Đà Nẵng đáng sống, cần thêm “đáng đầu tư”

Xây dựng sự phát triển bền vững

Đà Nẵng đang có lợi thế rất lớn nhờ vào điều kiện hạ tầng khá đồng bộ, từ hệ thống giao thông đô thị đến cảng biển và sân bay Đà Nẵng đang đầu tư nâng cấp, mở rộng. Đây chính là điều kiện cần để tiếp sức, hỗ trợ cho thị trường bất động sản Đà Nẵng phát triển tốt hơn trong thời gian tới. Và vấn đề đặt ra đối với Đà Nẵng là làm thế nào để tận dụng lợi thế về hạ tầng này để hỗ trợ cho sự phát triển, bởi lẽ đây chính là lợi thế lâu dài để tiếp sức cho thị trường bất động sản phát triển.

Giải pháp quan trọng nhất của TP.Đà Nẵng bây giờ là cần quy hoạch lại, phải dám nghĩ, dám làm để tạo ra quy hoạch mới, trên một cấp độ mới, gọi là tiêu chuẩn mới trên cơ sở dáng dấp của một thành phố thông minh, từ đó sẽ thu hút những nhà đầu tư mới và sẽ tạo ra dòng tiền mới.

Tại sao quy hoạch lại có vai trò quan trọng vậy? Chúng ta lấy Singapore làm ví dụ, tại sao Singapore diện tích nhỏ như vậy mà đến bây giờ họ vẫn còn 35% quỹ đất chưa sử dụng? Trong khi nếu tính cả dân số Singapore và cả du khách thì số lượng lên đến cả 10 triệu dân, nhưng họ sống và sinh hoạt vẫn thong thả. Đây chính là kết quả tư duy quản lý, quy hoạch đô thị của Singapore.

Nếu quy hoạch, Đà Nẵng nên lựa chọn thế mạnh của mình làm tâm điểm để quy hoạch tổng thể. Cụ thể, Đà Nẵng nên lấy du lịch làm trục, làm tâm điểm để quy hoạch. Để làm được điều đó, Đà Nẵng phải dám mạnh dạn thuê tư vấn nước ngoài, các nhà cố vấn cấp cao quốc tế từ những nước có đô thị phát triển hiện đại về tư vấn cho Đà Nẵng. Trên cơ sở đó đưa Đà Nẵng lên một tư duy mới và tư duy đó là tư duy hướng hội nhập.

Ông Đàm Quang Tuấn, Chủ tịch Hiệp hội các nhà đầu tư Đà Nẵng Chủ tịch CTCP Đức Mạnh - 579  

Vậy vệ tinh của trục du lịch là gì? Đó chính là du lịch với văn hóa, du lịch với công nghệ cao, du lịch với giáo dục, y tế, nông nghiệp… Điều này có nghĩa là gắn du lịch với tất cả hoạt động liên quan đến phát triển kinh tế. Nói chung, Đà Nẵng cần phải khẳng định rằng, chiến lược phát triển phải do chính quyền quyết định và chiến lược đó phải có tầm nhìn dài hạn, 10 - 20 năm và hơn nữa,  như vậy mới có thể thu hút các nhà dầu tư lớn đến với Đà Nẵng trong lĩnh vực bất động sản, tạo hiệu ứng cho thị trường phát triển.

Sự phát triển bất động sản Đà Nẵng phải gắn liền với du lịch, lấy du lịch để tạo ra hiệu ứng cho thị trường. Bên cạnh sự phát triển vượt bậc của các dự án bất động sản phải có tầm nhìn chiến lược phát triển thương mại, nguồn nhân lực tạo hậu cần dịch vụ phát triển tương ứng. Tổng hợp những yếu tố này để tạo nên một sản phẩm hoàn thiện và hấp dẫn hơn. Ngoài ra, Đà Nẵng muốn có những bước phát triển mang tính đột phá, mang tính bước ngoặt thì cần phải mạnh dạn phá vỡ những cái cũ, tạo ra những thay đổi rõ nét hơn.

Duy trì sự cân bằng trong phát triển

Theo kinh nghiệm tại các nước phát triển như Nhật Bản, Mỹ, Hàn Quốc, Singapore…, họ không quy hoạch một cách ào ạt, không cấp phép đầu tư tùy thích, mà phải được quy hoạch theo chuẩn mực rõ ràng.

Chẳng hạn, với phân khúc căn hộ cao cấp, người ta phải căn cứ trên kết quả khảo sát về nhu cầu là bao nhiêu? Trên cơ sở đó họ chỉ cấp phép đầu tư số lượng căn hộ tương ứng 70% của nhu cầu lần đó. Dự án được đầu tư theo quy hoạch vùng, số lượng nhà đầu tư cấp phép có giơi hạn và sàng lọc.

