Văn phòng cho thuê sáng cửa nửa cuối năm 2019

Nhiều tín hiệu tích cực

Theo báo cáo mới đây của Công ty Jones Lang Lasalle Việt Nam (JLL), trong nửa đầu năm 2019, có khoảng 67.000 doanh nghiệp mới thành lập. Vốn đăng ký trung bình của các doanh nghiệp mới thành lập đạt mức cao mới khoảng 12,8 tỷ đồng/doanh nghiệp, tăng 27,7% so với cùng kỳ. Trong 6 tháng đầu năm 2019, có 4.000 doanh nghiệp mới đăng ký trong lĩnh vực bất động sản, chiếm 6% tổng số doanh nghiệp đăng ký mới.

Ngược lại, cũng có 21.800 doanh nghiệp ngừng hoạt động chờ làm thủ tục giải thể. Trong đó có 11.000 doanh nghiệp đã bị thu hồi giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh theo chương trình chuẩn hóa dữ liệu năm 2018 để loại bỏ các doanh nghiệp đã thành lập trước đây nhưng trên thực tế không còn hoạt động.

Riêng trong quý II/2019 có 38.500 doanh nghiệp mới thành lập, tăng 2,0% về số lượng công ty và 30,8% về vốn đăng ký so với cùng kỳ năm 2018.

Các tòa nhà văn phòng khu trung tâm TP.HCM có tỷ lệ lấp đầy cao

Bên cạnh đó, tổng vốn đầu tư nước ngoài cam kết đầu tư vào Việt Nam đạt gần 18,47 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm, bằng 90,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, có 1.723 dự án đăng ký mới tổng trị giá 7,41 tỷ USD, tăng 62,8% so với cùng kỳ. Vốn FDI đã giải ngân đạt 9,1 tỷ USD, tăng gần 8% so với cùng kỳ.

Trong số 19 ngành được đăng ký đầu tư, chế biến và sản xuất vẫn là ngành hấp dẫn vốn ngoại nhất, ghi nhận 13,15 tỷ USD, tương đương 71,2% tổng nguồn vốn. Các lĩnh vực bất động sản và bán buôn, bán lẻ đứng ở vị trí thứ hai và thứ ba với lần lượt 1,32 tỷ USD và 1,05 tỷ USD. Hồng Kông (Trung Quốc) dẫn đầu trong số 95 quốc gia, vùng lãnh thổ đầu tư vào Việt Nam trong nửa đầu năm 2019, với tổng số 5,3 tỷ USD, chiếm 28,7% vốn FDI. Theo sau là Hàn Quốc với 2,73 tỷ USD và Trung Quốc với 2,2 tỷ USD.

Trước những tín hiệu trên, giới chuyên gia trong ngành đánh giá cao triển vọng của phân khúc văn phòng cho thuê. Đây cũng là phân khúc thu hút sự chú ý lớn của các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt khi văn phòng gắn với khu dân cư, khu công nghiệp.

Ông Nguyễn Việt Quang, chuyên gia chứng khoán cho rằng, vài năm trở lại đây, văn phòng cho thuê tại hai đô thị lớn của Việt Nam là Hà Nội và TP.HCM luôn có hiệu suất cho thuê và tỷ suất sinh lời vào Top đầu thế giới. Năm 2018, Hà Nội là thành phố dẫn đầu thế giới về lợi suất văn phòng với mức lợi suất thị trường đạt 8,57%; TP.HCM ở vị trí thứ 4 với lợi suất thị trường ở mức 7,36% (năm 2017, TP.HCM đứng thứ 2).

Sự sôi động của phân khúc văn phòng cho thuê là có thật, nhưng do sức nóng của nó về cơ bản lại chỉ những người trong cuộc mới thực sự cảm nhận được, nên bề ngoài có vẻ không sôi nổi và được nhắc đến nhiều như các phân khúc khác, như nhà ở hay bất động sản nghỉ dưỡng, công nghiệp…

Theo số liệu của JLL, giá thuê trung bình văn phòng hạng A & B tiếp tục tăng trong quý II/2019, đạt 28,5 USD/m2/tháng, tăng 2,5% theo quý và 5,2% theo năm. Tỷ lệ tăng giá thuê hạng A đã chậm lại so với quý I/2019, trong khi đó, giá thuê hạng B tiếp tục tăng, đạt 3,5% theo quý, nguyên do bởi giá thuê tăng mạnh trong khu vực trung tâm.

“Trong quý II/2019, thị trường văn phòng TP.HCM chào đón 42.754 m2 nguồn cung mới đến từ 7 tòa nhà mới. Đến cuối quý II/2019, tổng nguồn cung văn phòng tại TP.HCM đạt hơn 2.231.000 m2 sàn, bao gồm hạng A, B và C. Đến cuối năm 2019, thị trường dự kiến sẽ chào đón một lượng lớn nguồn cung mới, khiến cho tỷ lệ lấp đầy trên toàn thị trường giảm. Không gian làm việc linh hoạt sẽ tiếp tục mở rộng ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm”, đại diện JLL chia sẻ.

