Dự án cao cấp, siêu sang vẫn sống tốt nếu...

Chung cư hạng sang đắt khách tại Việt Nam

Trong tháng 7 này, tại Hà Nội, nhiều dự án cao cấp hoặc hạng sang hoàn thành những mốc tiến độ rất quan trọng để có thể sớm đưa sản phẩm đến tay khách hàng. Chẳng hạn như ngày 18/7, dự án The Zei của Tập đoàn HDMon Holdings chính thức làm lễ cất nóc; ngày 26/7, dự án Five Star West Lake của Tập đoàn GFS ra mắt căn hộ mẫu siêu sang. Điều đáng nói là theo chia sẻ của chủ đầu tư và nhà môi giới, các dự án này có thanh khoản rất tốt. The Zei Mỹ Đình đã kín “room” bán nhà cho người nước ngoài của một dự án bất động sản với sự góp mặt của số đông khách hàng Hàn Quốc, Nhật Bản. Trong khi đó, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện Tập đoàn GFS cho biết, đã có 2/3 số căn hộ có chủ nhân.

Điều đó cho thấy nhu cầu sản phẩm bất động sản hạng sang vẫn luôn hiện hữu. Vấn đề là phải biết khơi gợi đúng nhu cầu của các khách hàng có khả năng chi trả cao đồng nghĩa với việc rất kỹ tính trong lựa chọn không gian sống.  

Thông thường trên thị trường, nhà ở cao cấp, hạng sang có hai dòng sản phẩm, đó là dòng căn hộ và dòng biệt thự liền kề. Xét về mức giá, đối với căn hộ có mức giá trên 35 triệu đồng/m2 là thuộc phân khúc cao cấp, còn siêu cao cấp là trên 50 triệu đồng/m2. Phân khúc này có số lượng sản phẩm bất động sản cân bằng ở TP. Hà Nội và TP.HCM, đồng thời chiếm khoảng 1/3 tỷ trọng các sản phẩm được tung ra thị trường. Tuy nhiên, giá cả cũng chỉ là một trong các yếu tố để định vị bất động sản thuộc phân khúc nào.

Thống kê từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, riêng trong năm 2019, nhiều sản phẩm cao cấp, hạng sang đã xuất hiện với mức giá "giật mình". Chẳng hạn, tại TP.HCM, một chủ đầu tư giới thiệu dự án với những căn hộ có giá lên đến hơn 331 triệu đồng/m2. Như vậy, căn hộ có diện tích 166,74 m2 tại dự án này có giá lên đến hơn 55,6 tỷ đồng. Trước đó, chủ đầu tư này cũng đã tung ra thị trường căn hộ có giá khoảng 220 triệu đồng/m2, cũng thuộc những dự án siêu sang tại TP.HCM.

Căn hộ duplex tại Five Star West Lake 

Thấp hơn một chút, tại Hà Nội, một dự án hạng sang tại khu vực Giảng Võ cũng đang có mức giá đắt gấp 10 lần phân khúc bình dân và gấp 3 lần phân khúc cao cấp, với giá từ 150 triệu đồng/m2, tính ra chi phí mua nhà dao động từ 6 - 10 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, 12 căn hộ để bán thuộc tầng 8 - 10 của một dự án tại quận Hoàn Kiếm đang được chào bán với giá dao động từ 25 - 40 tỷ đồng mỗi căn với diện tích từ 87 - 147 m2.

Điểm đáng chú ý, ghi nhận của Hội Môi giới cho thấy, những căn hộ siêu sang này mặc dù có mức giá đắt đỏ nhưng thanh khoản lại không hề thấp. Thậm chí, đợt dịch Covid-19 vừa qua, trong khi nhiều phân khúc chững lại thì nhiều căn hộ siêu sang tại TP.HCM, Hà Nội vẫn được trao tay tới khách hàng.

“Từ đó có thể thấy nhu cầu về sự chứng minh đẳng cấp bằng các sản phẩm có chất lượng siêu cao cấp và siêu đắt đỏ tại Việt Nam đang tăng dần. Trước đây, có thể những loại hình sản phẩm này rất khó được đón nhận khi đưa ra thị trường, nhưng nay thì đã khác, điều này thể hiện rằng người dân bắt đầu có nhu cầu lớn hơn, cao cấp hơn”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ tại hội thảo bàn về xu hướng của các căn hộ siêu sang diễn ra cuối tuần vừa qua.

Theo ông Đính, tầng lớp thượng lưu tại Việt Nam tiếp tục tăng trưởng mạnh, trở thành bệ đỡ về nguồn cầu cho sản phẩm bất động sản hạng sang. Kinh tế Việt Nam tăng trưởng mạnh trong nhiều năm đã tạo ra một bộ phận không nhỏ những người có thu nhập cao, giàu có. Họ có nhu cầu nhà ở hạng sang có chất lượng cao và sức cầu của nhóm này chiếm tỷ trọng khoảng 45% lượng nhà ở cao cấp và hạng sang được tiêu thụ ở Việt Nam.

