Giá sau “đè” giá trước
Ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý Bộ phận Kinh doanh nhà ở của Savills Hà Nội từng chia sẻ rằng, nhiều năm nay, giá sơ cấp trên thị trường nhà ở vẫn tăng đều, kể cả năm 2020 với sự xuất hiện của “bóng ma” Covid-19. Dù vậy, theo ông, có một sự chênh lệch rất rõ trên hai thị trường nhà ở lớn nhất khi ngay cả ở khu vực trung tâm Hà Nội cũng chưa từng ghi nhận mức giá lên đến 7.000 - 10.000 USD/m2 như tại TP.HCM thời gian qua.
Một số nghiên cứu khác cũng từng chỉ ra rằng, giá nhà đất tại TP.HCM luôn có tốc độ tăng khoảng 10% mỗi năm, trong khi mức tăng ở Hà Nội quanh mức 3 - 4%/năm và “với đà này thì chỉ 1 - 2 năm tới, giá nhà tại Hà Nội có thể rẻ hơn tại TP.HCM đến 30%”.
Xu hướng tăng này, theo bà Phạm Kim Xuân, chuyên gia đến từ JLL Việt Nam, là vẫn tiếp tục. Tuy nhiên, có thể thấy, những tháng cuối năm 2020, đầu năm 2021, thị trường chung cư Hà Nội đã có sự bứt phá mạnh và dường như đang có sự rượt đuổi về giá giữa hai thị trường lớn nhất này.
Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng thống kê giá bình quân các loại căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý IV/2020 tiếp tục tăng khoảng 2 - 3% so với cùng kỳ và tại TP.HCM tăng khoảng 3 - 4%, nhưng có lẽ chưa phản ánh sát thực tế thị trường khi nhiều dự án cả cũ lẫn mới tại Hà Nội có mức giá rao bán sơ cấp và thứ cấp tăng mạnh, đặc biệt ở khu vực phía Tây và trục vùng ven phía Nam.
Nếu như hồi đầu năm 2020, mặt bằng giá nhiều dự án chỉ từ khoảng 30 triệu đồng/m2 thì đến cuối quý IV/2020, môi giới đã chào giá tăng vọt lên 40 - 45 triệu đồng/m2, cá biệt có nhiều dự án lên tới 50 - 55 triệu đồng/m2. Bước sang đầu năm 2021, mặc dù chưa có số liệu thống kê chính thức, nhưng ghi nhận qua bảng giá cập nhật hàng tuần của Báo Đầu tư Chứng khoán dựa trên dữ liệu của một số đơn vị phân phối cho thấy, mặt bằng giá ở một số dự án chung cư vẫn đang nhích lên.
Nếu như năm 2019, phân khúc trung cấp (giá khoảng 30 triệu đồng/m2) có nguồn cung khá dồi dào, tập trung nhiều ở khu vực Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, thì cho tới nay, nguồn cung mới của phân khúc này không nhiều. Các dự án mới ra mắt đều có mức giá chào bán khá cao trên 50 triệu đồng/m2, có thể kể đến chung cư cao cấp The Nine - Phạm Văn Đồng có giá khoảng 50 triệu đồng/m2, chung cư The Matrix One có giá 55 - 60 triệu đồng/m2, dự án D’. Le Roi Soleil - Quảng An có giá khoảng 80 triệu đồng/m2, dự án Grandeur Palace Giảng Võ có giá khoảng 80 triệu đồng/m2, dự án Green Buildings Láng Hạ có giá dự kiến lên tới 50 - 60 triệu đồng/m2, BRG Diamond Residence với khoảng giá 60 - 70 triệu đồng/m2…
Dù vậy, trao đổi với phóng viên, một lãnh đạo MIK Group - nhà phát triển dự án The Matrix One ở Nam Từ Liêm từng bày tỏ rằng, rất vô lý khi một dự án hạng sang như The Matrix One, tọa lạc tại một quận đang phát triển bậc nhất Hà Nội lại có giá chưa bằng phân nửa một dự án tương tự tại TP.HCM.
Căn hộ hạng trung và cao cấp tăng giá mạnh, nhưng phân khúc bình dân còn tăng mạnh hơn khi có rất ít dự án ở mức giá dưới 20 triệu đồng/m2, hầu như chỉ có tại các khu vực xa trung tâm và hạ tầng kém phát triển như các dự án nhà ở xã hội IEC Thanh Trì; CT3-CT4 Kim Chung; Ecohome tại Bắc Cổ Nhuế - Chèm; tòa 19T4 nhà ở xã hội Lucky House, phường Kiến Hưng, quận Hà Đông… và một số dự án nhà ở thương mại giá thấp như dự án Phú Thịnh Green Park, Hà Đông, chung cư Tasco Xuân Phương...
