Điểm danh nguồn cung mới
Sau giai đoạn thi công xây dựng, kế hoạch cuối tháng 3/2026, khu căn hộ cao cấp Diamond Sky Vạn Phúc - dự án thành phần thuộc Khu đô thị Vạn Phúc, đã hoàn tất phần móng hầm và chính thức tung sản phẩm ra thị trường.
Dự án có quy mô 2 block với gần 300 căn hộ cao cấp, mức giá trung bình dự kiến từ 130-150 triệu đồng/m2. Trước đó, chủ đầu tư Vạn Phúc cũng đã tung ra thị trường hơn 70 căn nhà phố, biệt thự với mức giá từ 38-160 tỷ đồng/căn tùy diện tích, vị trí và được biết, dòng sản phẩm nhà liền thổ này nhận được sự quan tâm khá đặc biệt từ khách hàng.
Tương tự, cùng dòng sản phẩm bất động sản cao cấp thuộc khu vực trung tâm TP.HCM, nhiều dự án đang lên kế hoạch chào bán thời gian tới như Đất Xanh mở bán giai đoạn 3 dự án The Privé tại quận 2 cũ; Masterise mở bán căn hộ cao cấp tại dự án Global City; Kita Group công bố dự án căn hộ cao cấp trên đường Trần Hưng Đạo (phường Chợ Quán)…
Dự án King Grown Infinity tọa lạc trên đường Võ Văn Ngân, phường Thủ Đức do BCG làm chủ đầu tư cũng rục rịch lên kế hoạch bán hàng trở lại sau thời gian tạm ngưng do trục trặc về thủ tục.
Chưa dừng lại ở đó, thị trường quý II/2026 dự kiến cũng sẽ chứng kiến nguồn cung sản phẩm cao cấp mới từ nhiều dự án khác như The Skyline MU3 thuộc dự án Empire City tại lõi Thủ Thiêm và giai đoạn 2 của các phân khu cao cấp Sadora, Sarina từ chủ đầu tư Đại Quang Minh… Theo khảo sát, hầu hết các dự án này đều có mức giá bán sắp tới từ 130 triệu đồng/m2 trở lên.
Nguồn cung lớn tại TP.HCM trong năm nay còn đến từ đô thị lấn biển tại Cần Giờ Vinhome Paradise và Khu đô thị Đại học quốc tế 880 ha tại Củ Chi do Tập đoàn Vingroup làm chủ đầu tư với nguồn cung lên đến hàng ngàn sản phẩm, đó là chưa kể các dự án đô thị nén theo mô hình TOD đang rục rịch lên kế hoạch triển khai.
Trong khi khu vực lõi trung tâm TP.HCM xuất hiện các dự án cao cấp, thì những vùng ven như Bình Dương (cũ) tiếp tục nổi lên như một thủ phủ mới về nguồn cung nhà ở cho người có thu nhập tầm trung.
Hàng loạt dự án quy mô lớn của các chủ đầu tư tên tuổi như Phát Đạt với cụm dự án Thuận An 1 và 2 dự kiến cung ứng ra thị trường khoảng 6.000 sản phẩm; Gamuda Land với dự án Skybridge quy mô khoảng 5.000 sản phẩm; dự án One King quy mô hơn 50 ha của Kim Oanh Group; dự án Dicera Holdings quy mô 688 căn hộ hay dự án Imperial với 3.500 căn hộ của Khải Hoàn Land… Những con số này cho thấy Bình Dương không còn đóng vai trò là một đô thị vệ tinh mờ nhạt, mà đã trở thành khu vực “sân sau” đứng đầu về đáp ứng nhu cầu nhà ở tầm trung lớn nhất phía Nam sau khi sáp nhập vào TP.HCM.
Tương tự, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) sau sáp nhập cũng trở thành “ngôi sao sáng” của thị trường, đặc biệt là với nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tăng mạnh. Theo khảo sát của SG Holdings, trong năm 2026, ước tính có hơn 10 dự án với hàng chục ngàn sản phẩm sẽ ra mắt thị trường.
