Khắc phục tình trạng “mù” thông tin về dự án bị thế chấp

Ảnh minh họa.

Người mua nhà “mù” thông tin về dự án bị thế chấp

Đã gần 8 năm kể từ khi nhận nhà, nhưng hơn 500 hộ dân tại chung cư Dreamhome Luxury (quận Gò Vấp, TP.HCM) do Công ty cổ phần Nhà Mơ làm chủ đầu tư vẫn chưa nhận được sổ hồng, dù thời điểm mở bán, chủ đầu tư cam kết đảm bảo các quyền lợi cho cư dân, trong đó có việc 1 - 2 năm sau khi giao căn hộ sẽ bàn giao sổ hồng.

Nhiều hộ dân bức xúc rằng, do không có sổ hồng, nên họ giống như ở thuê trên chính ngôi nhà của mình. Chủ nhân các căn hộ không nhập được hộ khẩu, dẫn đến việc học của con cái bị ảnh hưởng. Bên cạnh đó, một số chủ căn hộ muốn làm thủ tục vay vốn ngân hàng cũng không được, vì không thể xác minh tài sản để thế chấp…

Ông L.N.T, cư dân sống tại chung cư Dreamhome Luxury cho biết, khi nhận nhà vào ở, mọi người mới biết, chủ đầu tư đã thế chấp sổ hồng của Dự án cho Ngân hàng Đông Á trong nhiều năm qua.

Đây không phải là trường hợp hiếm gặp tại các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn TP.HCM. Báo cáo kết quả giám sát công tác cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà của HĐND TP.HCM cho thấy, trên địa bàn hiện có 60 dự án nhà ở bị thế chấp ngân hàng và chưa xóa thế chấp, nên chưa được cấp sổ hồng.

Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng cho hay, Luật Nhà ở 2014 đã quy định rõ, dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng ra văn bản xác nhận đủ điều kiện mở bán, thì chủ đầu tư mới ký kết hợp đồng bán cho khách hàng. Với dự án thế chấp, chỉ được bán khi có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp là ngân hàng hoặc khách hàng mua nhà. Trong trường hợp này, Sở Xây dựng sẽ ghi vào văn bản xác nhận là dự án có thế chấp để người mua nhà biết và cân nhắc.

“Trường hợp chủ đầu tư cố tình bán nhà đang thế chấp cho khách hàng hoặc nhà đã bán vẫn mang thế chấp, mà không được sự đồng ý của bên mua là vi phạm pháp luật hình sự”, ông Khiết khẳng định.

Cần chế tài đủ mạnh

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có nhiều quy định mới, giúp người mua nhà tiếp cận pháp lý của dự án dễ dàng hơn so với luật hiện hành. Cụ thể, Dự thảo yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản trên cổng thông tin của cơ quan quản lý về nhà ở và thị trường bất động sản địa phương, trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của luật này.

Dự thảo còn mở rộng thêm nội dung thông tin về bất động sản, như việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có). Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh. Đối với các thông tin đã công khai theo quy định mà sau đó có thay đổi, thì thông tin thay đổi phải được cập nhật trong thời hạn 24 giờ kể từ khi có thay đổi.

Như vậy, so với quy định cũ, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu chủ đầu tư phải công khai gần như toàn bộ tình trạng pháp lý của dự án. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nếu không có cơ chế đủ mạnh, thì chủ đầu tư nếu cố tình vẫn có thể che giấu được. Kẽ hở là, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành yêu cầu chủ đầu tư công khai thông tin về dự án, song hình thức đăng thông tin của các chủ đầu tư hiện nay đều chỉ tập trung vào quảng cáo dự án, chứ rất ít đăng thông tin về tình trạng pháp lý của dự án như quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy phép xây dựng, tiền sử dụng đất, quy hoạch 1/500…

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, luật sư Nguyễn Bích Trâm (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, với quy định hiện nay, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn có thể che giấu, không công khai thông tin đã thế chấp dự án nhà ở hình thành trong tương lai, bởi việc giao kết hợp đồng thế chấp chỉ có bên thế chấp và bên nhận thế chấp biết.

Để khắc phục hạn chế trên, theo bà Trâm, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản cần yêu cầu công khai thông tin về dự án tại cổng ra vào công trình xây dựng và phía trước khu nhà mẫu, hoặc phải được đưa vào trong hợp đồng mua bán nhà giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Ngoài ra, biện pháp bảo đảm và chế tài đối với hành vi chậm giao sổ hồng của chủ đầu tư cũng cần được pháp luật quan tâm hơn. Thay vì ngân hàng chỉ bảo lãnh đối với hành vi chậm bàn giao nhà như hiện nay, cần quy định phải bảo lãnh đối với cả hành vi chậm cấp sổ hồng cho khách hàng mua nhà.

Tương tự, để bảo vệ quyền lợi người dân, Đoàn Đại biểu Quốc hội TP.HCM đã có văn bản kiến nghị Ngân hàng Nhà nước công khai hồ sơ dự án vay ngân hàng của các công ty kinh doanh bất động sản. Đồng thời, đề nghị Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu, tham mưu Chính phủ quy định chặt chẽ, có chế tài đủ mạnh.