Đòi quyền lợi bảo lãnh, không dễ như quảng cáo

Nhiều điều kiện làm khó khách hàng

Cho đến nay, nhiều khách hàng vẫn tin rằng, nếu dự án được bảo lãnh sản phẩm hình thành trong tương lai bởi ngân hàng thương mại, thì trong trường hợp chủ đầu tư không thể bàn giao nhà đúng tiến độ, các khách hàng có thể dễ dàng thực hiện hủy hợp đồng mua bán, trả lại căn hộ và nhận lại tiền, cộng với các khoản phạt lãi suất, phạt theo quy định của hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, trên thực tế, các vụ việc liên quan đến đòi quyền lợi bảo lãnh ngân hàng lại không hề dễ như vậy.

Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, với nhiều dự án trên thị trường, thông thường các chủ đầu tư đều truyền thông về việc dự án được bảo lãnh ngân hàng. Tuy nhiên, các tài liệu, hồ sơ mà phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản thu thập được lại cho thấy, đó chỉ là cam kết cấp bảo lãnh.

Thực ra, có thể hiểu đó như một công văn trả lời từ phía ngân hàng với chủ đầu tư, cho biết sự đồng ý về mặt chủ trương về việc sẽ cấp bảo lãnh cho dự án (chứ chưa phải chứng thư bảo lãnh như cách mà chủ đầu tư vẫn quảng cáo).

Căn cứ theo mẫu thư bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai, do một ngân hàng thương mại phát hành riêng cho chủ đầu tư mà phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản thu thập được, thì bao gồm hàng loạt điều kiện nhiêu khê, như người mua nhà phải làm xác nhận bảo lãnh mới sau mỗi đợt đóng tiền tiến độ cho chủ đầu tư; bên mua phải gửi yêu cầu trả tiền bảo lãnh về trụ sở ngân hàng trước 16 giờ 00 phút của ngày kết thúc thời hạn bảo lãnh...

Đồng thời, kèm theo các tài liệu bao gồm: Bản gốc thông báo xác nhận bảo lãnh do ngân hàng đã phát hành cho bên mua, biên bản thỏa thuận giữa bên mua và chủ đầu tư về việc hủy hợp đồng mua bán.

Nhìn nhận về vấn đề này, luật sư Nguyễn Hồng Bách, Đoàn Luật sư Hà Nội cho biết, căn cứ vào các điều kiện do phía ngân hàng đưa ra như trên có thể thấy, các khách hàng sẽ rất khó khăn, thậm chí gần như không thể đòi được tiền bảo lãnh từ phía ngân hàng.

“Việc ngân hàng quy định phải có biên bản thỏa thuận giữa bên mua và chủ đầu tư về việc hủy hợp đồng mua bán đã trói tay, trói chân khách hàng. Bởi trên thực tế, các chủ đầu tư sẽ không đời nào chịu ký vào biên bản và sẽ gây khó dễ bằng mọi cách”, luật sư Bách nhấn mạnh.

Minh chứng cho nhận định trên là việc mới đây, một dự án tại quận Hà Đông bị ngân hàng bảo lãnh và cấp tín dụng thu giữ tài sản đảm bảo. Trong đó, một đối tác lớn của ngân hàng và chủ đầu tư (là một sàn phân phối bất động sản) đã mua lại phần lớn các căn hộ của dự án để phân phối. Sau khi dự án quá thời hạn bàn giao căn hộ, phía sàn giao dịch đã gửi yêu cầu chấm dứt hợp đồng mua bán, nhưng không được chủ đầu tư đồng ý. Do đó, sàn này gặp khó trong việc đòi quyền lợi bảo lãnh từ phía ngân hàng.

Thượng đế dễ mắc kẹt

Nhận định về nghĩa vụ của tổ chức tín dụng nhận bảo lãnh cho các dự án, theo luật sư Nguyễn Minh Long, Giám đốc Công ty Luật Dragon, khi khách hàng ký hợp đồng mua nhà ở với chủ đầu tư, khách hàng sẽ làm thủ tục xác nhận bảo lãnh theo quy định của ngân hàng bảo lãnh.

Khi nhận được văn bản đề nghị thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của khách hàng gửi ngân hàng, ngân hàng sẽ thông báo cho chủ đầu tư biết. Chủ đầu tư phải chuyển toàn bộ số tiền phải trả cho khách hàng vào tài khoản do ngân hàng chỉ định trước ít nhất 2 ngày làm việc, kể từ ngày ngân hàng phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với khách hàng, đồng thời gửi kèm theo văn bản giải trình về việc vi phạm nghĩa vụ được bảo lãnh.

