Đề cao pháp lý và sự bền vững
Bắt đầu câu chuyện cùng phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho hay, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn mới, nơi dòng vốn toàn cầu chuyển từ trạng thái thăm dò sang triển khai thực tế.
Trong thập kỷ qua, Việt Nam được xem là có cơ hội tăng trưởng cao và theo đó, nhà đầu tư cũng tiếp cận có chủ đích và mang tính chiến lược hơn. Dòng vốn không còn “thử nghiệm” mà được phân bổ với mục đích rõ hơn, nhắm đến quy mô, chất lượng và định vị dài hạn.
“Nhu cầu thật, pháp lý minh bạch và hiệu quả đầu tư dài hạn là các từ khóa chính dẫn dắt thị trường thời gian tới”, ông David Jackson nhấn mạnh.
Với hoạt động M&A dự án, để các bên đến được với nhau, theo đại diện Avison Young Việt Nam, pháp lý luôn là vấn đề được quan tâm hàng đầu và giữ vai trò quyết định cho triển vọng của thương vụ. Cùng với đó, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thật cũng được ưu tiên phát triển như một giải pháp đảm bảo cho hiệu quả bền vững của dòng vốn.
Đồng quan điểm, ông Tạ Mỹ Bách - Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam cho biết, pháp lý dự án luôn được bên mua đề cao và sự thay đổi hành lang pháp lý cho thị trường M&A tại Việt Nam thời gian qua cũng có nhiều bước tiến tích cực, từ đó tác động tốt cho thị trường.
Một bài học quan trọng từ thực tiễn giao dịch là việc hiểu và cấu trúc đúng khung pháp lý ngay từ đầu có tác động trực tiếp đến tiến độ và khả năng hoàn tất thương vụ. Đặc biệt, với nhà đầu tư nước ngoài, các yếu tố như loại hình đất, thời hạn thuê và cấu trúc sở hữu đóng vai trò quan trọng trong việc định giá và đánh giá tính khả thi của giao dịch.
Theo đại diện JLL, việc nâng hạng thị trường chứng khoán cũng tạo nên những tác động quan trọng tới lĩnh vực M&A bất động sản. Trong đó, nhà ở vẫn là phân khúc có giao dịch lớn, giá trị trung bình giai đoạn 2018-2025 vào khoảng 1,5-3 tỷ USD/năm và năm 2026 có thể ở mức 2,5 tỷ USD.
Ngoài ra, tình hình địa chính trị thế giới bất ổn vô hình trung thúc đẩy thị trường nhà ở trong nước, khi nhà đầu tư nước ngoài đánh giá cao sự ổn định chính trị - xã hội, kinh tế tăng trưởng đều đặn ở mức cao, tốc độ đô thị hóa cũng như tầng lớp trung lưu tăng nhanh ở Việt Nam.
Đặc biệt, các sắc luật mới đã tháo gỡ đáng kể những “nút thắt” pháp lý, nhất là quy định về dự án phải có đất ở, khiến nhà đầu tư nước ngoài tự tin hơn với các thương vụ giá trị lớn.
Đại diện JLL cho hay, Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội (về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất) cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất hoặc tách dự án thành phần là điểm rất tích cực, các nhà đầu tư đã chờ quy định này từ rất lâu.
Có thể thấy, đa số dự án mới đều là mô hình phức hợp, trong khi trước đây nhiều địa phương “không thích” việc chia tách, mà chỉ muốn chuyển giao toàn bộ dự án, nhưng nay quan điểm này đã thay đổi và tạo điều kiện hơn cho các thương vụ M&A dự án thành phần.
“Giai đoạn trước, dòng vốn M&A vào các dự án phổ biến trong khoảng 50-70 triệu USD, nhưng nay giá trị tối thiểu lên đến 200 triệu USD mỗi dự án và khối FDI vẫn luôn tìm kiếm các dự án mới”, ông Bách nói và cho biết thêm rằng, các chủ đầu tư bán hàng nhanh trước đây sẽ dần phải làm quen với việc bán dự án hàng trăm héc-ta, quỹ căn nhiều hơn do quy mô dự án lớn. Giai đoạn thị trường chậm lại hay khó khăn chính là cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài tham gia và làm các dự án lớn.