Đáng chú ý hiện nay là dự án Blanca City tọa lạc trên Đường 3/2, thuộc phường Vũng Tàu do Sun Group làm chủ đầu tư có quy mô gần 100 ha với nguồn cung hơn 8.000 căn hộ và condotel, cùng hàng trăm nhà phố, biệt thự. Mức giá bán căn hộ và condotel trên dưới 100 triệu đồng/m2, còn nhà phố, biệt thự ở quanh mức 200 triệu đồng/m2.
Tại Đồng Nai, sức nóng từ dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành chuẩn bị đi vào khai thác giai đoạn 1 vào giữa năm 2026 đã kích hoạt sự trở lại của những đại đô thị như Gem Sky World của Đất Xanh, hay các dự án cao tầng tại Nhơn Trạch như Springville và Fiato Airport City.
Thực tế, sau nhiều năm bị nén bởi các rào cản pháp lý, nguồn cung thắt chặt, thị trường địa ốc phía Nam từ TP.HCM đến các địa phương lân cận như Đồng Nai, Long An, Tây Ninh, Lâm Đồng… đang trải qua quá trình giải nén mạnh mẽ.
Theo báo cáo phân tích của các đơn vị nghiên cứu thị trường như Đất Xanh và DKRA Group, nguồn cung mới trong năm 2026 có thể tăng hơn 40% so với năm trước, chạm mốc gần 200.000 sản phẩm. Đây là một con số ấn tượng, phản ánh sự hồi sinh của thị trường sau khi các luật mới liên quan đi vào thực tiễn một cách nhanh chóng.
Sự khơi thông về mặt cơ chế, chính sách đã giúp hàng loạt dự án vốn bị ách tắc lâu nay có đủ điều kiện để bung hàng, tạo nên một làn sóng sản phẩm đa dạng từ căn hộ chung cư, nhà phố đến các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản công nghiệp.
Ẩn số “đầu ra”
Mặc dù nguồn cung tăng mạnh, nhưng thị trường bất động sản thời gian tới không còn là “sân chơi” của tất cả mọi người. Thị trường đang chứng kiến một cuộc chuyển dịch tâm lý lớn, người mua giờ đây ưu tiên những dự án đảm bảo tiến độ xây dựng và pháp lý minh bạch - những yếu tố nền tảng quan trọng nhất.
Ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings nhận định, thời gian qua, thị trường địa ốc phía Nam tăng trưởng mạnh về cả cung lẫn cầu, nhưng giá nhà và lãi suất tăng cao đang trở thành rào cản với người mua.
 |
Đất Xanh mở bán giai đoạn 3 dự án The Privé tại quận 2 cũ. Ảnh: Lê Toàn. |
“Mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản đã điều chỉnh tăng đáng kể với mức lãi ưu đãi dao động từ 8-10%/năm và sau thời gian ưu đãi có thể tăng lên 13-15%/năm. Đối với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn, lãi suất tăng cao có thể dẫn đến trạng thái ‘ngộp’ tài chính, buộc phải bán sản phẩm trên thị trường thứ cấp.
Đây là một nghịch lý khi nguồn cung cấp sơ cấp dồi dào, nhưng thanh khoản trên thị trường lại gặp khó”, ông Sang nói và cho rằng, đầu ra của thị trường sắp tới phụ thuộc vào người mua có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư có nền tảng tài chính vững chắc, không phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng.
Thực tế này buộc các chủ đầu tư dự án phải bước vào cuộc đua về chất lượng, tiện ích và các chính sách thanh toán linh hoạt để thu hút khách hàng.
Tóm lại, theo các chuyên gia, thị trường bất động sản phía Nam sắp tới mang bức tranh đa sắc màu với sự bùng nổ mạnh về nguồn cung, nhưng cũng thử thách về năng lực tài chính. Cơ hội vẫn rộng mở cho người biết nhìn nhận giá trị thực của sản phẩm và kiểm soát tốt rủi ro tín dụng.
Ngược lại, những chiến lược “lướt sóng” ngắn hạn dựa trên tiền vay ngân hàng sẽ gặp phải rào cản rất lớn từ lãi suất tăng. Thị trường đang tự điều chỉnh để hướng tới một chu kỳ bền vững hơn, nơi mà khả năng tiêu thụ thực tế mới là thước đo cuối cùng cho sự thành công của một dự án bất động sản.
