“Nỗi khổ” thu hồi đất
Dự án Vành đai 3 TP.HCM có chiều dài 76,34 km là một trong những dự án trọng điểm tại khu vực phía Nam, là tuyến đường kết nối quan trọng từ Đồng bằng sông Cửu Long, khu vực Đông Nam Bộ, Tây Nguyên, Nam Trung Bộ với TP.HCM. Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ XIII cũng xác định trong nhiệm kỳ này sẽ tập trung nguồn lực ưu tiên đầu tư cho các đường vành đai ở các thành phố lớn, trong đó có Vành đai 3 TP.HCM.
Tuy nhiên, một trong những khó khăn lớn nhất được lãnh đạo UBND TP.HCM trình bày với Thủ tướng Chính phủ trong hội nghị bàn về giải pháp thúc đẩy giải ngân đầu tư công cách đây không lâu là vấn đề giải phóng mặt bằng. Chủ trương đã được phê duyệt, ngân sách được thông qua, nhưng việc dự án chạy qua nhiều địa bàn dẫn đến khâu giải phóng mặt bằng trở nên phức tạp, trong khi cơ chế thu hồi đất hiện hành còn nhiều điểm “gợn”.
Đây cũng là thực trạng chung tại các dự án hạ tầng quan trọng ở nhiều địa phương được nêu ra trong báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư liên quan đến việc giải ngân đầu tư công chậm trong 7 tháng đầu năm 2022, chỉ đạt 34,47% kế hoạch Thủ tướng giao. Trong đó, chỉ 12 cơ quan, địa phương có tỷ lệ giải ngân đạt trên 50% và có tới 41/51 bộ, cơ quan trung ương và 18/63 địa phương ở dưới mức trung bình của cả nước.
Ngoài những nguyên nhân mang tính đặc thù, vướng mắc trong thể chế, chính sách là 1 trong 3 nhóm nguyên nhân chính khiến giải ngân đầu tư công chậm, đặc biệt liên quan đến công tác bồi thường và thu hồi đất phục vụ các dự án công.
Hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai, cơ chế chuyển dịch đất đai có 2 hình thức cơ bản là bắt buộc và tự nguyện. Trong đó, bắt buộc là Nhà nước đứng ra thu hồi về mục đích quốc phòng, an ninh, công cộng, phát triển kinh tế - xã hội…., còn tự nguyện là chủ đầu tư khi cần đất để thực hiện dự án đầu tư nhưng không thuộc trường hợp được Nhà nước thu hồi đất và thoả mãn một số điều kiện khác thì có thể tự do thỏa thuận với người đang sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, thuê hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội, cả 2 cơ chế hiện nay đều chứa đựng những yếu tố “nhạy cảm” có thể dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp.
Đơn cử, Điều 62 - Luật Đất đai 2013 quy định, các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA) nằm trong danh mục thực hiện các dự án thu hồi đất thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ, nhưng trong thực tế xảy ra trường hợp thu hồi đất xong không triển khai dự án, sau đó xin chuyển đổi thành đất khu đô thị, thương mại rồi bán với giá cao gấp vài chục, thậm chí vài trăm lần so với giá bồi thường cho người dân.
Trong khi đó, những dự án do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp nên Nhà nước buộc phải can thiệp trong việc thu hồi đất, nếu không dự án chắc chắn sẽ không thể thực hiện như đã cam kết.
Hiện tại, một phương pháp được nhiều nhà đầu tư nước ngoài áp dụng là hợp tác với nhà đầu tư trong nước rồi xin cơ chế lập dự án và triển khai phương thức tự thỏa thuận chuyển nhượng theo Điều 73 - Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, từ đây lại nảy sinh câu chuyện nhiều dự án nhà đầu tư đã thỏa thuận đền bù xong với hầu hết hộ dân trong khu vực giải tỏa, chỉ còn một bộ phận nhỏ không chịu di dời khiến toàn bộ dự án bị ách tắc.
Chẳng hạn, Cần Thơ đang áp dụng 2 khung chính sách để thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Đối với dự án vay vốn để đầu tư xây dựng từ Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB)... thì áp dụng theo khung chính sách của ngân hàng, còn các dự án sử dụng vốn ngân sách áp dụng theo chính sách được quy định tại Luật Đất đai 2013.
Dẫu vậy, do 2 khung chính sách có sự chênh lệch lớn về quyền lợi nên đa phần hộ dân được bồi thường theo quy định của Luật Đất đai không đồng tình và yêu cầu được bồi thường theo khung chính sách của ngân hàng (Khu đô thị mới trên đường Võ Văn Kiệt - Khu 35 ha...) dẫn đến khó khăn trong việc vận động kiểm đếm, nhận tiền bồi thường và bàn giao mặt bằng cho dự án.