Cũng theo đơn vị nghiên cứu này, trong ngắn hạn, thị trường dự kiến sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cầu thuê tốt nhờ vào nền tảng kinh tế khả quan của Việt Nam. Tuy nhiên, bối cảnh kinh tế thế giới bất ổn hiện nay có thể làm gián đoạn nhu cầu văn phòng trên thị trường.

Bên cạnh đó, lượng nguồn cung mới dồi dào dự kiến gia nhập vào thị trường trong 3 năm tiếp theo có thể gây áp lực lên giá thuê và công suất cho thuê của nguồn cung hiện hữu. Theo đó, các chủ đầu tư cần đưa ra chiến lược giá thuê linh hoạt để hưởng lợi từ thị trường.

Cần hướng đi đúng

Theo lãnh đạo một số doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực văn phòng cho thuê, nguồn cầu và sức mua tăng mạnh không đồng nghĩa mọi văn phòng đều kín chỗ. Không khó để tìm một mặt bằng trống ngay tại trung tâm thành phố. Do đó, đòi hỏi các đơn vị cung cấp văn phòng phải nắm bắt kịp xu thế và tìm hướng đi đúng cho mình.

Cụ thể, một số thương hiệu như Regus, Toong, Up, Dreamplex, CoGo… đã chọn kinh doanh văn phòng làm việc chung (co-working space) là hướng đi chính của mình khi đặt chân vào Việt Nam.

Ông Lars Wittig, Tổng giám đốc Regus Việt Nam, Campuchia và
Philippines cho biết, thị trường văn phòng cho thuê cũng như bất kỳ thị trường khác, đều hoạt động trên quy luật cung cầu. Nghĩa là nếu các nhà phát triển bất động sản nhìn thấy nhu cầu từ thị trường, thì họ sẽ đầu tư để cung cấp các sản phẩm phù hợp.

“Môi trường kinh doanh đang thay đổi hàng ngày, không chỉ đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, mà còn cả với các doanh nghiệp lớn, các tập đoàn đa quốc gia. Chính vì vậy, sẽ rất khó để dự đoán được nhu cầu văn phòng trong 1 - 2 năm tới sẽ như thế nào. Đó là lý do những giải pháp văn phòng linh hoạt sẽ chiếm ưu thế so với mô hình văn phòng truyền thống”, ông Lars Wittig nói và cho biết thêm, thị trường co-working Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển cả về lượng và chất. Nó sẽ thu hút nhiều khách hàng, đặc biệt công ty khởi nghiệp cũng như các tập đoàn đa quốc gia đang có nhu cầu giảm thiểu chi phí hoạt động, đồng thời nâng cao năng suất và tính linh hoạt.

Còn theo bà Vũ Thị Phượng, Giám đốc Công ty cổ phần Replus, khách hàng của phân khúc này rất đa dạng. Từ những doanh nghiệp trẻ, mới thành lập, các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các tập đoàn lớn có nhu cầu đặt văn phòng đại diện hoặc chi nhánh và cả những đại diện từ các công ty nước ngoài tới Việt Nam đầu tư..., nên công ty chọn kinh doanh các loại hình văn phòng ảo (Virtual office), văn phòng chia sẻ (Shared office).

Bởi theo vị lãnh đạo này, hầu hết các khởi nghiệp đều gặp khó khăn trong các thủ tục làm giấy phép kinh doanh và một địa chỉ để đăng ký thành lập doanh nghiệp. Do đó, giải pháp tối ưu nhất để giúp họ có được một địa điểm văn phòng đẹp gây ấn tượng với khách hàng mà vẫn tiết kiệm được chi phí là sử dụng dịch vụ văn phòng ảo.

Bên cạnh đó, dịch vụ văn phòng ảo sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp tối đa các công việc hành chính văn phòng như: Bộ phận lễ tân sẽ thay các doanh nghiệp tiếp nhận thư hoặc bưu phẩm, hoặc khi có khách hàng liên hệ thì sẽ ghi nhận lại thông tin sau đó chuyển tiếp tới bạn qua maill. Ngoài ra, khi tiếp khách tại đây, khách hàng sẽ được hỗ trợ wifi, nước, trà, cafe miễn phí.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, trong quý II/2019, diện tích văn phòng cho thuê của Replus tăng trên 50%. Càng ngày, khách hàng càng đòi hỏi nhiều hơn về các dịch vụ kèm theo và tính năng 4.0 trong khu làm việc của mình, yêu cầu thêm tiện nghi và mô hình cộng đồng doanh nghiệp cùng hợp tác.