Trong chia sẻ gần đây, ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định rằng, phân khúc nào cũng tăng, nhưng trong đó, căn hộ bình dân có tỷ lệ tăng giá mạnh nhất, kế tiếp là căn hộ trung cấp.
"Có những dự án, căn hộ trước đây thuộc phân khúc bình dân thì nay đã có mức giá trung cấp", đại diện Bộ Xây dựng nói và không phủ nhận giá chung cư có thể vẫn tiếp tục xu hướng tăng trong thời gian tới.
Giá cộng kỳ vọng
Báo cáo về tổng điều tra dân số và nhà ở được Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) công bố hồi cuối năm ngoái cho thấy một nghịch lý khi nhu cầu cao, nhưng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân sinh sống tại các đô thị lớn như Hà Nội lại giảm xuống. Trong đó, vấn đề lớn nhất là việc giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản và cũng không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân.
Có thể nhận thấy rất rõ điều này qua báo cáo thống kê của hầu hết tổ chức nghiên cứu, hiệp hội và ngay cả cơ quan quản lý ngành bất động sản là Bộ Xây dựng đều cho biết, giá nhà luôn tăng dần đều. Bên cạnh việc xin cấp phép dự án mới vẫn khó “như lên trời” thì một nguyên nhân nữa là đang xuất hiện tình trạng chủ đầu tư tranh thủ cơ hội khan hàng đẩy giá chào bán theo tư vấn từ các đơn vị phân phối dưới hình thức dự án sau “nhìn” giá dự án trước để đưa ra giá bán, chứ không hoàn toàn tính toán trên giá vốn và mức lợi nhuận kỳ vọng thông thường.
Chẳng hạn, dự án ở Đông Anh mà đã bán 25 - 30 triệu đồng/m2, thậm chí cá biệt lên 40 - 60 triệu đồng/m2 thì chắc chắn qua cầu về phía nội đô, giá phải cao hơn, thậm chí gấp đôi; dự án ở rìa quận Bắc Từ Liêm mà chào bán 24 - 26 triệu đồng/m2, thì khu vực Hà Đông chí ít cũng phải lên tới 29 - 30 triệu đồng/m2, chưa kể các khu vực “hot” như Hoàn Kiếm, Tây Hồ thì giá cả chẳng tuân theo quy luật nào.
Có một dự án trong khu vực nội đô cũng đang gây chú ý khi về bản chất là nhà tái định cư trên nền một khu tập thể cũ, nhưng đang được một số môi giới “chạy” quảng cáo với mức giá lên tới 50 - 60 triệu đồng/m2, đó là dự án Green Buildings tại số 93 Láng Hạ. Dự án này có lợi thế lớn nhất là nằm kề mặt đường lớn, sầm uất, nhưng khiến những người quan tâm bán tín bán nghi khi cũng trên một số trang rao vặt bất động sản lại có một số lời rao bán suất tái định cư ngay tại dự án này với giá rẻ hơn tới phân nửa (tức chưa tới 35 triệu đồng/m2) thông qua mua lại từ chính người dân có suất tái định cư ở khu tập thể đó. Một số người rao bán suất tái định cư cho biết rằng, họ bán vì lo ngại sau này dự án tái định cư được áp dụng mức giá dịch vụ cao cấp khiến họ… không kham nổi!?
“Nhiều chủ đầu tư khi phát triển dự án đã tính toán các cơ hội tăng giá của bất động sản trong tương lai và bán ra thị trường với mức giá kỳ vọng của một vài năm sau đó”, Tuấn Anh, Giám đốc một sàn môi giới bất động sản có trụ sở tại Nam Từ Liêm nhận xét.
Trong khi đó, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cho biết, các chủ đầu tư buộc phải tăng giá bán bởi thủ tục hoàn thiện một dự án bất động sản hiện nay kéo dài, dẫn đến gia tăng chi phí tài chính.
“Khung lợi nhuận thấp buộc các chủ đầu tư phải nghĩ ra nhiều cách để bán giá cao hơn, bởi nếu lợi nhuận mỏng mà gặp thị trường yếu thì rất nguy hiểm", ông Tuyển nói.
Tuy nhiên, từ góc nhìn của người tiêu dùng, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam lại cho rằng, giá bất động sản hiện nay quá cao so với sức tiêu thụ của đại bộ phận người dân. Việc đẩy giá lên nhanh cũng khiến tỷ lệ hấp thụ chậm đi, gây áp lực ngược lại với các chủ đầu tư bởi họ buộc phải thu hồi vốn để trả nợ, phải áp dụng chính sách khuyến mại và tặng quà giá trị lớn.
“Do đó, trong giai đoạn sắp tới, cần phải sớm có giải pháp phải điều chỉnh cho phù hợp để lôi kéo lực cầu thị trường trở lại”, ông Đính khuyến cáo.