Ngoài ra, còn một nhóm khách khác khiến căn hộ hạng sang vẫn có sự sôi động nhất định là các chuyên gia, thương gia, kỹ thuật viên người nước ngoài vào Việt Nam làm việc. Nhóm này thường chọn mua nhà tại các dự án hạng sang, chiếm khoảng 15% lượng tiêu thụ. Nhóm khách có vốn lớn mua đầu tư cho thuê chiếm khoảng 40% lượng tiêu thụ.

“Điểm huyệt” nhu cầu khách hàng

Thực tế, bất động sản hạng sang được định vị cho tầng lớp có khả năng chi trả cao. Phân khúc này cũng được cho là có khả năng mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, cần nhìn nhận, khách hàng thu nhập cao luôn là những người rất khó tính, luôn tìm kiếm những chuẩn mực rất khắt khe trong mọi sản phẩm, dịch vụ, tiện ích trong dự án, kể cả phong cách bán hàng của các môi giới. Đồng thời, trong các tiêu chuẩn của một dự án hạng sang, vị trí lô đất là vô cùng quan trong, nói theo ngôn ngữ bình dân là “view đẹp” chiếm 50% giá trị dự án hạng sang. Suất đầu tư vào các dự án hạng sang theo đó cũng rất lớn, có khả năng sớm đẩy chủ đầu tư vào rủi ro nếu thanh khoản sản phẩm không như ý.

Đồng thời, theo các chuyên gia, tình trạng “đồng thau lẫn lộn” giữa các dự án hạng sang và các dự án được tùy tiện gắn mác sang trọng thời gian qua cũng khiến thị trường mất lòng tin.

Thực tế, theo ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các tiêu chí về dòng sản phẩm bất động sản hạng sang hiện còn khá mơ hồ và không phải sản phẩm nào cũng hội tụ đủ yếu tố đẳng cấp để đáp ứng nhu cầu của khách hàng có khả năng chi trả cao. Theo đó, tiêu chí chọn nhà ở chung cư hạng sang gồm 5 tiêu chí: Đẹp - Đắc địa - Độc đáo - Đẳng cấp - Đắt giá. Tiêu chí Đắt giá được hiểu rằng dù mua đi bán lại thì sản phẩm bất động sản vẫn không bị mất giá và có khả năng luôn tăng giá theo thời gian. Một dự án bất động sản hạng sang, cần căn cứ vào tính đồng bộ trong quy hoạch, đảm bảo hạ tầng kỹ thuật và công trình xã hội tiện ích.

“Mặt khác, dự án đó phải thỏa mãn được những nhu cầu về mặt văn hóa của cư dân hạng sang. Bởi lẽ, tầng lớp tinh hoa là những người từng trải, họ không chỉ giàu có về vật chất mà thường là những người có vốn kiến thức rộng, am hiểu về nghệ thuật, cũng như những xu hướng hưởng thụ cuộc sống mới. Cũng bởi vậy, họ thường không chọn theo số đông, mà vươn tới những giá trị khác biệt”, ông Chiến nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Trần Minh, một môi giới bất động sản kỳ cựu chia sẻ, khách hàng khi bỏ lượng tiền lớn ra đều chờ mong những căn hộ hạng sang “xứng tầm để sống”. Tức là từ bên trong đến bên ngoài ngôi nhà đều có thể tạo ra sự thoải mái, tiện nghi nhất cho người sống ở đó. Hiện nay, tiêu chuẩn sống đẳng cấp không chỉ gói gọn trong một căn hộ, một gia đình mà rộng hơn là cả cộng đồng cùng đẳng cấp, tương đồng về phông văn hoá.

Đại diện một chủ đầu tư đang triển khai một số dự án định vị ở phân khúc cao cấp, theo ông Đoàn Châu Phong, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest, khi triển khai xây dựng các dự án cao cấp, chủ đầu tư phải có sự nghiên cứu kỹ lượng để hướng đến đúng tệp khách hàng phù hợp để từ đó xác định nhu cầu, phong cách sống của tệp khách hàng đó. Ông Phong cho rằng, chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng thói quen và nhu cầu của khách hàng mục tiêu, từ đó cung cấp các dịch vụ đặc biệt, có tính cá nhân hóa cao, không chỉ phục vụ tối đa nhu cầu sống cho cư dân mà còn thông qua đó giúp họ thể hiện được đẳng cấp của bản thân thông qua việc hưởng thụ những giá trị vật chất và tinh thần cao cấp nhất.

“Giới thượng lưu không chỉ tìm kiếm những sản phẩm mang tính giới hạn, độc đáo và đắt giá mà họ còn yêu cầu một môi trường sống với những cư dân tương đồng về trình độ và đẳng cấp, nơi họ có thể chia sẻ lối sống, cách hưởng thụ và mở ra những mối quan hệ mới, có giá trị trong đời sống và công việc kinh doanh”, ông Phong nhấn mạnh và khẳng định thêm, bất động sản hạng sang được xây dựng dành cho người giàu. Họ sẵn sàng chi trả nếu môi trường sống luôn tạo ra sự hài lòng.