Dở khóc dở cười vì mua chung cư mini

Nở rộ chung cư mini

Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, trên địa bàn Hà Nội có hàng trăm khu nhà ở được gọi là “chung cư mini” đã đi vào hoạt động. Từ các quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình, Tây Hồ, đến các quận xa hơn như Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hà Đông, loại hình này đang phát triển rất mạnh và thiếu kiểm soát của chính quyền địa phương.

Đầu tháng 7/2019 vừa qua, khảo sát thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, riêng trên địa bàn phường Mỹ Đình 1, quận Nam Từ Liêm đã có hàng loạt chung cư mini mọc lên. Chẳng hạn, tại số 300, tổ dân phố 12 Nhân Mỹ, lừng lững một tòa chung cư mini được xây dựng cao 9 tầng và 1 lửng; tại số 1 ngách 402/51, tổ dân phố 9 Đình Thôn, có tòa chung cư mini cao 8 tầng, 1 tum; tại số 2, ngõ 18 Đình Thôn, tổ dân phố 9 xuất hiện tòa chung cư mini cao 9 tầng, 1 lửng, 1 tum…

Điểm chung của loại căn hộ này là diện tích nhỏ, giá vừa túi tiền với số đông người dân nhập cư chưa có nhiều tích lũy và chủ yếu là xây sai phép hoặc không phép. Cụ thể, chủ đầu tư xin giấy phép xây dựng công trình gia đình, nhưng sau đó chia ra thành nhiều căn hộ diện tích nhỏ, biến thành chung cư mini để bán cho người dân. Do không phải là dự án, nên không có quy hoạch, không được đầu tư về hạ tầng, kiểm định về PCCC, công tác quản lý, vận hành, cũng theo kiểu tự phát.

Vì vậy, những khách hàng mua nhà tại các “dự án” này rơi vào cảnh khóc dở, mếu dở. Theo đó, dù bỏ hàng trăm triệu đồng ra mua nhà, nhưng người dân lại không được công nhận quyền sở hữu, không được đăng ký hộ khẩu, đặc biệt là hàng loạt hệ lụy đe dọa đến tính mạng họ như PCCC, an ninh trật tự…

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, chị Thủy, chủ một căn hộ tại chung cư mini ở đường Kim Giang (Thanh Xuân) cho biết, gia đình chị là dân tỉnh lẻ về Hà Nội lập nghiệp, tích cóp cả chục năm, những mong mua căn nhà ở Thủ đô để an cư. Tuy nhiên, một phần do số tiền tích lũy không nhiều, một phần do kém hiểu biết về pháp lý và tin vào lời giới thiệu của chủ đầu tư, nên gia đình đã vay mượn thêm mua căn hộ mini 600 triệu đồng.

Không ít người dân đang dở khóc dở cười vì chung cư mini. Ảnh: Nhất Nam

“Chỉ khi về ở chúng tôi mới thấy phát sinh nhiều vấn đề bất cập như công tác PCCC, an ninh, an toàn. Đặc biệt, giấy chứng nhận sở hữu căn hộ không có. Chúng tôi đã yêu cầu chủ đầu tư cả thập kỷ nay nhưng vẫn chưa được đáp ứng. Chủ đầu tư thì ‘lặn mất tăm’, trông chờ vào các cấp chính quyền, nhưng đến nay vẫn không được”, chị Thủy nói.

Do không có giấy chứng nhận quyền sở hữu, nên người dân không được đăng ký hộ khẩu thường trú, ảnh hưởng tới việc học hành của con cái. Về sinh hoạt, ngoài vấn đề PCCC, an ninh trật tự, do không có quy hoạch, lập dự án, nên vấn đề xử lý nước thải cũng ảnh hưởng vì quá tải hạ tầng khu vực. Bên cạnh đó, vì không có hộ khẩu, người dân không thể đăng ký để sử dụng điện, nước, nên nhiều gia định không được được mua điện, nước theo giá Nhà nước.

Không những thế, những căn hộ chung cư kiểu này mọc lên khiến hệ thống hạ tầng khu vực cũng bị quá tải, làm ảnh hưởng lớn đến sự phát triển chung của Thủ đô.

Trao đổi với phóng viên, kiến trúc sư Vũ Quốc An (Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam) cho biết, vì không có ban quản trị, không có sự cam kết về quản lý lâu dài, các chủ đầu tư sau khi bán nhà sẽ không còn trách nhiệm gì với người dân, nên nếu không sớm được giải quyết, trong tương lai không xa, những chung cư mini này rất dễ biến thành những khu “ổ chuột” giữa lòng Hà Nội.

Khách hàng bị bỏ rơi

Theo quy định của pháp luật, người mua căn hộ chung cư mini có thể được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà. Tuy nhiên, để được cấp sổ đỏ và chia tách sổ đỏ, chung cư mini phải đảm bảo đầy đủ các quy định chặt chẽ về pháp lý.

Cụ thể, tại Khoản 2, Điều 46, Luật Nhà ở quy định, trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, sở chung theo quy định của luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ chung cư mini, khoản 5, Điều 43, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định: Đối với nhà ở có đủ điều kiện quy định nói trên “mà hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; hộ gia đình, cá nhân chỉ được bán, cho thuê các căn hộ này sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ đó. Khi bán căn hộ thì hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung”.

Quy định của UBND TP. Hà Nội về cấp Giấy chứng nhận đối với nhà chung cư mini tại Quyết định số 12, ngày 31/3/2017 cũng nêu rõ những điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ mini.

Tuy nhiên, vấn đề là đa số các chung cư mini tại Hà Nội hiện nay đều xây vượt tầng, nên không đủ điều kiện cấp sổ sở hữu cho từng căn hộ.

Theo luật sư Hoàng Văn Hướng, Trưởng Văn phòng luật sư Hoàng Hưng (Đoàn Luật sư Hà Nội), các chủ sở hữu không thể đăng ký quyền sử dụng đất, sở hữu nhà được, tức là hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí của chủ đầu tư. Như vậy, người mua căn nhà này hạn chế một số quyền theo quy định của pháp luật như không chuyển đổi một cách hợp pháp được, không thể thế chấp để vay vốn, không thể thừa kế hay một số quyền dân sự khác.

Đồng quan điểm, theo luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các vướng mắc trong việc làm sổ đỏ đều từ phía chủ đầu tư, không phải do người mua nhà.

Các chủ đầu tư muốn tăng lợi nhuận đều xây dựng sai giấy phép, lỗi phổ biến là vượt tầng. Khi xây dựng sai phép, thì cả tòa nhà sẽ không thể tách sổ đỏ cho từng căn hộ.

Theo luật sư Tuấn, chủ đầu tư vi phạm các quy định pháp luật, nhưng hiện tại người mua nhà là người gánh hậu quả chứ không phải là chủ đầu tư, đây đang là vấn đề bất cập. Người mua nhà chỉ biết mua nhà theo hợp đồng mua bán công chứng với chủ đầu tư, chứ không thể can thiệp vào quá trình đầu tư xây dựng dự án.

Các luật sư cho rằng, cơ quan chức năng cần sớm vào cuộc để gỡ “nút thắt” cho chung cư mini hiện nay, bởi nhu cầu nhà ở của người dân là rất lớn, nhất là người có thu nhập thấp và ở góc độ nào đó, loại hình căn hộ này cũng tương tự căn hộ có diện tích 35 m2.