Làm quen với mô hình khu đô thị công nghiệp sinh thái

Đòi hỏi tất yếu

Trong một thời gian dài, mô hình khu công nghiệp truyền thống đã giải quyết rất nhiều vấn đề về quy hoạch không gian phát triển công nghiệp theo hướng tập trung, an toàn. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển chung và những đòi hỏi ngày càng khắt khe hơn về sự tiện lợi, về môi trường sinh thái, đã dẫn đến sự hình thành mô hình khu đô thị công nghiệp và khu công nghiệp sinh thái.

Trong đó, khu đô thị công nghiệp gồm các khu chức năng khu công nghiệp và khu đô thị dịch vụ. Khu đô thị dịch vụ có chức năng hỗ trợ, cung cấp các dịch vụ tiện ích cho khu công nghiệp, giải quyết nhu cầu nhà ở, xây dựng công trình văn hóa, thể thao và các tiện ích xã hội khác nhằm bảo đảm cuộc sống của công nhân, cư dân.

Còn khu công nghiệp sinh thái là một cộng đồng các doanh nghiệp sản xuất và dịch vụ có mối liên hệ mật thiết trên cùng một lợi ích, cùng hướng tới một hoạt động mang tính xã hội, kinh tế và môi trường chất lượng cao, thông qua sự hợp tác trong quản lý các vấn đề môi trường và tài nguyên.

Theo “Sổ tay phát triển khu công nghiệp sinh thái cho các nước đang phát triển châu Á” của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB), có thể phân loại khu công nghiệp sinh thái thành 5 nhóm là khu công nghiệp sinh thái nông nghiệp; khu công nghiệp sinh thái tái tạo tài nguyên; khu công nghiệp sinh thái năng lượng tái sinh; khu công nghiệp sinh thái nhà máy điện; khu công nghiệp sinh thái lọc hóa dầu hay hóa chất.

Về 2 mô hình khu đô thị công nghiệp và khu công nghiệp sinh thái, ở Việt Nam đều đã có những ví dụ đầu tiên và cũng không phải quá mới mẻ. Tuy nhiên, vì nhiều yếu tố, hai mô hình này chưa thực sự được nhân rộng.

Chẳng hạn, với mô hình khu đô thị công nghiệp, theo ông Vũ Công Trụ, chuyên gia về bất động sản khu công nghiệp và xúc tiến đầu tư, chúng ta đã có các khu do VSIP đầu tư và phát triển ở Bình Dương và Bắc Ninh, một vài khu công nghiệp của Viglacera, nhưng theo hình thức tách khu công nghiệp đô thị thành 2 dự án thành phần là khu công nghiệp liền kề khu đô thị.

Còn về mô hình khu công nghiệp sinh thái, có thể kể đến Khu chế xuất Linh Trung I (TP.HCM) và Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2 (Đồng Nai).

Trong đó, Khu chế xuất Linh Trung I có tổng diện tích 62 ha hoạt động từ năm 1995 với 26 công ty. Đây là nơi tập hợp của các cơ sở sản xuất và dịch vụ cùng hướng tới một mục đích là nâng cao chất lượng môi trường và nguồn tài nguyên. Tất cả các cơ sở sản xuất trong Khu chế xuất đều thực hiện trao đổi chất thải với Công ty Liên doanh Sepzone hoặc với các cơ sở thu mua phế liệu, tái sinh, tái chế hoặc xử lý chất thải bên ngoài Khu chế xuất.

Trong khi đó, Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2 được thành lập năm 1997, với diện tích 347 ha, với các ngành công nghiệp như dệt may, cơ khí chế tạo, sản xuất vật liệu xây dựng, chế biến sản phẩm gỗ, thực phẩm, hóa chất và hóa mỹ phẩm, điện tử, điện gia dụng… Khu công nghiệp hình thành một mạng lưới trao đổi chất thải, giấy caton được sử dụng để sản xuất hộp cát tông, nguyên liệu vải, sợi phế liệu được sử dụng để sản xuất các sản phẩm như giẻ lau, bụi bông… Còn mạng lưới trao đổi chất thải bên ngoài Khu công nghiệp được thiết lập đối với tái chế phế liệu như nhựa, giấy và cát tông… Chất thải rắn, khí thải đều được xử lý, còn nước thải được xử lý và tái sử dụng cho các thiết bị vệ sinh ở khu lưu trú của công nhân (240 m3/ngày), tưới cây (500 m3/ngày) ngoài ra nước thải sau xử lý là 7.500 m3/ngày.

Nên khuyến khích

Khi trao đổi cùng các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp về ý tưởng hình thành khu đô thị công nghiệp sinh thái (là sản phẩm pha trộn giữa hai mô hình khu đô thị công nghiệp và khu công nghiệp sinh thái), phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản nhận được sự đồng tình lớn.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường Việt Nam của JLL, ở những quốc gia phát triển đã có mô hình khu công nghiệp sinh thái, yếu tố xanh và bền vững ngày càng được nhắc đến nhiều hơn. Các khu đô thị công nghiệp mới cũng bắt đầu xem xét yếu tố xanh và bền vững hơn. Do đó, Việt Nam hoàn toàn có thể xem xét các yếu tố xanh và bền vững ngay từ bây giờ chứ không cần chờ đợi. Ý tưởng về việc hình thành nên khu đô thị công nghiệp sinh thái cũng rất đáng được lưu tâm.

