân khúc như chung cư, nhưng đà phục hồi nhìn chung tiếp tục được ghi nhận, tập trung vào loại hình bất động sản nhà ở, phân khúc căn hộ phục vụ tốt nhu cầu ở thực tại các thành phố lớn.

Một số ý kiến cho rằng, kế hoạch sắp xếp tổ chức bộ máy của hệ thống chính trị, bao gồm sáp nhập các tỉnh, thành phố, tinh gọn bộ máy quản lý nhà nước có thể khiến thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2025 có những cơ hội và thách thức song hành.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services-FERI) nhận xét, thay cho tâm lý phấn khích trước chu kỳ mới, hiện thị trường bất động sản đang chuyển sang trạng thái bình tĩnh, quan sát và chờ đợi. Tuy nhiên, do thị trường bất động sản nhìn chung đã “nén” đủ lâu, động lực để “giải nén” là có thật nên hoàn toàn có thể kỳ vọng vào sự cải thiện ngày càng tích cực hơn của thị trường ở giai đoạn này và trong tương lai.

Theo báo cáo mới nhất từ Xanh Services-FERI, thị trường bất động sản quý II/2025 ước tính sẽ có 14.000 sản phẩm mới, tăng gần gấp đôi so với quý đầu năm và tăng 90% so với quý IV/2024, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên 52.000 sản phẩm. Trong đó, miền Bắc chiếm 54% tổng nguồn cung mới, với các dự án như Xanh Island, Vinhomes Wonder City, Masteri Trinity Square, Kepler Land Mỗ Lao. Tại miền Nam, nguồn cung đến từ các dự án như Eco Retreat, The Privé, Global City, The Gió Riverside, cùng chuỗi các dự án của Vinhomes tại Long An và Cần Giờ.

Ngoài ra, thông tin được các địa phương công bố cho thấy, từ quý II - IV/2025, nhiều dự án nhà ở xã hội sẽ thu hồ sơ, mở bán chính thức, riêng Hà Nội có 5 dự án đủ điều kiện nhận hồ sơ chính thức và khoảng 5 dự án đang được đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện thủ tục pháp lý. Việc Chính phủ đề xuất cơ chế đặc thù cho phép cắt giảm tới 70% thời gian thực hiện thủ tục đầu tư nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội, có khả năng được Quốc hội thông qua ngay trong năm nay sẽ giúp nguồn cung nhà ở xã hội gia tăng mạnh mẽ, trong khi nhu cầu về nhà ở ngày một lớn và niềm tin nhà đầu tư được cải thiện.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam, thị trường bất động sản đã đi qua vùng đáy, nhiều dự án ra mắt vừa qua có lượng đặt mua cao.

“Tuy vậy, cần quan sát xem mức độ hồi phục của thị trường trong thời gian tới như thế nào, trong đó vấn đề nội tại của các doanh nghiệp cũng cần quan tâm”, ông Khương lưu ý.

Thực tế, nhiều cổ phiếu bất động sản trong thời gian qua chưa thực sự hấp dẫn dòng tiền, do nguồn cung thị trường địa ốc mới ở bước đầu của giai đoạn hồi phục. Bên cạnh đó, các luật mới như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có độ trễ khi đi vào cuộc sống, cần thêm thời gian để nhận thấy chuyển động rõ nét hơn ở các doanh nghiệp đang gặp vướng mắc pháp lý.

Do đó, các cổ phiếu bất động sản có sự phân hóa rõ nét. Những mã ghi nhận mức tăng mạnh chủ yếu thuộc về doanh nghiệp có nền tảng tài chính mạnh, danh mục dự án tốt, pháp lý đầy đủ, hoặc hưởng lợi từ đầu tư công. Ngược lại, cổ phiếu của các doanh nghiệp chưa giải quyết dứt điểm các vấn đề tài chính như áp lực đáo hạn trái phiếu hay nghĩa vụ trả nợ ngắn hạn vẫn khiến nhà đầu tư thận trọng.