Kỳ vọng mới từ câu chuyện tái định giá đất
Nhóm cổ phiếu bất động sản tại Bình Dương đồng loạt tăng mạnh trong hơn 1 tuần trở lại đây. Kể từ ngày 10/12 đến 23/12/2021, cổ phiếu BCM tăng 25,3% lên 67.400 đồng/cổ phiếu, cổ phiếu TDC tăng 22,1% lên 30.700 đồng/cổ phiếu, cổ phiếu BCE tăng 14,2% lên 20.900 đồng/cổ phiếu, cổ phiếu IJC tăng 7% lên 32.850 đồng/cổ phiếu. Đáng nói là trong cùng thời gian, chỉ số VN-Index giảm 0,4% về 1.456,96 điểm và thể hiện xu hướng giằng co.
Kể từ ngày 10/12 đến 23/12, BCM tăng 25,3% lên 67.400 đồng/cổ phiếu, TDC tăng 22,1% lên 30.700 đồng/cổ phiếu.
Trước đó, khi sóng “cổ đất” xuất hiện, dòng tiền liên tục đổ mạnh vào cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản hoạt động tại Đồng Nai, Vũng Tàu, Long An, Bắc Giang, Bắc Ninh, Thanh Hoá… và nhiều doanh nghiệp hoạt động ở vùng ven TP.HCM và Hà Nội.
Tuy nhiên, riêng nhóm cổ phiếu bất động sản ở Bình Dương như IJC (Công ty cổ phần Phát triển hạ tầng kỹ thuật), TDC (Công ty cổ phần Kinh doanh và phát triển Bình Dương), BCM (Tổng công ty Đầu tư và phát triển công nghiệp, Becamex), BCE (Công ty cổ phần Xây dựng và giao thông Bình Dương) lại có dấu hiệu tăng chậm, thậm chí đi ngang trong một giai đoạn dài.
Sở dĩ thời gian qua, nhóm cổ phiếu bất động sản tại Bình Dương đứng ngoài sóng “cổ đất” là do nhà đầu tư quan ngại trước thông tin việc thanh tra hàng loạt các công ty bất động sản là doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa trên địa bàn tỉnh Bình Dương có thể gây rủi ro cho nhà đầu tư bên ngoài khi mua vào cổ phiếu nhóm này.
Tuy nhiên, kể từ sau phiên đấu giá đất ở TP.HCM với giá chuyển nhượng lên tới hơn 2,4 tỷ đồng/m2, thị trường bất động sản có dấu hiệu nóng lên không những ở TP.HCM và ngay cả các vùng ven. Nhiều nhà đầu tư đang đi săn lùng đất vùng ven và đẩy giá đất nền khu vực Bình Dương lên mặt bằng cao hơn.
Ngoài ra, mới đây, Becamex cũng thông báo sẽ chuyển nhượng 18,9 ha đất trong Khu đô thị mới thuộc Khu liên hợp Công nghiệp – Dịch vụ - Đô thị Bình Dương cho BD New City Pte. Ltd (công ty do CapitaLand Holdings Pte. Ltd thành lập) với giá hơn 242 triệu USD, tương đương hơn 5.526 tỷ đồng. Như vậy, ước tính giá trung bình hơn 29 triệu đồng/m2.
Nhiều nhà đầu tư đang kỳ vọng, với việc giao dịch mua sỉ 18,9 ha của BD New City có mức giá hơn 29 triệu đồng/m2, giá mua lẻ còn cao hơn nhiều. Đây sẽ là cơ hội tốt cho các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn có thể tận dụng và tung ra các sản phẩm mới với giá cao hơn.
Cổ phiếu doanh nghiệp có quỹ đất lớn hút dòng tiền
Được biết, các công ty bất động sản tại tỉnh Bình Dương như BCM, IJC, TDC, BCE… đều có nguồn gốc từ nhà nước, quỹ đất được phát triển trong nhiều năm trước đây với giá vốn tương đối thấp.
Chẳng hạn, tại Bình Dương, TDC đang có quỹ đất 19,6 ha tại Tân Uyên, 16,8 ha tại Thủ Dầu Một. Ngoài ra, Công ty sở hữu 6,8 ha đất tại Bàu Bàng, Bình Phước và 10,2 ha đất tại huyện Thuỷ Nguyên, Hải Phòng. Quỹ đất của Công ty được phát triển và đền bù chủ yếu trong giai đoạn từ năm 2010 - 2015.
 |
Tính tới 30/9/2021, TDC đang ghi nhận tồn kho 2.028,27 tỷ đồng, chiếm 38,9% tổng tài sản; tài sản dở dang dài hạn đạt 2.347,37 tỷ đồng, chiếm 45% tổng tài sản. Như vậy, hai khoản mục tồn kho và tài sản dở dang dài hạn đã chiếm 83,9% tổng tài sản của Công ty.
