Người mua nhà thông minh, chủ đầu tư cần minh bạch

Ông đánh giá như thế nào về mức độ minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay?

Hiện nay, theo tôi đánh giá, tính minh bạch thông tin của thị trường nhà ở Việt Nam đã được cải thiện đáng kể. Khách hàng khi mua nhà đã được quyền tiếp cận tương đối đầy đủ thông tin và hồ sơ pháp lý của dự án. Một khi dự án được cấp phép, khách hàng có thể tìm kiếm đến các cơ quan chức năng sở tại ở cấp phường, quận hoặc Sở Quy hoạch - Kiến trúc để kiểm chứng thông tin về quy hoạc của dự án.

Mặt khác, khi tìm hiểu mua các sản phẩm nhà ở tại dự án, khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ pháp lý, để đảm bảo tính minh bạch của dự án.

Chủ đầu tư có thể lựa chọn cung cấp những hồ sơ pháp lý một cách công khai hoặc kín đáo với những khách hàng tham gia mua bán tại dự án.

Các đơn vị phân phối dự án trong quá trình làm việc với các chủ đầu tư, cũng chủ động kiểm chứng giấy phép và các văn bản pháp lý để đảm bảo uy tín của mình trong những thông tin cung cấp và tư vấn cho khách hàng.

Ông Dương Đức Hiển 

Bên cạnh đó, những thông tin chung về sản phẩm và dự án nhà ở như quy hoạch tổng thể, thiết kế, tiến độ xây dựng, các đơn vị xây dựng và nhà thầu, đơn vị quản lý và vận hành… hiện đều được các chủ đầu tư, đơn vị phân phối chủ động chia sẻ rộng rãi và công khai cho khách hàng thông qua các tài liệu marketing giới thiệu dự án, hoặc qua wesite…

Khách hàng ngày càng đặt ra những yêu cầu cao hơn đối với sản phẩm nhà ở, vì vậy, việc cung cấp những thông tin này một cách đầy đủ và minh bạch nắm vai trò quan trọng trong quy trình bán hàng. Chỉ có một số thông tin nhạy cảm như tình hình bán hàng của dự án, thì chủ đầu tư có thể lựa chọn không công bố, điều này hoàn toàn phụ thuộc vào chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư, chứ không phản ánh sự thiếu minh bạch.

Có thể nói, đối với các dự án và các chủ đầu tư uy tín, tính minh bạch của sản phẩm luôn được đề cao và là một giá trị được theo đuổi.

Đó là tình hình chung, còn trên thực tế, vẫn có nhiều chủ đầu thiếu minh bạch trong việc cung cấp thông tin cho khách hàng. Ông nhìn nhận như thế nào về điều này?

Trước tiên phải khẳng định là có và thị trường nào cũng có, nhưng ở Việt Nam, mức độ nhiều hơn do chúng ta vẫn còn đang chu kỳ đầu của phát triển. Tuy nhiên, tôi thấy rằng, mức độ đã giảm khá nhiều so với 10 năm trước.

Trước đây, có thực tế, chủ đầu tư cố tình lập lờ thông tin để đánh lừa khách hàng. Còn hiện nay, việc thiếu thông tin lại ở một xu hướng khác, đó là việc xuất phát từ việc chủ đầu tư thay đổi quy hoạch và thiết kế của dự án, nhưng chưa kịp xin giấy phép. Cũng có những trường hợp chủ đầu tư chủ động tiến hành những hoạt động marketing, giới thiệu dự án đến khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện chào bán.

Điều này có thể được hiểu nhầm là sự thiếu minh bạch của dự án, nhưng nên hiểu động thái này như một chiến lược bán hàng của chủ đầu tư, thu hút và đón đầu sự quan tâm của thị trường hơn là mập mờ thông tin.

Thực trạng này có thể phần nào làm giảm tính minh bạch về mặt pháp lý của dự án, nhưng hầu hết trong các trường hợp, khách hàng sẽ được thông báo và trao đổi rõ ràng.

Một khi khách hàng đã ký hợp đồng mua bán, nếu sản phẩm có bất kỳ điều chỉnh nào so với thiết kế ban đầu, điều chỉnh này bắt buộc phải nằm trong phạm vi sai số cho phép đã được quy định rõ trong hợp đồng giữa khách hàng và chủ đầu tư. Thông thường, phạm vi này với sản phẩm thấp tầng là 1 - 3% và cao tầng là 3 - 5%. Khách hàng khi nhận bàn giao sản phẩm được phép đo đạc kiểm tra để đảm bảo những sai số của sản phẩm thực chỉ nằm trong giới hạn cho phép so với thiết kế ban đầu.

Một nguyên nhân khác có thể dẫn đến sự thiếu minh bạch trong những thông tin về dự án nhà ở được cung cấp cho người mua chính là tính không chuyên nghiệp của chủ đầu tư. Đối với các chủ đầu tư chuyên nghiệp, nắm giữ doanh mục bất động sản lớn, bao gồm nhiều dự án, hoạt động marketing - truyền thông cho dự án nắm vai trò rất quan trọng. Vì vậy, những thông tin về dự án thông thường sẽ được cung cấp đầy đủ và chi tiết ra công chúng.

