Sự trở lại của ngành bán lẻ
Savills cho hay, vẫn còn nhiều nhà đầu tư bị ảnh hưởng bởi các khoản đầu tư trước đây vào bất động sản bán lẻ - hiện đang nắm giữ những tài sản khó thanh khoản và đã chịu khoản lỗ đáng kể. Theo Khảo sát Ý định Đầu tư của ANREV, tỷ trọng phân bổ vào bất động sản bán lẻ của các nhà đầu tư toàn cầu được dự báo chỉ đạt 12,4% tổng danh mục trong năm 2025, so với mức 27,7% vào năm 2018.
Tuy nhiên, các nhà đầu tư đang bắt đầu quan tâm trở lại đến phân khúc bán lẻ. Trong năm 2024, dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực này nhìn chung ổn định, với đà tăng tốc rõ rệt trong nửa cuối năm.
Nhờ một số thương vụ tiêu biểu, bất động sản bán lẻ đã thu hút ngày càng nhiều vốn. Mô hình kho bán lẻ (retail warehousing) và công viên bán lẻ (retail parks) là những phân khúc dẫn đầu trong quá trình phục hồi này nhằm tương hỗ cho các chiến lược bán lẻ đa kênh.
Song, việc định giá lại tài sản đã mở ra nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn. Tỷ suất sinh lợi của bất động sản bán lẻ hiện đang ở mức đặc biệt hấp dẫn khi so sánh với các phân khúc phổ biến khác như bất động sản nhà ở hoặc kho vận – vốn đang bị định giá cao do áp lực cạnh tranh vốn và đòi hỏi mức tăng trưởng giá thuê mạnh để bảo toàn tỷ suất đầu tư.
Những xu hướng này được phản ánh trong Khảo sát Ý định Đầu tư INREV mới nhất, cho thấy sự gia tăng đáng kể trong mức độ quan tâm của nhà đầu tư đối với lĩnh vực bán lẻ vào năm 2025.
Nhiều tên tuổi lớn đã bắt đầu điều chỉnh lại chiến lược. Năm 2024, Hines công khai tuyên bố quay lại đầu tư vào bất động sản bán lẻ, cho rằng các tài sản tốt và xấu trước đây đã bị đánh đồng không công bằng. Westfield thì quyết định thu hẹp quy mô thay vì bán tháo danh mục trung tâm thương mại tại Mỹ.
Tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương, ngành bán lẻ đang thể hiện tiềm năng tăng trưởng, dù quá trình phục hồi không đồng đều. Úc, Malaysia và Ấn Độ ghi nhận sự gia tăng đầu tư vào bán lẻ trong quý IV/2024 nhờ nhu cầu tăng cao đối với các trung tâm thương mại khu vực. Một số điểm sáng khác bao gồm việc thương hiệu thời trang thể thao Vuori (Mỹ) mở cửa hàng đầu tiên tại Thượng Hải – cũng là cửa hàng đầu tiên của hãng tại Trung Quốc đại lục. Tại Nhật Bản, doanh số bán lẻ tăng nhờ lượng khách du lịch quốc tế, trong khi phân khúc xa xỉ được hưởng lợi từ đồng yên suy yếu.
Ông Nick Bradstreet, Trưởng bộ phận Bán lẻ, Savills châu Á – Thái Bình Dương cho biết, các thương hiệu xa xỉ vẫn tiếp tục mở rộng mạng lưới cửa hàng, bất chấp những khó khăn tại châu Á khi người tiêu dùng Trung Quốc hạn chế chi tiêu và du lịch. Tuy nhiên, sự mở rộng này sẽ được thực hiện thận trọng, chủ yếu thông qua các dự án được phát triển bởi đối tác chiến lược tin cậy. Trong 10 – 15 năm qua, các tập đoàn xa xỉ đã đồng hành cùng một nhóm nhỏ các nhà phát triển uy tín tại châu Á – những đơn vị xây dựng các trung tâm thương mại chất lượng cao và có khả năng quản lý, vận hành lâu dài.
Tại Ireland, trung tâm thương mại lớn nhất cả nước, Blanchardstown Centre, đã được công ty đầu tư Strategic Value Partners mua lại. Tại Vương quốc Anh, Redevco đã chi 520 triệu bảng Anh (tương đương 695 triệu USD) để mua lại một danh mục các công viên bán lẻ; quỹ tài sản quốc gia của Na Uy, Norges, đã mua lại trung tâm thương mại Meadowhall tại Sheffield cùng với một phần cổ phần trong khu bất động sản Covent Garden của Shaftesbury Capital; trong khi đó, Landsec đã mua 92% cổ phần tại dự án Liverpool ONE, một khu phát triển lấy bán lẻ làm trọng tâm.
Ông Larry Brennan, Trưởng bộ phận Bán lẻ châu Âu của Savills nhận định, sự bất ổn toàn cầu đã khiến một số phân khúc tại châu Âu hạ nhiệt, nhưng xu hướng tìm đến tài sản cao cấp vẫn tiếp tục, khi các nhà bán lẻ theo đuổi những vị trí và cơ hội tốt nhất. Việc tối ưu hóa quy mô cũng là một chủ đề xuyên suốt, thúc đẩy cả cơ hội lẫn hoạt động giao dịch.
