Miền Trung: Nhiều dự án bất động sản lách luật huy động vốn

Huy động vốn từ Đà Nẵng đến khắp miền Trung

Từ giữa năm 2019, thị trường địa ốc Đà Nẵng bắt đầu có dấu hiệu đi xuống, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã bắt đầu chuyển hướng hoạt động ra các thị trường lân cận như Quảng Ngãi, Bình Định, Phú Yên, Quảng Bình, Huế, Bình Thuận… Từ đây, cơn sốt bất động sản tỉnh lẻ bắt đầu và nảy sinh những vụ việc không chỉ gây rủi ro cho người mua mà còn làm phức tạp tình hình trên địa bàn.

Tại Quảng Ngãi, trong tháng 8/2019, lãnh đạo tỉnh này đã yêu cầu cơ quan chức năng làm rõ và rà soát điều tra tình trạng rao bán trái phép đất dự án FLC tại Dung Quất khi mà dự án này vẫn chưa xong các thủ tục đầu tư. Trên thực tế, đại diện FLC cho biết, đơn vị này chỉ mới ký hợp đồng nguyên tắc với một đại lý độc quyền để tìm kiếm thị trường và chưa có bất cứ hợp đồng nào liên quan mua bán đất ở Dung Quất.

Thế nhưng, thực tế, nhiều sàn bất động sản tại Quảng Ngãi, Đà Nẵng đã rao bán đất tràn lan trên mạng xã hội, tổ chức sự kiện huy động khách hàng đặt cọc tiền mua đất, căn hộ ở dự án đô thị FLC tại Dung Quất. Không chỉ tại Quảng Ngãi, dự án FLC Legacy Kon Tum cũng trong tình trạng tương tự khi một số đơn vị môi giới tại Đà Nẵng đã tiến hành nhận đặt cọc giữ chỗ khi mà dự án vẫn chưa được triển khai.

Việc thiếu kiểm soát các dự án huy động vốn trái phép sẽ tạo nguy cơ phát triển không bền vững cho thị trường địa ốc tỉnh lẻ

Tại Quảng Trị, thời điểm cuối tháng 7/2019, ở khu vực huyện Vĩnh Linh, dựán Khu đô thị sinh thái biển AE Resort Cửa Tùng dù mới tổ chức khởi công ngày 28/6/2019, nhưng cũng đã được sàn giao dịch Nguyên Đà - có trụ sở đóng tại đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, TP. Đà Nẵng - rao bán và nhận tiền đặt cọc, ký hợp đồng vay vốn của khách hàng.

Trong tháng 12/2019, tại Đà Nẵng, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Ocean Real cùng các đơn vị liên kết đã tổ chức lễ mở bán dự án mang tên The Sang Villa. Theo thông tin công bố của đơn vị này, trong đợt mở bán đầu tiên của dự án, có 42 sản phẩm được đưa ra thị trường với mức giá chỉ từ 3,9 triệu đồng/m2, thanh toán linh hoạt theo tiến độ dự án.

Tuy vậy, theo thông tin Báo Đầu tư Bất động sản có được, The Sang Villa thực chất là dự án Khu nhà ở thương mại thôn Hà Thiệp - Bắc Ninh do liên danh Công ty TNHH Xây dựng Việt Tiến - Công ty TNHH Hoàng Huy Toàn được giao làm chủ đầu tư.

Dự án được triển khai tại xã Võ Ninh, huyện Quảng Ninh với tổng diện tích sử dụng đất là 9,5 ha. Thời hạn thực hiện là 35 tháng, trong đó thời gian đầu tư hạ tầng kỹ thuật là 18 tháng. Dự án được UBND tỉnh Quảng Bình ra quyết định chuyển mục đích sử dụng và giao đất cho nhà đầu tư thực hiện vào ngày 2/10/2019. Cho đến nay, dự án vẫn đang trong quá trình thi công hạ tầng và chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định.