Hay tại TP. Hải Phòng, trong giai đoạn 2021-2022, địa phương này có 13 dự án đầu tư công với tổng mức đầu tư được duyệt ban đầu hơn 14.634 tỷ đồng, nhưng sau đó phải điều chỉnh tăng lên hơn 17.323 tỷ đồng với nguyên nhân đơn giá đền bù giải phóng mặt bằng tăng cao, bình quân là 8,4 lần so với thời điểm phê duyệt chủ trương đầu tư dự án. Cá biệt, tại huyện Thủy Nguyên, có những khu vực tăng tới 15 lần.
Không chỉ dự án công, các dự án tư nhân cũng gặp vướng mắc trong cơ chế đền bù đất. Chủ tịch Hội đồng quản trị một tập đoàn bất động sản lớn có trụ sở tại Hà Nội chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán về một dự án tại Đông Anh đang gặp bế tắc bởi không nhận được sự đồng thuận của người dân trong việc đền bù do bảng giá đất của Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá giao dịch trên thị trường ở nhiều mảnh đất quanh đó.
Tương tự, chủ đầu tư một dự án bất động sản ở Hòa Bình cho biết, vẫn chưa thể đẩy nhanh triển khai dự án do còn vướng mắc trong khâu đền bù giải tỏa. Theo vị này, chính quyền địa phương đã ra quyết định thu hồi đất kèm mức chi phí đền bù theo mục tiêu “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” từ nhiều năm trước và người dân cũng đã chấp nhận với quyết định của tỉnh. Thế nhưng, ở thời điểm hiện tại, nhiều người không chấp nhận ký vào biên bản đền bù theo giá cũ, bởi giá đất quanh khu vực triển khai dự án đã tăng lên rất cao, khiến dự án tiếp tục bị đình trệ.
Quan trọng là hài hòa lợi ích
Sau gần 10 năm thực hiện, trước thực tiễn cuộc sống, Luật Đất đai 2013 cần phải sửa đổi, trong đó xung đột dễ thấy nhất là chế định “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” (quy định tại Điều 62), khi mà khái niệm “lợi ích quốc gia” được diễn giải theo nhiều cách khác nhau trên thực tế và trong từng thời kỳ, dẫn tới khiếu kiện.
Tổng kết của Thanh tra Chính phủ cho thấy, có tới 70-80% các vụ khiếu kiện liên quan đến đất đai, trong đó đa số là do thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng. Vì thế, Nghị quyết số 18-NQ/TW mới ban hành đã yêu cầu làm rõ vấn đề hài hòa lợi ích giữa các chủ thể trong quan hệ đất đai và đã được đưa vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được lấy ý kiến rộng rãi.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp luật đất đai, Điều 67 dự thảo quy định về các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm 8 khoản và vẫn sử dụng kỹ thuật liệt kê các loại hình dự án; phân loại dự án theo cấp quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư; nguồn vốn sử dụng... giống như Luật Đất đai 2013, mà chưa làm rõ bản chất, nội hàm của thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, nội hàm của lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
“Thực tiễn sinh động của cuộc sống luôn xuất hiện các loại hình dự án mới cần phải thu hồi đất, nên việc áp dụng kỹ thuật xây dựng pháp luật theo phương pháp liệt kê, ‘gọi tên’ dự án dẫn đến phải sửa luật để bổ sung các loại dự án mới, chưa kể còn phải ‘gọt chân cho vừa giày’ để phù hợp với một trong các loại hình dự án được luật liệt kê mới đủ điều kiện thu hồi đất”, ông Đỉnh nói.
Liên quan tới vấn đề này, PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến lưu ý rằng, việc điều chỉnh chênh lệch “địa tô” giữa các chủ thể trong quan hệ đất đai tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần được quy định cụ thể hơn, nhất là giá đất sử dụng trong việc thỏa thuận đền bù, thu hồi cần có tỷ lệ chính xác dạng tỷ lệ 80% hoặc 85% giá thị trường trong điều kiện bình thường, chứ không nên quy định chung chung là “sao cho phù hợp” như hiện nay.
Nếu giữ nguyên khái niệm mang tính định tính cao như “phù hợp” thì dễ dẫn đến sự tùy tiện cho các cơ quan thẩm định giá. Chưa kể, cần bổ sung và làm rõ khái niệm giá thị trường là thị trường nào để tổ chức định giá có căn cứ xác định.
Ngoài ra, một vấn đề nữa là dự thảo vẫn quy định UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giá đất và sở tài nguyên - môi trường được phép thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất. Sau khi giá đất được đơn vị tư vấn xác nhận thì đưa ra hội đồng thẩm định giá.
Trong khi đó, hội đồng thẩm định giá vẫn giữ nguyên như quy định cũ là chủ tịch UBND là chủ tịch hội đồng, đại diện tổ chức cơ quan hữu quan có liên quan và đại diện tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, mà nguyên tắc hội đồng là phải làm việc theo tập thể, quyết định theo đa số. Như vậy, quyết định bảng giá đất cuối cùng sẽ lại phụ thuộc chủ yếu vào ý chí chủ quan của chủ tịch UBND cấp tỉnh là chưa thực sự phù hợp.
