Thị trường bất động sản quý III được dự báo sôi động hơn nhờ đón nhận nhiều lực đẩy chính sách
Thị trường đang phục hồi mạnh
Thị trường bất động sản khu vực phía Nam đang phục hồi mạnh cả về sức mua và nguồn cung mới ở nhiều phân khúc. Các dự án được mở bán rầm rộ, dù số lượng chưa thực sự dồi dào, đa dạng như giai đoạn 2018 - 2020.
Theo báo cáo của DKRA, trong quý II/2025, tại TP.HCM và vùng phụ cận có khoảng 20.580 căn hộ được đưa ra thị trường, trong đó, khoảng 11.000 căn được tiêu thụ, tỷ lệ hấp thụ đạt 54%. Nguồn cung và mức tiêu thụ tăng gần gấp đôi so với quý I và cùng kỳ năm 2024, thị trường thứ cấp cũng rất sôi động.
Trong khi đó, đất nền có dấu hiệu chậm lại, không còn là lựa chọn hàng đầu như giai đoạn trước. Các giao dịch trong phân khúc này vẫn diễn ra, nhưng không nhiều. Đặc biệt, không có tình trạng “sốt đất” khi thực hiện sáp nhập địa giới hành chính. Một số dự án tại TP.HCM đã được tháo gỡ vướng mắc cũng góp phần cải thiện nguồn cung mới.
Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng chưa thực sự khởi sắc. Thị trường ghi nhận chuyển động tại Phú Quốc - nơi được lựa chọn để tổ chức Diễn đàn Hợp tác kinh tế châu Á - Thái Bình Dương (APEC) 2027. Sự kiện này được kỳ vọng tạo cú hích lớn cho thị trường.
Nhìn chung, những cơ chế, chính sách được ban hành từ năm 2024 đến nay đã phát huy tác dụng, giúp thị trường bất động sản dần ổn định và phát triển vững chắc hơn.
Tuy nhiên, bên cạnh những diễn biến tích cực của thị trường, vẫn còn một số vấn đề tồn tại. Đơn cử, việc tổ chức bán hàng của một số chủ đầu tư và sàn phân phối còn nhiều bất cập, chưa minh bạch; có trường hợp tạo “sốt ảo”, “sóng ảo” bằng cách đặt mua ảo, đẩy giá chênh lệch nhằm tác động tới tâm lý nhà đầu tư.
Đáng nói, thủ tục pháp lý vẫn là điểm nghẽn lớn, đặc biệt trong khâu gỡ vướng cho các dự án bị “treo” do chồng chéo pháp lý. Tâm lý chờ đợi hiệu quả của việc sáp nhập địa giới hành chính, vận hành mô hình chính quyền địa phương 2 cấp và cải cách hành chính khiến nhiều nhà đầu tư tạm thời “đứng ngoài quan sát”.
Đối với phân khúc nhà ở xã hội, việc triển khai các dự án nhà ở xã hội chưa có nhiều đột phá, nhiều dự án mới đang trong giai đoạn chuẩn bị quỹ đất. Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, song vẫn cần thêm thời gian để thực sự phát huy hiệu quả.
Bên cạnh đó, giá bất động sản tiếp tục tăng (từ đầu năm 2025 tới nay đã tăng trên 10% so với năm 2024), thiếu vắng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền. Cơ chế tính tiền sử dụng đất và việc áp giá đất theo thị trường đang gây khó khăn cho người dân, doanh nghiệp. Điều này cũng gây áp lực lên việc tăng giá bất động sản trong thời gian tới.
Để đáp ứng yêu cầu thực tiễn trong tình hình mới, Chính phủ, các bộ, ngành chức năng đang lấy ý kiến hoàn thiện Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024 để trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ mười (tháng 10/2025).
 |
Lực đẩy chính sách
Tính đến nay, việc sáp nhập địa giới hành chính và vận hành chính quyền địa phương 2 cấp đã được gần 2 tháng, có thể ở một số nơi vẫn còn vướng mắc trong hoạt động, nhưng không ảnh hưởng đến quá trình vận hành bộ máy hành chính. Các vướng mắc cũng đang được tháo gỡ, tạo sự thông suốt cho cả hệ thống. Cùng với đó, hàng loạt cơ chế, chính sách được ban hành để phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong năm 2025 và giai đoạn tiếp theo.
Bất động sản là một trong những lĩnh vực chịu tác động trực tiếp từ chính sách vĩ mô và thị trường bất động sản là nơi phản ánh rõ nét hiệu năng, hiệu quả của chính sách.
