Bài toán nhiều “phương trình”
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, PGS-TS-KTS Nguyễn Trọng Hòa, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển TP. HCM cho biết, để gỡ nút thắt trong công tác quy hoạch đô thị cần phải giải nhiều “phương trình”.
“Phương trình” đầu tiên phải giải là quy hoạch và quản lý đô thị ở nước ta vẫn còn bị ảnh hưởng của quán tính bao cấp. Chủ yếu dựa vào các nguyên tắc thiết kế tĩnh, thiếu linh hoạt theo hướng thị trường. Trong khi đó, đô thị ngày càng khẳng định vai trò động lực then chốt trong nền kinh tế.
Ở góc độ khác, PGS-TS-KTS Nguyễn Quốc Thông, Phó chủ tịch Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho rằng, việc mở rộng quá mức không gian đô thị tạo ra mâu thuẫn giữa quy mô và chất lượng đô thị, giữa bảo tồn và phát triển hay phát triển để bảo tồn di sản đô thị… đảm bảo đô thị phát triển bền vững.
Biểu hiện là hiện tượng xây dựng các khu trung tâm hành chính đô thị các cấp hoặc trung tâm hành chính tập trung…, dẫn đến thực trạng quy hoạch đô thị tại Việt Nam còn nhiều vấn đề tồn tại đáng bàn.
Trong đó, đáng chú ý là quy hoạch thiếu tính khả thi do chưa hoặc không xác định các yếu tố, điều kiện thực hiện, nhất là về nguồn vốn đầu tư, đặc biệt là vốn đầu tư cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (đường giao thông, cấp thoát nước, cây xanh, công viên, trường học …) và đền bù giải phóng mặt bằng.
Tương tự, theo nhận của KTS. Vũ Quốc An (Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam), hầu hết các dự án địa ốc trong các khu đô thị đều “được” điều chỉnh nhiều lần, nhưng điều chỉnh quá mức sẽ gây ảnh hưởng xấu và làm phá vỡ nguyên tắc của quy hoạch. Thậm chí, một số chủ đầu tư đã phá vỡ cả về mật độ xây dựng, không gian công cộng, giao thông, hạ tầng thiếu kết nối với khu vực lân cận… để tiến hành xây dựng với mục đích có lợi cho mình, nhưng vẫn được chấp nhận một cách hiển nhiên. Điều này sẽ gây ảnh hưởng xấu và tiền lệ không tốt, dẫn đến không ít dự án “vượt tầng” ở các đô thị, nhất là Hà Nội và TP. HCM, mà Linh Đàm là một ví dụ điển hình.
Cùng quan điểm này, Đại biểu Quốc hội Trương Trọng Nghĩa (Đoàn TP.HCM) cho rằng, đất đai nhiều đô thị có tình trạng khai thác quá nhiều vào việc phát triển bất động sản, nhất là phân khúc cao cấp, vượt quá khả năng mua của đa số người dân; có xu hướng dồn nén vào nội đô để bán giá cao.
Trong khi đó, các hạ tầng giao thông và kỹ thuật, các công trình xã hội, không gian công cộng bị xem nhẹ, bỏ qua. Phần lớn các đô thị hiện nay, kể cả hai đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM đã xảy ra những vấn nạn điển hình cho các đô thị quy hoạch kém trên thế giới là ngập nước thường xuyên, ô nhiễm nghiêm trọng và thiếu hụt trầm trọng phương tiện giao thông công cộng. Những vấn nạn này gây tổn thất lớn cho nền kinh tế, nhất là cho cuộc sống của người dân.
Có thể kể đến các mặt trái như xây dựng trái phép hay vi phạm giấy phép xây dựng; quy hoạch đô thị chất lượng thấp, không bền vững; quy hoạch chi tiết thường xuyên bị điều chỉnh theo lợi ích của các chủ dự án, bất lợi cho người tiêu dùng hoặc xã hội; tình trạng lấn sông, lấn biển, tư nhân hóa các bờ sông, bờ biển.
