Đo cung - cầu bất động sản quý II

Thị trường bị phủ bóng đen bởi Covid-19

Ngay từ cuối năm 2019, nhiều chuyên gia cùng báo cáo từ các tổ chức nghiên cứu bất động sản đã nhận định, thị trường sẽ tiếp tục gặp khó do vấn đề thiếu hụt nguồn cung hay những vướng mắc pháp lý chưa được xử lý rốt ráo... Nếu có khởi sắc, họ cho rằng ít nhất phải từ cuối năm 2020 trở đi. Tuy nhiên, khi dịch Covid-19 bùng phát, thị trường bất động sản “khó chồng khó", khả năng phục hồi được nhiều chuyên gia cho rằng sẽ còn chậm hơn.

So với quý I/2019, quý I năm nay được xem là năm khó khăn hơn hẳn. Ghi nhận số liệu từ các sàn môi giới lớn và các chủ đầu tư ở khu vực Hà Nội cho thấy, thanh khoản của nhiều phân khúc sụt giảm đáng kể, đặc biệt là phân khúc nghỉ dưỡng, khách sạn. Ở mảng thị trường nhà ở, một số doanh nghiệp có dự án chung cư, biệt thự tại các đô thị lớn cũng đang chững lại khi lượng giao dịch chỉ bằng 30 - 50% so với thời điểm cuối 2019. Đặc biệt, tại Hà Nội, trong những tháng đầu năm nay hầu như không có dự án chung cư mới được mở bán.

Hầu hết các dự án đã chào hàng trước đó vẫn đang là nguồn cung chính của thị trường. Điều này khá trùng hợp với báo cáo của batdongsan.com.vn cho thấy, trong khi xu hướng rao bán cắt lỗ ngày càng tăng thì ở chiều ngược lại, mức độ quan tâm của người có nhu cầu lại sụt giảm hẳn. Số liệu 2 tháng đầu tiên của năm 2020 cho thấy nhu cầu tìm kiếm bất động sản giảm 14% so với cùng kỳ năm ngoái. Số liệu tháng 3 chưa được batdongsan.com.vn công bố, tuy nhiên, qua khảo sát mức độ sụt giảm tăng cao hơn khi dịch bệnh bất chợt tái bùng phát mạnh tại Việt Nam từ đầu tháng 3.

Anh Tuấn Minh, môi giới bất động sản khu vực Hà Đông, Hà Nội cho biết, trong 2 tháng vừa qua có khá nhiều nhà đầu tư gọi điện nhờ anh "đẩy hàng" cắt lỗ. Trong đó, không chỉ tăng mức hoa hồng, các nhà đầu tư cũng sẵn sàng chấp nhận mức giá "mềm" hơn nhiều so với thời điểm cuối năm 2019. Một dự án nhà đầu tư này nhờ bán tại đường Lê Trọng Tấn đã có mức giảm từ 1 - 2 triệu đồng/m2 so với cuối năm. Ngoài nhà đầu tư này, anh Tuấn Minh cũng nhận được đơn đặt hàng của chục nhà đầu tư khác, nhưng điều đáng nói là có chào giá vậy nhưng đầu ra cũng không dễ dàng.

Tuy không nhận được đơn đặt hàng bán hộ như anh Minh, nhưng anh Ngọc Anh, đồng sáng lập một sàn bất động sản tại một sàn giao dịch than thở, 2 tháng nay, anh cùng mấy anh em chật vật đẩy nốt hàng tồn từ một dự án trên đường Giải Phóng nhận từ trước Tết Nguyên đán.

“Sau Tết, nghĩ vẫn túc tắc tìm được khách hàng nên em đầu tư chạy quảng cáo tìm khách. Ai ngờ, tốn cả chục triệu đồng quảng cáo, tìm được khách nhưng hẹn gặp tư vấn thì khách từ chối vì tránh dịch Covid-19. Cố gắng gỡ gạc thông qua tư vấn qua điện thoại thì khách ậm ừ rồi hẹn chốt mua sau, do đang có dịch bệnh nên không muốn giao dịch gì", anh Ngọc Anh chia sẻ.

Tương tự, đại diện chủ đầu tư một dự án trên đường Cầu Giấy cho hay, dự án chung cư 50 tầng của doanh nghiệp này đang vào giai đoạn hoàn thiện, thanh khoản khá tốt thì dịch bệnh bùng phát. Hàng loạt chương trình giới thiệu, mở bán và sự kiện tập trung đông người đều bị hoãn lại chưa biết đến khi nào mới được tổ chức. Mặc dù doanh nghiệp cũng khá mạnh tay để đẩy mạnh việc tiếp cận khách hàng thông qua các phương pháp thay thế như gọi điện, nhắn tin, nhưng số lượng khách quan tâm là rất ít hoặc có quan tâm nhưng cũng từ chối với lý do ngại tiếp xúc chỗ đông người.