Theo Savills, các ngành hàng dẫn dắt thị trường hiện vẫn là thể thao và thời trang thể thao, cùng với các thương hiệu thời trang đại chúng, những phân khúc tiếp tục ghi nhận nhu cầu thuê mặt bằng cao nhất. Phân khúc công viên bán lẻ (retail park) cũng duy trì đà ổn định, với nguồn cung hạn chế tại phần lớn thị trường, trong khi nhu cầu vẫn ở mức cao và bền vững.
Tại Vương quốc Anh, các công viên bán lẻ đang nổi lên như một phân khúc tiêu biểu trong ngành bán lẻ. Sự chuyển dịch khỏi mô hình phụ thuộc vào các ngành hàng cồng kềnh như đồ nội thất đã mở đường cho việc đa dạng hóa cơ cấu khách thuê, tích hợp thêm các dịch vụ như phòng gym, đồng thời nâng cao trải nghiệm khách hàng thông qua việc gia tăng hiện diện của nhà hàng và quán cà phê. Phân khúc này cũng thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ các thương hiệu thời trang lớn, điển hình là Next, một trong những nhà bán lẻ đầu tiên dịch chuyển chiến lược từ phố mua sắm truyền thống sang các công viên bán lẻ ngoại ô.
Tại Tây Ban Nha, mức tăng trưởng GDP đạt 3,2% trong năm 2024 – được thúc đẩy bởi tiêu dùng nội địa mạnh mẽ, đầu tư tư nhân bền bỉ và sự bùng nổ của ngành du lịch – đã tạo ra một môi trường thuận lợi cho hoạt động đầu tư vào trung tâm thương mại. Tổng giá trị giao dịch đạt 1,1 tỷ euro (tương đương 1,2 tỷ USD) trong năm 2024.
Ông Luis Espadas Cestero, Giám đốc Điều hành, Trưởng bộ phận Bán lẻ, Savills Tây Ban Nha nhận định, tỷ suất lợi nhuận tại các tài sản cao cấp vẫn ở mức hấp dẫn, dao động từ 6,5% đến 7,25%, được hỗ trợ bởi đà tăng trưởng mạnh mẽ của doanh số bán lẻ, lưu lượng khách hàng gia tăng và giá trị vốn ổn định. Các ngân hàng cũng đang cho thấy sự quan tâm trở lại trong việc cấp tín dụng cho các tài sản bán lẻ, càng góp phần thúc đẩy hoạt động thị trường. Trong bối cảnh giá vốn thường thấp hơn chi phí thay thế và nguồn cung dự án mới hạn chế, thị trường đang hội tụ những điều kiện thuận lợi cho các tài sản hiện hữu.
Bán lẻ như một bất động sản vận hành
Theo Savills, việc thiếu hụt nguồn cung phát triển mới tại Mỹ và châu Âu thoạt nhìn là tín hiệu tích cực đối với giá trị của các tài sản bán lẻ hiện hữu. Tuy nhiên, sự phục hồi diễn ra không đồng đều, đòi hỏi nhà đầu tư phải lựa chọn tài sản một cách thận trọng. Các trung tâm thương mại cao cấp có vị trí chiến lược và các phân khúc chuyên biệt như công viên bán lẻ hay outlet hàng hiệu nhìn chung vẫn duy trì hiệu suất tốt.
Ngược lại, giá trị sẽ khó khai thác hơn nhiều ở các điểm bán lẻ thứ cấp, ví dụ tại các khu vực đã có phố mua sắm trung tâm hoặc trung tâm thương mại siêu khu vực, nếu không có sự tái cấu trúc đáng kể. Nhà đầu tư cần phân tích kỹ nguyên nhân khiến tài sản hoạt động kém hiệu quả – liệu có phải do thiếu vốn đầu tư cải tạo, hay bắt nguồn từ những vấn đề mang tính nền tảng.
Một điểm quan trọng không kém là bán lẻ không còn có thể được xem như một khoản đầu tư thụ động. Thay vào đó, cần được tiếp cận như một tài sản vận hành. Các điểm đến mua sắm hiện nay đòi hỏi phải có chiến lược quản lý chủ động, vốn đầu tư để làm mới và cải tiến dựa trên hiểu biết sâu sắc về hành vi khách hàng, cùng với hoạt động marketing tập trung để định vị chính xác tập khách hàng trung tâm.
Ngoài việc đáp ứng nhu cầu của khách thuê, chủ đầu tư cần nắm bắt rõ động lực khiến người tiêu dùng lựa chọn đến trung tâm thương mại, phố mua sắm hay công viên bán lẻ. Mô hình rập khuôn của thập niên 1980–1990 đã không còn phù hợp. Người tiêu dùng ngày nay đòi hỏi sự đa dạng và tính chân thực trong trải nghiệm, với mong muốn tiếp cận sự kết hợp hài hòa giữa các thương hiệu lớn, cửa hàng độc lập mang tính địa phương, cùng không gian ẩm thực và giải trí như nhà hàng và quán bar.
"Năm 2025, ngành bán lẻ đã trở lại, nhưng không phải tất cả phân khúc đều phục hồi đồng đều. Sự hồi phục của thị trường phản ánh mức độ phân hóa sâu sắc giữa các loại hình tài sản, vị trí địa lý và chiến lược quản lý. Việc phân định rõ ràng giữa những tài sản có khả năng tăng trưởng trong bối cảnh kinh tế – chính trị đầy biến động và những tài sản không còn phù hợp sẽ là yếu tố then chốt đối với thế hệ nhà đầu tư mới đang tìm kiếm cơ hội trong lĩnh vực bán lẻ", Savills cho biết thêm.
