Huy động vốn mới để đẩy nhanh tiến độ
DIC Corp vừa xin ý kiến cổ bằng văn bản về việc thành lập pháp nhân mới đầu tư phát triển dự án Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu, có vốn điều lệ 1.700 tỷ đồng. Trong đó, DIC Corp góp 65% vốn, còn Him Lam góp 35%. Phía Him Lam sẽ giao toàn quyền quyết định đầu tư cho DIC Corp.
Theo tính toán của DIC Corp, dự án Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu sẽ đưa ra thị trường những sản phẩm đầu tiên vào quý II năm sau và nguồn thu ghi nhận từ 2021 - 2026.
Lý do hợp tác với Him Lam, theo giải trình của DIC Corp là dự án này mới bồi thường giải phóng mặt bằng khoảng 7,2 ha trong tổng diện tích 90,5 ha.
Đã qua một nửa thời gian cho phép thực hiện mà dự án vẫn chưa thể khởi công nên DIC Corp đã hai lần bị nhắc nhở về tiến độ. Nếu dự án không sớm được triển khai có thể sẽ bị thu hồi.
Giai đoạn năm 2020 - 2026, DIC Corp cần bố trí khoảng 10.000 tỷ đồng cho dự án Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu.
Các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại chỉ giải ngân cho vay phục vụ thi công và nộp tiền sử dụng đất, không cho vay để thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng khi chưa có thông báo thu hồi đất.
Trong khi Him Lam ngoài cam kết góp vốn theo tỷ lệ 35%, còn cam kết thu xếp nguồn vốn vay tổng cộng 3.500 tỷ đồng mà không cần tài sản đảm bảo thế chấp, nhằm bồi thường giải phóng mặt bằng mà không cần thông báo thu hồi đất.
DIC Corp cho biết, trong năm 2020, dự kiến đền bù giải phóng mặt bằng 13 ha, nâng diện tích đền bù lên 20 ha và khởi động xây dựng dự án với tổng vốn đầu tư 3.400 tỷ đồng. Dự án bán hàng vào quý II/2021 và tiếp tục đền bù các khu đất khác.
Nếu đúng tiến độ đặt ra, DIC Corp sẽ sớm ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ dự án Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu.
Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán BSC, DIC Corp là doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn với giá vốn khá thấp, nên biên lợi nhuận gộp thường dao động quanh mức 30%.
Giả định biên lợi nhuận gộp của dự án Khu đô thị Bắc Vũng Tàu cũng đạt được mức này thì khi khai thác 20 ha ban đầu, lợi nhuận gộp ước tính vào khoảng 1.020 tỷ đồng. Với tỷ lệ góp vốn 65%, DIG sẽ có 663 tỷ đồng lợi nhuận.
Ngược lại, nếu giải phóng mặt bằng không đúng tiến độ dự kiến, dự án có thể bị thu hồi, vốn đầu tư tiếp tục mắc kẹt sẽ gây thêm rủi ro với dòng tiền của doanh nghiệp.
Được biết, một thách thức lớn với DIC Corp hiện nay là nhiều dự án vẫn chưa chưa đền bù xong toàn bộ diện tích mặt bằng. Việc các nhà phát triển bất động sản lớn như Vinhomes, BRG… đẩy mạnh đầu tư vào các khu vực vùng ven đã đẩy giá đất tăng, từ đó, giá đền bù cao hơn dự tính ban đầu của doanh nghiệp.
Trước dự án Khu đô thị Bắc Vũng Tàu, Him Lam và DIC Corp từng bắt tay đầu tư vào khu đô thị tại Nhơn Trạch (Đồng Nai), quy mô gần 8.000 tỷ đồng tháng 9/2018.
Tồn kho dự án lớn, bài toán đau đầu của DIC Corp
DIC Corp từng là doanh nghiệp trực thuộc Bộ Xây dựng, nên sở hữu nhiều quỹ đất lớn. Tháng 11/2017, Bộ Xây dựng đã thoái toàn bộ vốn tại công ty này.
Kể từ đó đến nay, Công ty ghi nhận tốc độ tăng trưởng lợi nhuận khá tốt, năm 2018 là 64,5%, năm 2019 là 11,7%. Biên lợi nhuận ròng có dấu hiệu cải thiện từ 12,7% năm 2017 lên 17,6% trong năm 2019. Nửa đầu năm 2020, Công ty ghi nhận doanh thu tăng 83,5% so với cùng kỳ; biên lợi nhuận ròng tăng từ 5,7% lên 8,1%.
