Việc mở rộng địa giới đơn vị hành chính giúp các tỉnh có thể quy hoạch thêm nhiều khu công nghiệp mới
Kích hoạt không gian mới
Nếu được triển khai bài bản, quá trình này có thể tạo đòn bẩy cho việc hình thành các vùng công nghiệp - đô thị quy mô lớn, hấp dẫn hơn trong mắt nhà đầu tư quốc tế.
Thực tế, trong nhiều năm qua, TP.HCM (cũ) đang gặp khó khăn trong việc phát triển các khu công nghiệp (KCN) mới do thiếu quỹ đất sạch, khi chỉ còn khoảng 74 ha đất sạch có thể thu hút đầu tư, nhưng phân tán nhỏ lẻ và nhiều KCN tồn tại đã hơn 20 năm vẫn chưa triển khai do vướng giải phóng mặt bằng.
Tại huyện Bình Chánh, khu vực được định hướng phát triển công nghiệp trọng điểm, hiện có ít nhất 4 KCN quy mô lớn vẫn “giậm chân tại chỗ” vì vướng thủ tục và thiếu mặt bằng đồng bộ. Trong khi đó, Bình Dương (cũ) được xem là thủ phủ công nghiệp với 29 KCN đang hoạt động, tổng diện tích quy hoạch trên 12.745 ha, nhiều nơi tỷ lệ lấp đầy đạt 100% từ lâu. Do vậy, sau sáp nhập, không gian, quỹ đất cho phát triển công nghiệp của TP.HCM mới được mở rộng, tạo dư địa mới cho sự phát triển công nghiệp.
Theo phân tích từ ông Thomas Rooney, Phó giám đốc bộ phận Tư vấn công nghiệp Savills Hà Nội, sáp nhập tỉnh, thành đã mở đường cho sự hình thành của các hệ sinh thái đô thị - công nghiệp tích hợp, có sức hấp dẫn cao hơn đối với các dòng vốn đầu tư nước ngoài đang ngày càng chọn lọc điểm đến.
“Các địa phương vốn đã là điểm sáng về thu hút đầu tư, khi được sáp nhập và phối hợp chặt chẽ hơn về quy hoạch, sẽ bổ trợ lẫn nhau về cơ sở hạ tầng, lao động và định hướng phát triển. Quy mô lớn giúp địa phương đạt chuẩn cao hơn về hạ tầng và quản lý, từ đó nâng cao vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu”, ông Thomas phân tích.
Theo ông Ivan Kalungi Clausen, đồng sáng lập Civitas và House of Tech, mặc dù các thách thức trong quá trình chuyển đổi là điều không thể tránh khỏi, nhưng những cải cách gần đây của Việt Nam cho thấy cam kết vững chắc đối với hiện đại hóa và tăng trưởng dài hạn. Đây là thời điểm then chốt có thể tái định hình bức tranh đô thị của Việt Nam và mở ra nhiều cơ hội hấp dẫn cho lĩnh vực bất động sản.
Về mặt quy hoạch đô thị, ông cho biết đây là dấu hiệu cho thấy một kỷ nguyên mới của chiến lược phát triển vùng sẽ bắt đầu. Các tỉnh tích hợp sẽ cho phép lập quy hoạch tổng thể mang tính liên kết, vượt qua các ranh giới hành chính lỗi thời, từ đó thúc đẩy hình thành các trung tâm đô thị, KCN và mạng lưới giao thông kết nối liên vùng.