Ngoài ra, có tình trạng dự án xâm hại các di tích lịch sử, văn hóa, các khu bảo tồn; xâm hại môi trường; đặc biệt, tình trạng nhiều khu đất "vàng" thuộc Nhà nước đã bị tư nhân hóa bằng cách cho thuê hay chuyển nhượng không đúng quy định, thấp hơn giá trị, gây tổn thất lớn.
Theo TS-KTS Lê Xuân Hùng (Đại học Kiến trúc Hà Nội), nguyên nhân của tình trạng này đến từ nhiều lý do, bao gồm: Công tác lập quy hoạch chưa đáp ứng nhu cầu thực tế; thực thi quy hoạch chưa đồng bộ hoặc bị điều chỉnh khác so với quy hoạch được duyệt; việc giám sát thực hiện quy hoạch.
Những kế hoạch phát triển đô thị được xây dựng theo cách làm này tạo nên các “mảnh ghép xôi đỗ” trong đầu tư xây dựng và phát triển đô thị, dẫn đến tình trạng quy hoạch cấp dưới phá vỡ quy hoạch cấp trên, tạo nên các bất cập và khó khăn cho chính đô thị.
Ví dụ điển hình là trường hợp Khu đô thị Linh Đàm (quận Hoàng Mai, Hà Nội). Dù ban đầu được quy hoạch khá đồng bộ, nhưng sau nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, khu vực này đã bị “băm nát”.
Kinh nghiệm từ quốc tế
Ông Soichrio Takamine, Phó vụ trưởng, Ban Quy hoạch đô thị, Cục Đô thị, Bộ Đất đai hạ tầng giao thông Nhật Bản cho biết, Nhật Bản đặt ra yêu cầu quy hoạch phải đảm bảo yếu tố môi trường. Đồng thời, trong quy hoạch, Nhật Bản chú trọng yếu tố bảo tồn. Chính quyền địa phương tuân thủ quy định rất tốt về quy hoạch đô thị. Bối cảnh xã hội cũng đã thay đổi nhiều, nên quy hoạch đô thị cũng phải phát triển theo. Cần phải đảm bảo hài hòa giữa phát triển xã hội và phát triển đô thị.
“Nhật Bản ứng dụng công nghệ vào để quản lý tốt hạ tầng, tăng cường kết nối các mạng lưới, hệ thống, bố trí khu dân cư gần các phương tiện công cộng để phát triển hệ thống giao thông công cộng, giảm tải tắc đường và ô nhiễm môi trường. Trong quá trình quy hoạch, Nhật Bản cũng đề cao việc thúc đẩy các hình thức mới giúp người dân có cuộc sống thoải mái hơn. Ở Nhật Bản, thành tố cơ bản để tạo nên các đô thị chính là giao thông công cộng. Hệ thống tàu siêu tốc phát huy rất tốt vai trò của mình để phục vụ cho nhu cầu đi lại của người dân”, ông Soichrio Takamine nhấn mạnh.
Còn ông Tom Berge, Ủy viên Hội đồng Quy hoạch đô thị (bang California, Mỹ) cho biết, giống như nhiều thành phố trên thế giới, California cũng gặp phải khó khăn chung trong quy hoạch đô thị, như phải giải quyết các câu chuyện về mật độ số đông, đảm bảo giá nhà hợp lý, không gian xanh... Đặc biệt, tại Nam California, quỹ đất còn lại rất ít, vì vậy giải pháp đưa ra là phát triển đô thị theo chiều cao.
Trên thực tê, mật độ xây dựng ở các khu trung tâm California đang rất cao. Bên cạnh đó, khuyến khích người dân sử dụng phương tiện công cộng, không khuyến khích sử dụng phương tiện cá nhân. Đồng thời, xây dựng hệ thống khép kín, như bên trên là nhà ở, bên dưới là trung tâm mua sắm...