Trong trường hợp chủ đầu tư không chuyển số tiền phải trả cho khách hàng vào tài khoản do ngân hàng chỉ định, ngân hàng phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với khách hàng. Tức ngân hàng sẽ chuyển toàn bộ số tiền phải trả cho khách hàng vào tài khoản. Còn việc thu hồi từ chủ đầu tư số tiền mà ngân hàng đã chuyển cho khách hàng là nghĩa vụ của ngân hàng.

 Đòi quyền lợi bảo lãnh không dễ như quảng cáo. Ảnh: Shutterstock

Ngoài ra, cần phải hiểu rằng, để được ngân hàng thực hiện việc bảo lãnh, tức là thay chủ đầu tư hoàn trả cho khách hàng khoản tiền mà khách hàng đã thanh toán cho chủ đầu tư, thì khách hàng phải đáp ứng đủ các điều khoản, điều kiện quy định tại thư bảo lãnh và yêu cầu trả tiền bảo lãnh của khách hàng phải nằm trong thời hạn hiệu lực của bảo lãnh.

Tuy nhiên, thời hạn hiệu lực của bảo lãnh sẽ chấm dứt hiệu lực sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao cuối cùng. Nếu qua ngày bàn giao cuối cùng được nêu cụ thể tại thư bảo lãnh mà khách hàng và chủ đầu tư không có thỏa thuận gia hạn thời hạn bàn giao căn hộ, thì tính đến thời điểm hiện tại, khách hàng đã bị mất quyền yêu cầu trả tiền bảo lãnh đối với ngân hàng. Đây là một điểm đáng lưu ý để yêu cầu ngân hàng thực hiện bảo lãnh.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc thực hiện đúng các quy định nói trên (do ngân hàng đơn phương đưa ra) là không hề dễ dàng. Với ví dụ về dự án bị thu giữ tài sản đảm bảo nói trên, cả chủ đầu tư và ngân hàng đều cố tình “om” chứng thư bảo lãnh (trong đó có các điều khoản quy định về việc đòi quyền lợi bảo lãnh).

Nói cách khác, gần như tất cả các khách hàng đều bị che mắt, không được tiếp cận chứng thư (do ngân hàng chỉ phát hành riêng cho chủ đầu tư, chứ không phát hành cho các khách hàng dù luật có quy định), điều này dẫn đến việc khách hàng không nắm được các quy định do ngân hàng đưa ra để thực hiện theo.

Thêm vào đó, hiện có nhiều khách hàng nhầm tưởng rằng, khi đòi quyền lợi bảo lãnh thì sẽ được ngân hàng chi trả cả các khoản tiền phạt theo quy định của hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, luật sư Long khẳng định: “Phạm vi bảo lãnh của ngân hàng chỉ là bảo lãnh cho nghĩa vụ hoàn trả của chủ đầu tư.

Tức là nghĩa vụ của chủ đầu tư phải trả lại cho bên mua các khoản tiền bên mua đã thanh toán cho chủ đầu tư trong trường hợp hợp đồng mua bán có nội dung quy định chủ đầu tư phải hoàn trả các khoản tiền này cho khách hàng khi khách hàng không được nhận bàn giao căn hộ sau ngày bàn giao cuối cùng. Số tiền bảo lãnh không vượt quá tổng số tiền khách hàng đã thanh toán cho chủ đầu tư. Ngân hàng không có trách nhiệm thanh toán các khoản phạt vi phạm hợp đồng thay cho chủ đầu tư đối với khách hàng”.

Việc đòi quyền lợi từ phía chủ đầu tư và ngân hàng là không hề dễ, nếu không muốn nói là thiên nan, vạn nan. Trong đó, theo các luật sư, cái khó là việc khách hàng không theo nổi các quy định từ phía ngân hàng đưa ra, sự thiếu hợp tác của chủ đầu tư về vấn đề giải quyết thủ tục, giấy tờ liên quan. Trên thực tế, khi xảy ra tranh chấp, các khách hàng thường dễ bị kẹt giữa ngân hàng và chủ đầu tư. Chủ đầu tư gặp khó khăn về vốn để triển khai dự án, còn ngân hàng cũng dễ dàng thoái thác trách nhiệm và cái sai thì luôn được đổ lỗi cho khách hàng.