Tuy nhiên, dòng tiền lại chưa có dấu hiệu cải thiện đáng kể. Cụ thể, năm 2017, dòng tiền hoạt động kinh doanh chính âm 262,98 tỷ đồng, năm 2018 dương 430,6 tỷ đồng, năm 2019 âm 245,4 tỷ đồng và 6 tháng đầu năm 2020 âm 283,2 tỷ đồng.
Nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng trên là khoản phải thu và tồn kho liên tục gia tăng trong những năm gần đây. Tính tới 30/6/2020, tổng tài sản của DIC Corp là 8.101,2 tỷ đồng; trong đó, tồn kho là 3.981,5 tỷ đồng, chiếm 49,1%. Các khoản phải thu ngắn hạn là 1.982,9 tỷ đồng, chiếm 24,5%.
Tại Đại hội đồng cổ đông năm 2020, lãnh đạo DIC Corp cho biết, với quỹ đất như hiện tại, Công ty đảm bảo được việc làm và nguồn doanh thu trong 10 - 15 năm tới. Trong đó, định hướng phát triển 5 năm tới là các dự án bất động sản du lịch, gồm các khu du lịch, condotel, khách sạn…
Tuy nhiên, với tình trạng đền bù dang dở ở nhiều dự án, DIC Corp đứng trước rủi ro về tiến độ và hiệu quả đầu tư giảm vì giá vốn tăng.
Dòng tiền cũng là bài toán lớn cần DIG Corp tìm lời giải. Trong 1.982,9 tỷ đồng khoản phải thu ở thời điểm cuối quý II/2020, có tới 868,7 tỷ đồng phải thu của khách hàng ngắn hạn; 586,95 tỷ đồng tạm ứng tiền đền bù cho ban bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các dự án Long Tân, Bắc Vũng Tàu, Hiệp Phước, Bàu Trũng, Chí Linh…
Năm 2020, doanh nghiệp dự kiến đầu tư 6.486,9 tỷ đồng, trong đó đầu tư phát triển dự án 5.094,5 tỷ đồng; đầu tư tài chính 1.392,4 tỷ đồng.
 |
Ngoài việc đầu tư, doanh nghiệp còn dự kiến nộp tiền đấu giá 1.070 tỷ đồng dự án Tổ hợp Du lịch DIC Star Vũng Tàu và các dự án khác.
Việc hợp tác với các nhà đầu tư bên ngoài đang được xem là giải pháp giải quyết được bài toán hiện hữu của DIC Corp. Tuy nhiên, đi kèm với đó là việc Công ty phải chia sẻ lợi nhuận từ dự án cho đối tác theo tỷ lệ vốn góp.
Trao đổi với Đầu tư Chứng khoán, Tổng giám đốc DIC Corp, ông Hoàng Văn Tăng cho biết, hiện nay, DIC Corp đã hoàn thành các thủ tục chuẩn bị đầu tư dự án DIC Solar City Vũng Tàu với tên pháp lý là “Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu”. Đồng thời, DIC Corp đã thỏa thuận với các hộ dân để bồi thường trên phần diện tích 7,2ha.
Các cơ quan chức năng đang hoàn tất thủ tục thu hồi đất, dự kiến cuối năm 2020 và năm 2021 sẽ phê duyệt phương án bồi thường tổng thể và ban hành các quyết định phê duyệt kinh phí bồi thường chi tiết từng khu vực.
Tổng giá trị bồi thường của dự án là khoảng 5.500 tỷ đồng, cần thiết giải ngân trong giai đoạn 2020-2022.
Theo ông Tăng, DIC Corp tiến hành đầu tư nhiều dự án trải dài từ Bắc vào Nam nên cần phải có nguồn tài chính rất lớn để đáp ứng kế hoạch đầu tư.
Hội đồng quản trị đã thống nhất sẽ hợp tác đầu tư với CTCP Him Lam, nhằm mục tiêu sớm hiện thực hoá quy hoạch được duyệt, góp phần đầu tư xây dựng hoàn chỉnh khu đô thị quy mô và hiện đại ở cửa ngõ TP. Vũng Tàu, mang lại hiệu quả kinh tế thiết thực cho DIC Corp.
Sau hợp tác với Him Lam, trong tương lai gần, DIC Corp chưa có chủ trương hợp tác các dự án cũng như các quỹ đất khác của Tổng công ty.
Với nguồn lực hiện có, sau khi hợp tác, ông Tăng cho rằng, DIC Corp có đủ tài chính để trực tiếp đầu tư và khai thác các dự án cũng như quỹ đất sạch theo kế hoạch đã đề ra.