Thời gian qua, hàng loạt cơ chế, chính sách được ban hành đã tác động trực tiếp và gián tiếp tới thị trường bất động sản. Đó là các bộ luật, gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các nghị định hướng dẫn thi hành; Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.
Đặc biệt, “bộ tứ chiến lược” được Bộ Chính trị ban hành (Nghị quyết số 57-NQ/TW về đột phá phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia; Nghị quyết số 59-NQ/TW về hội nhập quốc tế trong tình hình mới; Nghị quyết số 66-NQ/TW về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới; Nghị quyết số 68-NQ/TW về phát triển kinh tế tư nhân) cùng với Nghị quyết số 74/NQ-CP của Chính phủ về kế hoạch thực hiện sắp xếp đơn vị hành chính và xây dựng mô hình tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp đã tạo nền tảng và môi trường mới, thúc đẩy sự phát triển của doanh nghiệp và thị trường.
Bên cạnh đó, phải kể đến sự linh hoạt trong điều hành chính sách lãi suất và tỷ giá, chính sách tín dụng với bất động sản, kiểm soát nợ xấu, các gói hỗ trợ nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân...
Kinh tế vĩ mô ổn định và phát triển chính là đòn bẩy mạnh mẽ cho thị trường bất động sản. Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2025 đạt 8,3 - 8,5%. Để đạt được mục tiêu này, nhiều giải pháp đã được đặt ra, trong đó có việc “khoán tăng trưởng” cho các địa phương, giao chỉ tiêu tăng trưởng cho các doanh nghiệp, ngân hàng có vốn nhà nước… Những yếu tố không chỉ liên quan đến kinh tế vĩ mô, mà còn liên quan trực tiếp đến thị trường như tỷ giá, lạm phát, lãi suất, tăng trưởng tín dụng… đều sẽ tác động tới sự phát triển của thị trường bất động sản.
“Bắt mạch” thị trường
Hiện tại, một bộ phận nhà đầu tư đang thận trọng theo dõi diễn biến thị trường. Bên cạnh đó, cũng có rất nhiều nhà đầu tư tin tưởng vào tiềm năng của thị trường, nên đã mạnh dạn xuống tiền. Điều này thể hiện qua số liệu tiêu thụ quý II/2025, dù vẫn thấp hơn giai đoạn trước năm 2020, nhưng cho thấy thị trường đang có lực cầu thực.
Cơ hội đầu tư luôn đi cùng với rủi ro, thách thức, song nhà đầu tư hiện nay rất tỉnh táo, thận trọng và không dễ rơi vào hội chứng tâm lý fomo (sợ bỏ lỡ). Trái lại, họ chủ động cập nhật thông tin pháp lý; chọn lọc dự án và chủ đầu tư rất kỹ lưỡng; ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt, thanh khoản cao. Nhà đầu tư cũng có thể “chờ đợi” cơ hội, nhưng quan trọng là phải chọn đúng thời điểm, đúng sản phẩm, phân khúc và dự án để tham gia.
Những tháng còn lại của năm 2025 và năm 2026, thị trường bất động sản sẽ được “thiết lập lại” bằng khung pháp lý mới và là thời điểm nâng cao niềm tin, hướng đến minh bạch - bền vững - chuyên nghiệp. Thị trường sẽ thuộc về những chủ đầu tư, doanh nghiệp có tiềm lực mạnh, với những dự án chuẩn pháp lý, không còn chỗ cho “lướt sóng” hay “chộp giật”.
Kỳ vọng, từ năm 2026, thị trường sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững nhờ nền tảng pháp lý minh bạch, thuận tiện, rõ ràng. Các cơ quan quản lý nhà nước cần tăng cường quản lý, giám sát, mạnh tay xử lý đối với trường hợp doanh nghiệp, dự án có sai phạm, không tuân thủ nghiêm quy định.
Việc sửa đổi, bổ sung các luật liên quan đến bất động sản và chính sách pháp lý khác cần đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân, doanh nghiệp và Nhà nước, tạo nền tảng ổn định cho thị trường phát triển.
Với sự thông thoáng hơn về cơ chế pháp lý và phân cấp, phân quyền mạnh cho các địa phương, hy vọng, các dự án vướng mắc sẽ nhanh chóng được tháo gỡ, bổ sung nguồn cung cho thị trường. Dự báo, giai đoạn cuối năm 2025 và năm 2026, cùng với sự phát triển kinh tế sôi động của cả nước, thị trường bất động sản cũng sẽ khởi sắc.
Trong đó, khu vực TP.HCM mới (sau sáp nhập) vẫn là thị trường lớn và hấp dẫn nhất cả nước, tiên phong phát triển, trên cơ sở vận dụng, triển khai các chính sách của Nhà nước.
