“Bến đỗ” của dòng tiền
Được xem là “bến đỗ” của dòng tiền, thậm chí là “chặng cuối” của chu trình đầu tư, lĩnh vực bất động sản ngày càng cho thấy tầm quan trọng đối với nền kinh tế khi quy mô vốn lớn hơn đáng kể so với GDP.
Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cho hay, tại nhiều quốc gia, quy mô vốn của thị trường bất động sản thường lớn hơn vài lần so với GDP. Ví dụ, GDP Trung Quốc khoảng 19.000 tỷ USD, nhưng giá trị vốn hóa bất động sản lên đến 57.000 tỷ USD.
Tương tự, tại Việt Nam, GDP vào khoảng 500 tỷ USD và vốn hóa thị trường bất động sản lên đến 1.500 tỷ USD. Trên phạm vi thế giới, GDP toàn cầu hiện khoảng 125.000 tỷ USD, trong khi giá trị vốn hóa của thị trường bất động sản lên tới 360.000 tỷ USD.
Về câu chuyện dòng vốn phục vụ thị trường, ông Nghĩa cho biết, hiện khoảng 70% tín dụng của các ngân hàng thương mại được thế chấp bằng bất động sản, nhưng có thể coi con số này lên đến gần 100%, bởi phần còn lại cũng chỉ có thể giải ngân khi được củng cố bằng niềm tin từ tài sản thế chấp.
Theo ông Nghĩa, nếu không có bất động sản làm chỗ dựa, các ngân hàng sẽ không dám mạnh dạn cho vay đối với công nghiệp, thương mại hay dịch vụ.
Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến hết tháng 7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 4 triệu tỷ đồng, tăng 16,95% so với cuối năm 2024, chiếm 23,68% tổng dư nợ toàn hệ thống và tiếp tục có xu hướng tăng nhanh.
Trong đó, dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng, tăng 23,87% và chiếm 43,98% dư nợ bất động sản; dư nợ đối với hoạt động tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản đạt 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 12,04% và chiếm 56,02% dư nợ bất động sản.
Thống kê từ 14 ngân hàng thương mại tính đến cuối quý II/2025 cũng cho thấy, có đến 10/14 ngân hàng có tăng trưởng cho vay bất động sản trên 20%.
Theo giới chuyên gia, những thống kê trên phản ánh bất động sản vẫn là lĩnh vực thu hút tốt dòng vốn đầu tư, đồng thời thể hiện sự phụ thuộc của các doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản vào phía nhà băng.
Đánh giá về dư nợ tín dụng, Ngân hàng Nhà nước cho rằng, dư nợ tín dụng bất động sản tăng trưởng cao và tỷ trọng trong tổng dư nợ tín dụng chung có xu hướng tăng, tập trung vào mục đích kinh doanh bất động sản.
Ngân hàng Nhà nước nhận định, thị trường đang thiếu nhà ở giá phù hợp với thu nhập, tỷ lệ số nhà ở trên thu nhập bình quân hộ gia đình Việt Nam là 23,7 lần, trong khi mức trung bình trên thế giới là 14,6 lần.
Đối với năng lực tài chính, Ngân hàng Nhà nước đánh giá “một số chủ đầu tư có năng lực tài chính hạn chế”. Các kênh huy động dòng vốn dài hạn, ổn định cho thị trường bất động sản như chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp… còn chưa phát triển nên vốn đầu tư vào thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng.
“Đầu tư vào thị trường bất động sản mang tính chất trung - dài hạn, còn nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn. Chênh lệch kỳ hạn có thể dẫn tới rủi ro thanh khoản trong trường hợp khách hàng vay vốn không trả nợ đúng hạn”, Ngân hàng Nhà nước cảnh báo.
Khơi “cục máu đông” khổng lồ
Để thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, theo các chuyên gia, các doanh nghiệp trong ngành cần giảm sự lệ thuộc vào vốn vay từ ngân hàng.
Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực nhận định “tín dụng bất động sản đang tăng rất cao”. Cụ thể, tính đến nay, tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng 20-21%, gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống, nên việc đa dạng hóa kênh huy động vốn đối với các doanh nghiệp lĩnh vực này là cần thiết.
 |
Đầu tư vào dự án bất động sản luôn cần nguồn vốn lớn. Ảnh: Dũng Minh. |
Để tăng nguồn vốn cho thị trường bất động sản, ông Lực cho rằng, cần giải quyết các dự án ách tắc khi hiện nay cả nước có gần 3.000 dự án đình trệ với tổng vốn đầu tư khoảng 6 triệu tỷ đồng.
“Chỉ cần tháo gỡ được 10-15% trong số các dự án này thì sẽ có một lượng vốn lớn tung vào nền kinh tế. Điều đó không chỉ giúp tăng nguồn cung, mà còn là động lực tăng trưởng cho nền kinh tế”, ông Lực nói.
Giai đoạn hiện tại, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản đang duy trì ở mức thấp và dòng tiền rẻ được cho là sẽ kích thích thị trường, kích thích bên mua. Tuy nhiên, từ góc nhìn thực tế, theo ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Hội đồng quản trị G6 Group, dòng tiền đang chảy nhiều chủ yếu từ nhà băng đến tay các chủ đầu tư, tức là số tiền bơm ra thị trường thời gian qua tập trung nhiều vào các doanh nghiệp làm dự án. Điểm tích cực của điều này là sàng lọc các chủ đầu tư tốt, song cũng cần có giải pháp để dòng tín dụng hướng nhiều hơn đến người mua ở thực.
“Quan sát dòng tiền vào bất động sản 2 năm qua rất lớn, nhưng thực tế chảy vào dưới hành vi người vay mua nhà lại không nhiều vì điều kiện cho vay chưa dễ tiếp cận, cho dù đã nới lỏng hơn so với trước đây”, ông Quê nói và cho biết thêm rằng, một lượng lớn vốn vay được các chủ đầu tư sử dụng thời gian qua để chuyển mục đích sử dụng đất, làm hạ tầng.
Hiện các ngân hàng thẩm định khá chặt việc cho vay các doanh nghiệp, dự án và phải là các dự án tốt, pháp lý đầy đủ mới được vay. Do đó, tín dụng từ ngân hàng vừa giúp tăng cung cho thị trường, vừa phần nào giúp sàng lọc các dự án, chủ đầu tư yếu kém.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn cũng cho hay, năm nay có cơ chế để tăng tín dụng dành cho thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, dòng vốn tín dụng phục vụ nhu cầu ở thực của người dân vẫn hạn chế, thiếu cơ chế rõ ràng. Ông Tuấn dự báo, sắp tới, tín dụng vẫn ưu tiên vào những dự án hạ tầng và dự án bất động sản quan trọng. Theo đó, nguồn cung sản phẩm bất động sản những tháng cuối năm kỳ vọng cải thiện hơn giai đoạn đầu năm.
Ở góc nhìn khác, chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cho biết, hiện tại, ở Việt Nam, tín dụng dành cho bất động sản từ ngân hàng chiếm khoảng 25% tổng nguồn vốn, trong khi tại Mỹ, châu Âu và Trung Quốc, con số này lần lượt là 25% - 27% - 29%. Do đó, con số 25% tại Việt Nam cũng không phải quá cao.
Ngoài ra, ông Nghĩa cho rằng, vẫn còn cái nhìn phiến diện về tín dụng bất động sản cũng như dòng tiền đầu tư vào lĩnh vực này. Việc tín dụng chảy nhiều vào bất động sản là dòng tiền thông minh, có sự lựa chọn riêng, bởi đây là thị trường vốn hóa lớn và lúc nào cũng có nhu cầu.
Tương tự, việc quen nhìn nhận bất động sản là đầu cơ cũng chưa công bằng và trên thực tế, các ngân hàng lớn trên thế giới đều gắn với bất động sản trong quá trình phát triển.