Hiệu suất vận hành quyết định giao dịch
Không chỉ đề cao pháp lý dự án hay yêu cầu sản phẩm gắn với nhu cầu thật của thị trường, theo đại diện JLL, các nhà đầu tư còn quan tâm tới tính bền vững của dòng vốn, trong đó ưu tiên việc tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn, thay vì thu lợi nhuận lớn trong ngắn hạn nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Lấy ví dụ với phân khúc khách sạn, đại diện JLL cho biết, trong các cuộc đàm phán gần đây, hiệu suất vận hành thực tế đã trở thành yếu tố quyết định khả năng chốt giao dịch. Các chỉ số như công suất phòng, doanh thu trên phòng sẵn có và triển vọng dòng tiền được xem xét chặt chẽ trong mối tương quan với vị trí, phân khúc và định hướng phát triển điểm đến.
Đa số dự án mới đều là mô hình phức hợp, trong khi trước đây nhiều địa phương “không thích” việc chia tách, mà chỉ muốn chuyển giao toàn bộ dự án, nhưng nay quan điểm này đã thay đổi và tạo điều kiện hơn cho các thương vụ M&A dự án thành phần.
Nghiên cứu của JLL cũng chỉ ra rằng, giai đoạn 2023-2024 ghi nhận lợi suất đầu tư khách sạn dao động từ 6-7,5%, trong khi các tài sản được tái cấu trúc hiệu quả có thể đạt lợi suất kỳ vọng 8-9%. Cùng với đó, giá giao dịch bình quân trên mỗi phòng tiếp tục tăng, phản ánh mức độ cạnh tranh ngày càng cao đối với các tài sản chất lượng và khan hiếm.
Tuy nhiên, mức lợi suất cao chỉ thực sự đạt được khi nhà đầu tư chủ động triển khai chiến lược tạo giá trị rõ ràng, thông qua tái định vị thương hiệu, nâng cấp sản phẩm hoặc tối ưu mô hình vận hành.
Theo JLL, nhà đầu tư ngày càng quan tâm nhiều hơn đến chất lượng dòng tiền và khả năng tạo giá trị sau khi hoàn thành thương vụ. Các giao dịch hiện nay không đơn thuần là mua - bán tài sản, mà gắn liền với chiến lược tái định vị và nâng cấp vận hành trong bối cảnh thị trường du lịch Việt Nam đang bước vào giai đoạn trưởng thành hơn
Ở góc nhìn khác, ông Neil MacGregor - Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho biết, hoạt động M&A đã gia tăng động lực trong 2 năm gần đây khi thị trường dần thích ứng với các sắc luật mới như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi…, qua đó mang lại khung pháp lý rõ ràng hơn cho nhà đầu tư.
Tuy vậy, nguồn cung các tài sản đang vận hành cũng như tài sản tạo dòng tiền hiện vẫn rất hạn chế, nên phần lớn hoạt động M&A tập trung vào các dự án đang trong giai đoạn phát triển.
Theo ông MacGregor, mặc dù các dự án này thường gắn với cam kết đầu tư dài hạn, nhưng chi phí vốn ban đầu có thể tương đối nhỏ so với việc mua lại một tài sản đang vận hành quy mô lớn. Điều này lý giải vì sao giá trị các thương vụ được công bố có vẻ chưa cao, dù quy mô dự án rất lớn và các đơn vị tham gia phát triển đều có uy tín trên thị trường.
Thực tế, dòng vốn đang dịch chuyển rõ rệt từ các đô thị lõi sang các khu vực vệ tinh, nơi hạ tầng ngày càng được cải thiện và quỹ đất còn nhiều dư địa phát triển, phù hợp với chiến lược tích lũy quỹ đất dài hạn của nhiều nhà đầu tư.
Một điểm đáng chú ý khác là sự gia tăng của các thương vụ liên doanh hoặc mua cổ phần thiểu số. Đây là cách tiếp cận thận trọng nhưng có tính toán, đặc biệt được ưa chuộng bởi các nhà đầu tư Nhật Bản.
Theo đại diện Savills, hiện có nhiều nhà đầu tư mong muốn gia nhập thị trường Việt Nam, nhưng chưa sẵn sàng phát triển một dự án mới hay cam kết nguồn vốn lớn ngay từ đầu. Việc nắm giữ cổ phần thiểu số cho phép họ tìm hiểu thị trường, tích lũy kinh nghiệm và xây dựng niềm tin trước khi từng bước mở rộng quy mô đầu tư.
Khung pháp lý được cải thiện cũng góp phần củng cố niềm tin vào các cấu trúc giao dịch linh hoạt hơn, từ việc nắm quyền kiểm soát chi phối, tham gia tích cực với tư cách cổ đông thiểu số, cho đến các khoản đầu tư thuần túy về tài chính. Điều này đang giúp Việt Nam trở thành một thị trường M&A bất động sản năng động, thu hút đa dạng các dòng vốn đầu tư.