Điều này giúp nhà đầu tư có niềm tin về thị trường hơn, độ tin cậy, tính khả thi và hiệu quả thu hồi vốn dự án nhanh hơn. Nếu các dự án khai thác hiệu quả, chính quyền sẽ cân nhắc quy hoạch bổ sung để đáp ứng nhu cầu. Tóm lại, dù phân khúc nào đi nữa, thì vấn đề quan trọng nhất là kiểm soát nguồn cung trên cơ sở khảo sát nguồn cầu, đảm bảo thị trường luôn ở trạng thái cân bằng.

Có thể khẳng định rằng, bất động sản luôn là động lực mũi nhọn thúc đẩy kinh tế và xã hội phát triển. Nhìn thị trường bất động sản phải nhìn bao quát, bao gồm nhiều phân khúc khác nhau và phục vụ đối tượng khách hàng khác nhau. Từ phân khúc cao cấp cho giới trung lưu, hạng trung cho người có thu nhập ổn định và nhà ở xã hội phục vụ cho đối tượng chính sách.

Tuy phân chia như vậy nhưng các phân khúc có quan hệ tương hỗ cho nhau. Điều này được lý giải nôm na là lợi nhuận từ phân khúc dành cho người giàu chắc chắn sẽ cao hơn phân khúc dành cho đối tượng chính sách, vì thế nó sẽ san sẻ cho nhau, bù trừ cho nhau để đảm bảo sự cân bằng của thị trường. Chính vì vậy, một chính sách phát triển hiệu quả không thể tập trung vào một phân khúc nào cả, mà phải điều tiết một cách hài hòa để giữ sự cân bằng ấy.

Thúc đẩy M&A để tháo gỡ dự án khó khăn

Khó khăn lớn nhất hiện nay chính là tình hình các dự án treo, bao gồm cả dự án trong nước và nước ngoài tại Đà Nẵng vẫn tồn tại, dù thị trường hiện này đang rất tốt. Mặc dù Chính phủ đã có những bước tháo gỡ thông qua các giải pháp thiết thực, các ngân hàng đã cởi mở hơn trong lĩnh vực bất động sản, nhưng nhiều dự án vẫn chưa tái khởi động lại được...

Nguyên nhân xuất phát từ nội tại bên trong của dự án đó chính là lúc trước khi thị trường khả quan, phần lớn các nhà đầu tư đã thế chấp dự án ngân hàng để vay vốn triển khai.

Phần lớn khoản vốn nhà đầu tư đóng tiền sử dụng đất cho Thành phố và đầu tư khởi động dự án. Khi thị trường đóng băng, nhà đầu tư hết vốn, ngân hàng không thể tiếp tục cho vay, Nhà nước thì không thể thu hồi dự án vì đã thu tiền đất, cấp sổ đỏ cho nhà tư, nếu thu lại thì phải bỏ ra khoản tiền lớn trả lại nhà đầu tư trong khi ngân sách địa phương hạn hẹp, khoản tiền thu từ sử dụng đất của nhà đầu tư Thành phố đã dùng để đầu tư hạ tầng, các dịch vụ công công...

Nút thắt lớn nhất của các dự án treo tại Đà Nẵng hiện nay chính là làm thế nào để giải quyết vòng luẩn quẩn giữa Chính quyền - Nhà đầu tư - Ngân hàng. Để giải quyết được nút thắt này, đề xuất Chính phủ cần ra tay thông qua cơ chế phù hợp, cởi mở hơn đối với các dự án bất động sản đang triển khai trong việc hợp tác, chuyển nhượng.

Trên cơ sở đó, ba nhà gồm Chính quyền - Nhà đầu tư - Ngân hàng cùng ngồi lại với nhau để tìm tiếng nói chung để đưa ra một mức giá hợp lý nhất cho dự án bất động sản mà qua đó có thể kêu gọi được sự hợp tác. Khi nút thắt được tháo gỡ sẽ khơi thông dòng tiền của thị trường, mang lại niềm tin cho thị trường.

Đà Nẵng cần thông qua hoạt động M&A để giúp các dự án tìm được nhà đầu tư mới sẽ mang lợi cho tất cả các bên, dự án được tiếp tục triển khai theo quy hoạch, thành phố có thêm nguồn thu từ chính giao dịch hợp tác và cả sau này dự án tiếp tục triển khai sẽ giải quyết lao động, tạo ra nguồn thu cho địa phương. Đối với ngân hàng càng được lợi hơn khi dòng tiền được thông suốt, tránh được vấn đề nợ xấu, mang lại hiệu quả nguồn vốn.

Tôi muốn nhấn mạnh “cân bằng” ở đây là cần có sự điều tiết hài hòa từ các thành viên tham gia thị trường, trên cơ sở đó xây dựng một chiến lược có tầm nhìn dài hạn hơn, không thể nhìn thị trường một năm mà phải nhìn trong thời gian 5 năm hoặc 10 năm. Điều đó đòi hỏi tầm vĩ mô có chiến lược quy hoạch phù hợ, tổ chức có chính sách tín dụng tương ứng và đồng đều. Tất cả những yếu tố này có mối quan hệ tương hỗ lẫn nhau và cùng nhìn về một hướng để xây dựng thị trường bền vững.