Đại diện JLL còn cho rằng, để có thể phát triển thành công mô hình khu đô thị công nghiệp sinh thái, cần phải xem xét đến nhóm ngành nghề mà dự án đó đang thu hút. Chẳng hạn, lĩnh vực công nghệ cao, không ô nhiễm môi trường sẽ dễ thu hút đầu tư hơn. Còn nếu là lĩnh vực thâm dụng lao động thì câu chuyện này sẽ làm được nhưng khó hơn, phải để tâm hơn về hệ thống xử lý thải.

Trong khi đó, theo ông Trụ, nếu kết hợp được mô hình khu công nghiệp sinh thái và khu đô thị công nghiệp vào làm một là tốt nhất. Đó cũng sẽ là mong muốn của người lao động và cả các nhà quản lý, vì tạo nên không gian sống, làm việc tốt, phát triển bền vững.

Ông Trụ cho rằng, khu đô thị công nghiệp tốt nhất nên đưa yếu tố sinh thái vào. Khu đô thị công nghiệp sinh thái phải khác với khu công nghiệp sinh thái. Bởi khu đô thị công nghiệp sinh thái có 2 thành phần là công nghiệp sinh thái và đô thị sinh thái. Trường hợp nếu phát triển được dự án mới hay nâng cấp dự án truyền thống thành dự án khu đô thị công nghiệp sinh thái, sẽ dễ thu hút được nhà đầu tư chất lượng hơn.

Chưa lo áp lực dân số

Trước khi có thể phát triển thành công mô hình khu đô thị công nghiệp sinh thái, thì mô hình khu đô thị công nghiệp hiện cũng được xem là bước phát triển phù hợp, nhất là trong bối cảnh Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - Liên minh châu Âu (EVFTA) sắp có hiệu lực.

Theo bà Phạm Hồng Thúy, Tổng giám đốc TNI Holdings Việt Nam, xu hướng dịch chuyển của các tập đoàn lớn trên thế giới sang Việt Nam đang mang lại cơ hội vàng cho nước nhà, nhưng đây cũng là áp lực để các chủ đầu tư khu công nghiệp phải nâng cao, cải thiện và chuyên nghiệp hóa chất lượng cung cấp cho người sử dụng hạ tầng và dịch vụ trong các khu công nghiệp. Việc phát triển mô hình khu đô thị công nghiệp, về dài hạn sẽ là điểm mạnh để hấp dẫn hơn các nhà đầu tư nhằm đáp ứng nhu cầu tối đa và toàn diện từ phục vụ sản xuất, kinh doanh đến môi trường sống an toàn, văn minh với đầy đủ dịch vụ thiết yếu.

Trước các lo ngại về việc các chủ đầu tư sẽ lợi dụng việc xin điều chỉnh hoặc xin chủ trương phát triển dự án khu đô thị công nghiệp để phát triển dự án nhà ở, tạo nên các áp lực về dân số, hạ tầng, bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Giám đốc cấp cao JLL Việt Nam cho rằng, không đáng lo ngại về việc phá vỡ quy hoạch, bởi nếu dự án có quá nhiều nhà ở, thì cũng không bán được nhà do chật chội, khách hàng sẽ không lựa chọn.

Tuy nhiên, cùng nhìn nhận về vấn đề này, một chuyên gia khác lại cho rằng, nếu một dự án xin thay đổi quy hoạch từ khu công nghiệp truyền thống sang khu đô thị công nghiệp thì chắc chắn sẽ có những ảnh hưởng về hạ tầng, dân số, điều này là không thể chối cãi. Tuy nhiên, cũng phải xem xét một vài mô hình, một vài khu công nghiệp cụ thể và không nên cứng nhắc.

Có thể cân nhắc xem xét chuyển đổi một phần công năng hay cả khu công nghiệp thành mô hình này. Quyết định này thuộc về trách nhiệm của chính quyền địa phương, nhà quản lý và cần đưa vấn đề có hay không có thay đổi quy hoạch lên bàn cân, tính toán thiệt hơn để có thể ra quyết định.

“Khi đề xuất quy hoạch khu công nghiệp hay đô thị công nghiệp cần nghiên cứu dài hạn trong quãng thời gian 10 - 15 năm. Chu kỳ phát triển cho khu công nghiệp sẽ dài, theo thời gian, thu nhập và dân số sẽ cao hơn. Khi đến ngưỡng nhất định thì mới tính đến chuyện chuyển đổi sang mô hình có bất động sản liền thổ. Rồi cao hơn nữa mới đến nhà ở cao tầng, văn phòng…”, vị này nhấn mạnh.