Trong khi đó, với các chủ đầu tư không chuyên, chỉ có 1 hoặc 2 dự án nhỏ lẻ, họ thông thường sẽ không quá chú trọng đến các hoạt động quảng bá cho dự án, dẫn đến tình trạng cung cấp thông tin sơ sài, không đầy đủ. Tuy vậy, nếu các chủ đầu tư có tầm nhìn và có được sự tư vấn đúng đắn của các đơn vị bán hàng chuyên nghiệp, thì sẽ sớm thay đổi trong hướng cung cấp thông tin cho khách hàng, rõ ràng và minh bạch hơn.

Từ phía khách hàng, yếu tố minh bạch của dự án có phải là một yếu tố nên coi là trọng yếu trong quá trình tìm hiểu và mua nhà hay không, thưa ông?

Khách hàng đã và đang ngày càng trở nên am hiểu hơn và đặt ra yêu cầu cao hơn đối với sản phẩm nhà ở. Trải qua những bài học trong quá khứ về việc đầu tư và các dự án thiếu minh bạch dẫn đến dừng tiến độ hay bị xử phạt, người mua và nhà đầu tư ngày nay tìm hiểu rất kỹ thông tin về dự án, không chỉ đơn giản là về giá cả, vị trí, hay các chương trình ưu đãi của dự án, mà khách hàng còn quan tâm đến nhiều thông tin khác như các tiện ích nội khu, cơ sở hạ tầng quanh dự án trong hiện tại và trong tương lai gần, uy tín và kinh nghiệm của chủ đầu tư, cũng như năng lực của các đơn vị xây dựng, thiết kế và quản lý dự án.

Những thông tin này nếu như không được cung cấp đầy đủ sẽ khó có thể tạo được niềm tin và thu hút sự quan tâm của khách hàng. Tuy vậy, cũng phải ghi nhận rằng, mức độ thấu đáo về mặt thông tin dự án của khách hàng ở các phân khúc khác nhau có sự khác nhau nhất định.

Đối với các phân khúc cao cấp, do giá thành sản phẩm cao, khách hàng luôn cân nhắc rất kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định mua, vì vậy sự minh bạch về mặt thông tin của dự án luôn được đề cao.

Đối với phân khúc giá rẻ, nhiều khách hàng đổ lỗi cho chủ đầu tư là cố tình lập lờ đánh lừa khách hàng. Tuy nhiên theo tôi, điều này là không đúng, bởi dù thuộc phân khúc nào, thì chúng ta cũng vẫn phải quan tâm đến thông tin, chỉ có điều là việc tiếp cận thông tin với phân khúc này thực sự với nhiều khách hàng là suy nghĩ qua loa, cam chịu, chấp nhận, dẫn đến việc bị chủ đầu tư lợi dụng và không cấp những thông tin còn thiếu.

Chẳng hạn, sản phẩm nhà ở vẫn phải tuân theo các tiêu chuẩn về mật độ xây dựng, chiều cao, hay an toàn phòng cháy chữa cháy. Đây là những thông tin cơ bản mà khách hàng nên đảm bảo dự án đáp ứng trước khi đưa ra quyết định mua để tránh ảnh hưởng đến chất lượng sống, sức khỏe thậm chí tính mạng của mình.

Một xu hướng trái ngược được ghi nhận trong các nhà đầu tư tại phân khúc nhà ở hiện nay là nhà đầu tư dù biết dự án chưa đủ điều kiện về mặt pháp lý vẫn chấp nhận đầu tư vào dự án. Dựa trên các thông tin khác về tiềm năng của dự án như vị trí, tiện ích, khả năng gia tăng giá trị hoặc cho thuê lại, các nhà đầu tư chấp nhận rủi ro và đầu tư vào dự án để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn tại các sản phẩm này. Như vậy, có thể nói, sự thiếu minh bạch không hoàn toàn là một điểm bất lợi của các dự án nhà ở trên thị trường hiện nay.

Vậy trong thị trường nhà ở như hiện nay, ông có lời khuyên nào cho các khách hàng?

Với tư cách là một đơn vị tư vấn bất động sản chuyên nghiệp, tôi khuyên các khách hàng, bao gồm cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà để ở, cần coi trọng yếu tố minh bạch của các dự án nhà ở.

Đối với các nhà đầu tư, sau khi nghiên cứu kỹ càng về tiềm năng đầu tư của dự án, họ có thể quyết định chấp nhận mạo hiểm và đầu tư vào các dự án chưa đủ điều kiện về mặt pháp lý. Nhưng đây là một rủi ro rất lớn, vì vậy tôi vẫn khuyến nghị các nhà đầu tư chỉ nên đầu tư vào các dự án đã được cấp phép đầy đủ.

Đối với người mua nhà để ở, yếu tố minh bạch về mặt pháp lý của dự án càng quan trọng. Đối với đối tượng khách hàng này, căn nhà không chỉ là một tài sản lớn của đời người, mà còn có liên quan mật thiết đến cuộc sống của hộ gia đình. Rủi ro về mặt pháp lý của dự án có thể dẫn đến sự chậm trễ trong bàn giao, có thể dẫn đến những bất tiện trong đời sống gia đình hoặc tạo ra gánh nặng về tài chính nếu phải tiếp tục đi thuê nhà.