Trong nguy có cơ

Dưới những tác động của dịch Covid-19, thị trường bất động sản trong quý I/2020 nhìn chung khá ảm đạm. Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều thành viên thị trường, nếu nhìn nhận kỹ càng thì diễn biến này chỉ mang tính ngắn hạn và với nhiều động thái chuẩn bị của các thành viên hiện nay thì có thể tin tưởng thị trường sẽ bắt đầu có điểm sáng và chuyển hướng dần từ giữa hoặc cuối quý II/2020.

Trong đó, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, không vì thị trường khó khăn mà nhà đầu tư rời bỏ thị trường. Dòng tiền của nhà đầu tư có thể phân bổ nhiều nơi, nhiều kênh khác nhau. Trên thực tế, hiện nay, nhiều phân khúc vẫn có tiềm năng, chẳng hạn như phân khúc nhà ở vì nhu cầu của người mua để ở thực vẫn rất lớn.

Việc nhiều người phải tạm dừng kế hoạch mua nhà vào quý I vừa qua phần lý do vì Covid-19 nhưng phần lý do còn lại vì việc các ngân hàng đồng loạt thay đổi lãi suất cho vay nên khiến người mua phải tính toán lại. Đồng thời, thời điểm đó số lượng hàng mở bán cũng không quá dồi dào khiến họ không có nhiều lựa chọn.

"Thời điểm hiện tại, một số chính sách tháo gỡ khó khăn đang được ban hành, đặc biệt là việc lãi suất ngân hàng đang được điều chỉnh giảm, cơ hội để người mua nhà trở lại với thị trường vào lúc này là phù hợp. Chưa kể là các chủ đầu tư khi mở bán lại trong quý II/2020 sẽ có thêm nhiều chính sách ưu đãi", ông Đính chia sẻ.

Đồng quan điểm, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam khẳng định, không vì thị trường khó khăn mà nhà đầu tư rời bỏ thị trường. Với những nhà đầu tư có kinh nghiệm ở lĩnh vực bất động sản lâu năm thì chắc chắn sẽ nhìn thấy cơ hội trong khó khăn. Mặc dù cách phân bổ dòng tiền của họ sẽ theo xu hướng chắc chắn, an toàn hơn nhưng bỏ tiền vào bất động sản cũng chính là cách họ gia tăng giá trị tài sản một cách nhanh nhất.

Thực tế, trên thị trường hiện nay, nhiều nhà đầu tư vẫn âm thầm tìm kiếm sản phẩm ở các khu vực ăn theo các công trình hạ tầng giao thông lớn, mật độ thấp, các dự án có pháp lý rõ ràng, thiết kế theo tiêu chuẩn cao cấp. Tuy giao dịch có chững hơn so với thời điểm trước dịch, nhưng thực tế, nhiều nhà đầu tư vẫn mua ra, bán vào với biên độ lợi nhuận khá ổn ở giai đoạn thị trường khó khăn như hiện nay.

Ở góc độ doanh nghiệp, Giám đốc Kinh doanh của MIKGroup - ông Dương Đức Hiển chia sẻ, dịch bệnh tất yếu ảnh hưởng ngay đến mảng thương mại dịch vụ. Đối với bất động sản thì nhu cầu ở vẫn rất lớn và mức ảnh hưởng có thể gián tiếp hơn, và có thể triển vọng tươi sáng với phân khúc nhà ở cao cấp nơi cung cấp đầy đủ các tiện ích từ an toàn, chất lượng nước và không khí.

Ngay như tại dự án The Matrix One của doanh nghiệp này ở Mễ Trì (Hà Nội), mặc dù thanh khoản đang ít nhiều bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh, nhưng số lượng người quan tâm, đặt cọc hay nhu cầu được tư vấn online vẫn khá lớn vì dự án có vị trí đắc địa, mật độ dân cư thấp, cùng nhiều tiện ích vượt trội.

“Ở một khía cạnh nào đó, giai đoạn này cũng tạo cơ hội cho những người có nhu cầu thực. Bởi, mua nhà trong thời điểm hiện nay sẽ có nhiều lựa chọn ưng ý, ít cạnh tranh và có khả năng nhận được những ưu đãi tốt từ các chủ đầu tư dự án. Những người có nhu cầu ở thực còn có cơ hội để mua được bất động sản với giá cả hợp lý và không sợ bị ảnh hưởng bởi giới đầu cơ hay đầu tư lướt sóng. Hơn thế nữa, dịch bệnh bùng phát lần này cũng thể hiện rõ hơn tầm quan trọng của môi trường sống, điều kiện sống và không gian sống", ông Hiển cho biết.