TDC thuyết minh tồn kho chủ yếu là chi phí sản xuất - kinh doanh dở dang, với 1.853 tỷ đồng. Trong khi đó, chi phí sản xuất - kinh doanh dở dang dài hạn chủ yếu là thực hiện dự án TDC Plaza, với 532,8 tỷ đồng; dự án Hoà Lợi - Khu dân cư E12-E16 là 524,3 tỷ đồng; dự án Unitown - giai đoạn 2 là 464,9 tỷ đồng; dự án phố Sông Cấm là 405 tỷ đồng; dự án Hoà Lợi – Khu dân cư E15-E19 là 345,5 tỷ đồng; dự án Hoà Lợi – Khu dân cư D10-D11 là 61,97 tỷ đồng…
Tại IJC, theo Công ty Chứng khoán Sài Gòn Thương Tín, ước tính hiện tại doanh nghiệp này đang sở hữu quỹ đất gần 60 ha, chủ yếu nằm ở gần các khu công nghiệp lớn tại tỉnh Bình Dương. Công ty đang triển khai nhiều dự án như The Green River, Khu đô thị IJC, Khu dân cư Hoà Lợi, Sunflower, căn hộ IJC Aroma…
Tính tới 30/9/2021, tồn kho của IJC đạt 3.668,8 tỷ đồng, chiếm 55,3% tổng tài sản. Trong đó, Công ty thuyết minh chủ yếu là 3.651 tỷ đồng chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang khi thực hiện các công trình xây dựng nhà phố, khu thương mại, nhà biệt thự, nhà chung cư. Ngoài ra, Công ty cũng đang ghi nhận thêm 352,3 tỷ đồng chi phí sản xuất - kinh doanh dở dang dài hạn liên quan dự án Khu dân cư ấp 5C Lai Uyên.
Bên cạnh hoạt động bất động sản, IJC đang đầu tư và vận hành trạm thu phí BOT, mỗi quý mang về doanh thu ước tính hơn 65 tỷ đồng.
Tại BCE, bên cạnh hoạt động thi công xây dựng công trình, Công ty cũng đồng thời đang là chủ đầu tư nhiều dự án tại tỉnh Bình Dương.
Cụ thể, dự án Nhà ở thương mại dịch vụ công nhân tại Khu công nghiệp Becamex - Bình Phước, lô TDC 19 với diện tích 11.062 m2, lô AM 16 với diện tích 13.066 m2 và đã thực hiện trong tháng 4/2021; dự án Nhà ở thương mại dịch vụ công nhân tại Khu công nghiệp Bàu Bàng, lô F113 với diện tích 8.350 m2, triển khai xây dựng quý II/2021, tại lô F118 với diện tích 13.030 m2, đã triển khai xây dựng quý II/2021; Dự án phố thương mại Rich Town 2 - Thành phố mới Bình Dương với diện tích 32.895 m2, dự kiến bắt đầu xây dựng và kinh doanh trong năm 2022.
Như vậy, nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản tại Bình Dương hiện tại đang sở hữu quỹ đất còn lại tương đối lớn, tiếp tục có thể triển khai và đưa ra thị trường trong thời gian tới. Đặc biệt, khi mặt bằng giá bất động sản đang tăng cao sẽ giúp các công ty này có thể sớm định giá lại giá trị sổ sách của quỹ đất sang giá thị trường.
Điểm đáng lưu ý, trong nhiều năm trở lại đây, các doanh nghiệp bất động sản tại Bình Dương liên tục duy trì biên lợi nhuận cao trên 30%. Trong đó, riêng tại BCE từ giai đoạn 2017 - 2020, biên lợi nhuận duy trì mức biên lợi nhuận thấp do Công ty chủ yếu thực hiện xây dựng cho các chủ đầu tư.
Tuy nhiên, từ năm 2021 trở đi, Công ty đã chuyển sang làm chủ đầu tư và bắt đầu ghi nhận doanh thu hoạt động bất động sản nên dẫn tới biên lợi nhuận bắt đầu tăng mạnh trên 30%.
Nhìn chung, với kỳ vọng giá bất động sản tại tỉnh Bình Dương thiết lập đỉnh mới, nhóm doanh nghiệp sở hữu quỹ đất tại đây kỳ vọng sớm được tái định giá ở mặt bằng cao hơn trong thời gian tới.
