Mất mối cấp vốn lớn
Khảo sát xu hướng tín dụng của các tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước thực hiện mới đây cho thấy, trong nửa đầu năm 2022, các tổ chức tín dụng sẽ tiếp tục siết chặt dòng vốn vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản. Cụ thể, các ngân hàng dự kiến sẽ giảm tỷ trọng tín dụng bất động sản xuống còn khoảng 23,8% trong 6 tháng đầu năm 2022 từ mức 29,7% cùng kỳ năm ngoái, do lĩnh vực này được dự báo gia tăng rủi ro.
Cùng với lộ trình siết tín dụng, từ ngày 15/1/2022, các ngân hàng thương mại cũng bị “cấm cửa” mua trái phiếu của các doanh nghiệp địa ốc. Điều này được cho là sẽ khiến việc huy động vốn của nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó, nhất là khi dòng vốn của các doanh nghiệp này lâu nay có phần phụ thuộc vào kênh trái phiếu.
Theo thống kê, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp năm 2021 là 590.000 tỷ đồng; trong đó, bất động sản là lĩnh vực có giá trị phát hành lớn thứ 2, sau ngân hàng.
Tỷ trọng giá trị phát hành trái phiếu của khối doanh nghiệp bất động sản là 36% (ngân hàng là 37%), tương đương 212.000 tỷ đồng. Do đó, những quy định theo hướng quản lý chặt hơn các điều kiện phát hành trái phiếu có ảnh hưởng nhất định đến hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản.
Ví dụ, Nghị định 81/2020/NĐ-CP (có hiệu lực từ tháng 9/2020) với những quy định chặt chẽ hơn về điều kiện phát hành trái phiếu riêng lẻ đã làm cho giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong 6 tháng đầu năm 2021 sụt giảm so với cùng kỳ 2020.
Đánh giá về việc phát hành trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, trong giai đoạn 2020 - 2021, số lượng trái phiếu được doanh nghiệp địa ốc phát hành là rất lớn. Nhiều đợt phát hành trái phiếu không có tài sản đảm bảo, không được xếp hạng tín nhiệm, không được bảo lãnh phát hành nên tiềm ẩn rủi ro khá lớn.
Có thể trong năm 2022 này, những doanh nghiệp kinh doanh kém hiệu quả sẽ bộc lộ ra. Do đó, động thái hạn chế phát hành trái phiếu bất động sản là cần thiết để đảm bảo an toàn cho thị trường.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land) cho rằng, động thái của Ngân hàng Nhà nước là rất cần thiết, bởi việc dễ dàng phát hành trái phiếu sẽ tạo ra nhiều hệ lụy cho nhà đầu tư và thị trường tài chính.
Tuy vậy, đại diện không ít doanh nghiệp địa ốc cho rằng, bài toán cân đối dòng tiền đang là một áp lực lớn, nhất là trong bối cảnh 2 - 3 năm qua, các doanh nghiệp bị ảnh hưởng nặng nề từ chính sách siết lại cấp phép dự án và đại dịch Covid-19.
Doanh nghiệp địa ốc chuyển hướng
Ngay sau khi “cánh cửa” phát hành trái phiếu doanh nghiệp hẹp lại, hàng loạt doanh nghiệp địa ốc đã chuyển hướng sang phát hành cổ phiếu, trái phiếu cho cổ đông hiện hữu.
Chẳng hạn, theo thông tin từ Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), Công ty cổ phần Cung điện Mùa Đông (thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) hoàn tất đợt phát hành lô trái phiếu 3.230 tỷ đồng vào ngày 21/2/2022. Lô trái phiếu này có kỳ hạn 48 tháng, ngày đáo hạn là 16/12/2025.
Cuối tháng 2 vừa qua, Công ty cổ phần DRH Holdings (mã DRH) chào bán 60,3 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu theo tỷ lệ 1:1, với giá 12.000 đồng/cổ phiếu. Nếu đợt phát hành thành công, DRH Holdings sẽ thu về hơn 720 tỷ đồng vốn mới.
Đầu tháng 3, Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền (mã KDH) đã thông qua kế hoạch chào bán tối đa 20 triệu trái phiếu, mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu nhằm huy động 2.000 tỷ đồng. Thời gian thực hiện dự kiến trong quý II tới.
Theo ông Nguyễn Chí Hồng Ngọc, Phó giám đốc Khối Phân tích, Công ty Chứng khoán Chứng khoán Bảo Việt (BVSC), để bổ sung nguồn vốn dài hạn, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã triển khai các phương án huy động khác như phát hành riêng lẻ cổ phần (như Nam Long, Kinh Bắc, Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng), bán cổ phiếu quỹ (như Nam Long, Khang Điền), phát hành cổ đông hiện hữu (Khải Hoàn Land, Cenland)… trong giai đoạn 6 tháng đầu năm 2021.
Tuy nhiên, ông Ngọc cho rằng, các kênh huy động này có yêu cầu chặt chẽ và chuẩn mực hơn so với kênh phát hành trái phiếu riêng lẻ. Do đó, trong năm nay, các doanh nghiệp có sự minh bạch tốt về tài chính và kế hoạch phát triển phù hợp sẽ vẫn huy động vốn thông qua các hình thức này.
“Các doanh nghiệp chưa niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán, hoặc mục đích sử dụng vốn chưa phù hợp sẽ gặp nhiều khó khăn hơn”, ông Ngọc nhấn mạnh.
Năm 2022, các doanh nghiệp địa ốc sẽ phải xoay qua cách khác để tìm kiếm dòng vốn trung và dài hạn.
Đồng quan điểm, ông Phùng Trung Kiên, Giám đốc Trung tâm Phân tích Công ty Chứng khoán AIS cho rằng, với việc bị siết tín dụng, mất nguồn “khách quen” mua trái phiếu là nhóm ngân hàng, năm 2022, các doanh nghiệp địa ốc sẽ phải xoay qua cách khác để tìm kiếm dòng vốn trung và dài hạn. Trong đó, với các doanh nghiệp niêm yết, giải pháp khả dĩ vẫn là phát hành trái phiếu, cổ phiếu cho đối tác chiến lược, cổ đông hiện hữu.
Đại diện một chủ đầu tư tầm trung ở Hà Nội cũng cho biết, đây là hướng đi mà doanh nghiệp đang tính tới, tuy nhiên, để triển khai cũng không đơn giản, bởi không dễ tìm và thỏa thuận với đối tác lớn.
“Cổ phiếu của chúng tôi chưa đủ hấp dẫn để thực hiện giải pháp này bởi hai năm qua, kết quả kinh doanh bị ảnh hưởng mạnh của đại dịch Covid-19, cổ tức không hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư”, vị này thành thật.
Cũng theo vị chủ đầu tư này, Việt Nam đang thiếu các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản… khiến cho các doanh nghiệp địa ốc cũng bị hạn chế về kênh huy động vốn.
Với góc nhìn tương tự, TS. Nguyễn Hữu Cường cho rằng, ngoài kênh cấp vốn ngân hàng, đã đến lúc Việt Nam có thêm các quỹ đầu tư, nhà đầu tư thiên thần, thậm chí ngân hàng chính sách để hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp địa ốc.