“Miền đất hứa” của khu công nghiệp quy mô lớn
Theo đánh giá của Công ty chứng khoán Vietcombank (VCBS), trước khi sáp nhập, chỉ tiêu sử dụng đất KCN được phân bổ riêng lẻ cho từng tỉnh, sau đó chia tiếp về cấp huyện. Điều này dẫn đến việc địa phương A phát triển nhanh vượt chỉ tiêu cho thuê KCN trong năm nên không thể cho thuê thêm, trong khi địa phương B lân cận vẫn còn chỉ tiêu cho thuê nhưng không thu hút nhà đầu tư. Bên cạnh đó, các dự án nằm giáp ranh nhiều địa phương thường gặp vướng mắc về thủ tục do sự khác biệt trong quy trình, chi phí phê duyệt và giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên, khi các tỉnh được sáp nhập, chỉ tiêu đất KCN sẽ được tính gộp toàn vùng, tạo ra dư địa điều phối linh hoạt hơn. Những “điểm nóng” thu hút FDI như TP.HCM hay Bình Dương có thể tiếp tục mở rộng hoặc tái cấu trúc KCN theo nhu cầu thị trường. Điều này giúp tối ưu hoá nguồn lực, đặc biệt với các KCN vệ tinh xoay quanh những doanh nghiệp nòng cốt (Queen bee). Nhà đầu tư cũng được hưởng lợi khi thủ tục đầu tư trở nên thống nhất, không còn cảnh kẹt giữa hai địa bàn.
Việc sáp nhập các tỉnh không chỉ tạo dư địa sử dụng đất linh hoạt hơn, mà còn mở ra cơ hội hình thành các tổ hợp siêu đô thị, KCN. Khi quy hoạch KCN được hợp nhất, tình trạng lôi kéo nhà đầu tư FDI giữa các địa phương lân cận sẽ được chấm dứt.
Các quy hoạch KCN, logistic, cảng biển và hạ tầng giao thông được tích hợp đồng bộ, tránh tình trạng chồng chéo, cạnh tranh ngầm. Việc đồng bộ quy hoạch cũng góp phần giảm thiểu rủi ro chạy đua hạ giá thuê đất hay ưu đãi thuế thiếu kiểm soát, vốn gây méo mó thị trường. Nhờ đó, tính liên kết trong vận hành logistic, cảng biển và chuỗi cung ứng giữa các KCN vốn bị phân tán sẽ được cải thiện rõ nét.
Trước mắt, điều chỉnh địa giới hành chính tất yếu sẽ ảnh hưởng đến hàng loạt yếu tố từ quy hoạch sử dụng đất, cấp phép đầu tư, cho đến thủ tục pháp lý liên quan đến môi trường và xây dựng. Song, theo ông Thomas Rooney, trong ngắn hạn, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn do thay đổi đầu mối quản lý và chính sách chưa kịp đồng bộ giữa các địa phương sáp nhập. Tuy nhiên, về dài hạn, đây là cơ hội lớn để tái thiết khung pháp lý minh bạch và hiệu quả hơn. Việc phối hợp và thống nhất thủ tục trong các khu vực hành chính mới sẽ giúp tiết kiệm thời gian và cải thiện niềm tin của nhà đầu tư.
“Đối với bất động sản công nghiệp, nơi sự ổn định và rõ ràng trong quy hoạch là yếu tố sống còn, việc thống nhất thủ tục và chính sách sẽ mở đường cho các KCN quy mô lớn, tích hợp hạ tầng logistics, đô thị vệ tinh và giao thông kết nối liên vùng”, ông Rooney nói thêm.
Một trong những yếu tố trọng yếu là tác động tới lực lượng lao động - nền tảng cho sức cạnh tranh của bất động sản công nghiệp. Việc thay đổi địa giới có thể kéo ảnh hưởng tới kế hoạch cư trú, đăng ký hành chính và kết nối giao thông của người lao động. Đây có thể là rào cản nếu thiếu chuẩn bị, nhưng đồng thời cũng là cơ hội để tái thiết mạng lưới cung ứng lao động theo hướng vùng, liên tỉnh.
Nếu việc sáp nhập được thực hiện đồng bộ với đầu tư hạ tầng, đặc biệt là đường vành đai, cảng biển, sân bay và hạ tầng số, các KCN sẽ không còn bị giới hạn bởi ranh giới hành chính. Doanh nghiệp có thể tiếp cận lực lượng lao động từ nhiều địa phương hơn, với chi phí vận hành tối ưu hơn. Sự phát triển của hạ tầng liên vùng cũng thúc đẩy xu hướng dịch chuyển khỏi các thị trường công nghiệp truyền thống, nơi nguồn cung hạn chế và chi phí đầu tư ngày càng gia tăng. Các địa phương mới có quỹ đất rộng, giá rẻ và hạ tầng được cải thiện sẽ có cơ hội vươn lên thành trung tâm công nghiệp mới.