Ẩn họa với thị trường

Việc huy động vốn trái phép tại các dự án bất động sản khu vực Nam Đà Nẵng và Bắc Quảng Nam trong những năm qua đã gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường, gây ra các vụ khiếu kiện nghiêm trọng. Điển hình là việc hơn 1.000 khách hàng tiến hành khởi kiện Công ty cổ phần Bách Đạt An để đòi sổ đỏ tại các dự án do đơn vị này làm chủ đầu tư tại Khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc (thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam).

Anh Trần Văn Hải, một nhà đầu tư tại Đồng Hới cho biết, cách đây 2 năm, thị trường bất động sản tại Quảng Bình lên cơn sốt với một dự án nghỉ dưỡng rất lớn tại khu vực ven biển hai huyện Quảng Ninh, Lệ Thủy. Nhận thấy nhiều nhà đầu tư từ khắp nơi trên cả nước đổ xô về mua đất biệt thự tại dự án này, anh Hải cũng mạnh dạn cọc mua một căn tại đây với cam kết của chủ đầu tư là sau 2 năm sẽ nhận được sổ đỏ. Sau nhiều lần đóng tiền với tổng số lên đến 95% theo giá trị hợp đồng, đến nay anh Hải vẫn chưa nhận được đất biệt thự như cam kết.

Tìm hiểu thông tin, phát hiện dự án được quy hoạch trên đất dịch vụ thương mại nên không thể ra sổ đỏ, cũng như pháp lý dự án còn nhiều khúc mắc, do đó, anh Hải đã đến sàn môi giới đòi lại tiền. Thế nhưng gần như vô vọng.

“Họ hẹn lần này đến lần khác và mới đây thì trả lời rằng, tiền đã chuyển cho chủ đầu tư, nên không lấy lại được. Muốn lấy lại phải qua rất nhiều quy trình xác nhận liên quan kéo dài mấy năm”, anh Hải cho biết.

Ông Lê Ngọc Đoàn, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn R&B (R&B Consulting) cho biết, việc nhà đầu tư mạo hiểm rót tiền mua bất động sản tại các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý sẽ đối mặt với các rủi ro: Thứ nhất, do dự án không đủ điều kiện pháp lý nên chủ đầu tư lách luật bằng việc ký với khách hàng bằng hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư nhằm huy động vốn, trường hợp này khách hàng dễ bị chiếm dụng vốn hoặc mất trắng.

Thứ hai, chủ đầu tư sẽ cho khách hàng thanh toán theo từng đợt, sau khoảng 18 tháng hoặc 24 tháng có sổ đỏ mới giao cho khách hàng. Thường mỗi đợt đóng như vậy khách hàng chỉ lấy phiếu thu chứ không phải là hóa đơn của chủ đầu tư. Đây được coi như một hành vi huy động vốn của chủ đầu tư.

Thứ ba, trường hợp chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính dẫn đến vướng mắc về pháp lý và tiến độ dự án bị kéo dài, hoặc không thể thực hiện được thì rất khó để có được sổ theo cam kết với khách hàng.

“Có nhiều rủi ro xảy ra với việc nhà đầu tư ký hợp đồng đặt cọc, hoặc cọc giữ chỗ đối với các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể đối với việc đặt cọc để bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán các tài sản hình thành trong tương lai. Chính vì thế, nếu xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư, tòa án có thể tuyên là hợp đồng vô hiệu”, ông Lê Ngọc Đoàn cho biết.

Ông Đinh Phan Tiến Anh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Thiên Thanh Long cho hay, tình trạng huy động vốn trái phép tại các dự án tỉnh lẻ hiện nay chưa xuất hiện quá nhiều nhưng cần phải có biện pháp sớm ngăn chặn.

“Việc này dễ tạo tiền lệ xấu để những chủ đầu tư không có năng lực áp dụng theo, gây ra bất ổn thị trường. Chính quyền địa phương cần có biện pháp quản lý chặt tình trạng này trước khi vượt quá tầm kiểm soát khi các chủ đầu tư liên kết với các doanh nghiệp bất động sản ngoài tỉnh để huy động vốn”, ông Đinh Phan Tiến Anh góp ý.