“Chúng tôi cũng khuyến khích các chủ đầu tư dành một quỹ đất, quỹ nhà cho các nhóm đối tượng có thu nhập thấp. Mỗi thành phố chúng tôi có một hội đồng quy hoạch đô thị và cứ mỗi 5 - 10 năm, sẽ có sự thay đổi, điều chỉnh để phù hợp hơn với nhu cầu người dân. Đồng thời, phải có các dự báo về tương lai để lồng ghép vào quy hoạch đô thị trong tương lai. Chúng tôi phải phân bổ về khu vực nào là khu dân cư, đâu là khu thương mại hay đâu là bãi đỗ xe. Những tiện ích này phải đi dọc theo hành lang dân cư để người dân có thể được hưởng các tiện ích một cách tối đa”, ông Tom Berge chia sẻ.
Đồng quan điểm về quy hoạch chiều cao, ông Harry Yeo, nguyên Chủ tịch Viện Bất động sản Singapore cho biết, Singapore là một đảo quốc rất nhỏ với diện tích chỉ khoảng 700 km2, chính vì vậy, quy hoạch đô thị có vai trò rất quan trọng.
“Do quỹ đất hạn chế, chúng tôi buộc phải phát triển đô thị theo chiều cao và xây thêm nhiều tòa nhà chọc trời. Chúng tôi cũng phát triển nhiều dự án nhà ở xã hội để người dân có thể dễ dàng tiếp cận với nhà ở. Singapore phải đảm bảo quy hoạch đô thị vẫn có các không gian xanh và tiện ích tốt nhất”, ông Harry Yeo nói.
Cũng theo ông Harry Yeo, trong quy hoạch đô thị, quy hoạch giao thông là yếu tố quan trọng. Singapore có hệ thống giao thông công cộng cực kỳ tốt, không tắc đường. Với kế hoạch quy hoạch tổng thể dài hạn 5 - 10 năm, quốc đảo này phân vùng quy hoạch cho kinh doanh và nhà ở riêng biệt. Nếu đã quy hoạch cho kinh doanh, thì sẽ không có nhà ở.
Tuy nhiên, theo TS-KTS Lê Xuân Hùng, để tháo gỡ nút thắt về quy hoạch đô thị tại Việt Nam, trước mắt cần xây dựng một quy trình đồng bộ, bao gồm từ khâu lập quy hoạch, thực thi quy hoạch và giám sát thực thi quy hoạch. Bên cạnh đó, cần xây dựng và cập nhật thường xuyên ngân hàng dữ liệu kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản… phục vụ công tác lập quy hoạch đô thị.
Ngoài ra, việc đề xuất quy trình lập quy hoạch và thực thi quy hoạch cần có sự tham gia của các bên. Cùng với chính quyền, đơn vị tư vấn thực hiện, người dân, các nhà đầu tư cần tham gia và đóng vai trò nhiều hơn trong phát triển đô thị. Đồng thời, xây dựng hệ thống quản lý, phối hợp đa chiều trong công tác quản lý, triển khai thực hiện quy hoạch. Phân cấp mạnh cho các địa phương đủ điều kiện để triển khai thẩm định, phê duyệt quy hoạch và tổ chức thực hiện quy hoạch.
Điều chỉnh kịp thời các cơ chế chính sách và cần quản lý phát triển đô thị một cách công khai, minh bạch, có trách nhiệm. Để tận dụng tối đa nguồn lực và “tai mắt” từ người dân, nhiều thành phố tiên tiến trên thế giới đang áp dụng cơ chế phát huy nguồn lực cộng đồng (crowd sourcing), tức là xây dựng một nền tảng (platform) công nghệ để thu thập thông tin phản ánh từ người dân về tình trạng đô thị ở nơi họ sinh sống hoặc đi qua.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
