Giải pháp tình thế
Thời gian qua, các dự án condotel ở Đà Nẵng được phép chuyển đổi thành căn hộ chung cư là một hiện tượng rất đáng chú ý trên thị trường bất động sản.
Tháng 5/2023, UBND TP. Đà Nẵng có quyết định cho phép Công ty cổ phần Kim Long Nam được chuyển mục đích sử dụng đất đối với các lô đất xây condotel CT1, CT2, CT3, CT7 tại Dự án Đà Nẵng Times Square.
Theo quyết định, UBND TP. Đà Nẵng cho phép chủ đầu tư được chuyển mục đích sử dụng đất đối với gần 4.000 m2 đất thương mại dịch vụ của 4 lô đất trên để sử dụng vào mục đích đất ở đô thị dùng xây nhà chung cư. Thời hạn sử dụng đất đến ngày 30/3/2056.
Dự án này được giới thiệu với quy mô xây dựng gồm 14 tòa tháp (từ CT1 - CT7, B1 - B7) với chức năng chính là khách sạn, căn hộ du lịch condotel cao từ 40 - 50 tầng. Được khởi công từ năm 2017, đến nay, Dự án mới hoàn thiện phần thô của nhiều toà tháp.
Trước đó, năm 2019, TP. Đà Nẵng cũng cho chuyển hàng ngàn căn condotel tại Tổ hợp Cocobay sang căn hộ chung cư.
Cụ thể, UBND TP. Đà Nẵng quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với Dự án Tổ hợp Du lịch và Giải trí Cocobay tại phân khu quy hoạch số 1, phía Tây đường Trường Sa (phường Hoà Hải, quận Ngũ Hành Sơn). Trong đó có nội dung chuyển đổi condotel (không hình thành đơn vị ở) thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở).
Condotel là căn hộ phục vụ du lịch và có thể, mùa hè có 1.000 khách, nhưng tới mùa đông lại vắng hoe. Nhưng đối với chung cư - đơn vị ở, thì hạ tầng kỹ thuật như đường, cây xanh, điện, nước, giao thông, thoát nước, vệ sinh môi trường, trường học, cơ sở y tế… lại là chuyện hoàn toàn khác.
Theo đó, 1.016/1.856 căn condotel tại tòa nhà Cổ Cò 1, 2, 3 và 544/1.657 tại công trình chưa xây dựng ở tòa nhà Cocobay Tower được thành căn hộ chung cư.
Liên quan đến Đà Nẵng Times Square, ông Nguyễn Cửu Loan, Phó chủ tịch thường trực, kiêm Tổng thư ký Hội Quy hoạch phát triển đô thị TP. Đà Nẵng nhận định, đây là dự án phục vụ mục đích du lịch và có mặt tiền biển, nhưng hiện chủ đầu tư nhận thấy “khó ăn”, nên chuyển sang chung cư.
“Khu ven biển Đà Nẵng chưa có hạ tầng giao thông tĩnh, trong khi đó, lượng xe hằng năm tăng lên rất nhiều. Mặc khác, do những áp lực trong kêu gọi đầu tư, vai trò kiểm soát không theo kịp, nên hạ tầng không đáp ứng được, đó là tôi chưa nói đến trường học, cơ sở y tế”, ông Loan chia sẻ.
Ông Loan cho biết, hiện nay, những sản phẩm condotel đã hình thành, nhưng bán buôn không được, để chuyển đổi, các cơ quan quản lý phải căn cứ những tiêu chí mà Chính phủ ban hành, để áp dụng với từng đô thị cụ thể.
Theo ông Loan, nếu hạ tầng đô thị một khu vực chỉ đáp ứng được cho 1.000 hộ dân, bỗng nhiên có thêm hàng trăm căn chung cư mọc lên, để thêm hàng ngàn hộ dân vào sinh sống sẽ khó thoát khỏi cảnh quá tải. Bởi condotel là căn hộ phục vụ du lịch và có thể, mùa hè có 1.000 khách, nhưng tới mùa đông lại vắng hoe. Nhưng đối với chung cư - đơn vị ở, thì hạ tầng kỹ thuật như đường, cây xanh, điện, nước, giao thông, thoát nước, vệ sinh môi trường, trường học… lại là chuyện hoàn toàn khác. Mặc dù chính sách mở ra để “giải cứu” nhà đầu tư, nhưng về lâu dài sẽ xuất hiện nhiều hệ lụy. Ngoài ra, chủ trương chung với các đô thị đang là giãn ra, thì chuyển đổi codotel lại là bó vào.
“Bởi vậy, chúng ta cần phải cẩn trọng sau khi xét duyệt những khu nhà chung cư, nhà ở xã hội trong đô thị”, ông Loan nói.
Trả lời phóng viên Báo Đầu tư, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, chuyển đổi condotel sang căn hộ chung cư là giải pháp có tính tình thế trước sự phát triển của loại hình này.
Theo ông Đính, phát triển cấu trúc hạ tầng của ngành kinh tế du lịch, condotel là cần thiết, tuy nhiên, trong quá trình thúc đẩy phát triển, nhiều địa phương, chủ đầu tư cũng ồ ạt làm những dự án mà chưa căn cứ hệ thống hạ tầng và quản lý của từng nơi.
“Các quy định pháp luật không theo kịp sự phát triển loại hình này, khi mà nhiều địa phương phê duyệt các dự án bất động sản du lịch dựa trên các nền tảng đầu tư kinh doanh bất động sản để bán sản phẩm, chứ không phải xây dựng hạ tầng du lịch”, ông Đính bình luận.
“Giải cứu” condotel và những câu hỏi khó
Ông Đính cho rằng, nhiều chủ đầu tư không chú trọng đến hệ thống hạ tầng du lịch, vì thế, người mua cũng xác định là đầu tư bất động sản. Đây là một hệ lụy rất lớn với hạ tầng du lịch.
Theo ông Đính, đáng ra đó là dự án dịch đáp ứng nhu cầu ở của khách du lịch và tại các địa phương như Đà Nẵng, Nha Trang… condotel là giải pháp dự phòng cần thiết cho mùa du lịch cao điểm. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, trong thời gian qua, không mấy dự án thực hiện được chức năng dự phòng cho hạ tầng du lịch.
Một chuyên gia bất động sản cho rằng, đây là động thái có tính chất “giải cứu” thị trường bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng. “Việc tháo gỡ khó khăn là cần thiết, nhưng cần phải biết rằng, thiết kế condotel khác với căn hộ chung cư thông thường, vì thế, gánh nặng khi chuyển đổi như chi phí thay đổi, sửa chữa, cải tạo nội thất, khắc phục những bất tiện khi sử dụng… rất cần phải tính đến khi chuyển đổi”, vị chuyên gia này nêu ý kiến.
Vị chuyên gia này cũng đặt ra loạt câu hỏi: Chuyển đổi condotel thành chung cư có phù hợp với quy hoạch phát triển của địa phương không và có phù hợp các luật liên quan? Khi chuyển đổi, người mua và chủ đầu tư được hưởng lợi, nhưng những lợi ích, chi phí kèm theo để được chuyển đổi là gì? Những yếu tố, điều kiện gì để condotel có thể được chuyển đổi? Chính quyền địa phương sẽ bổ sung, thay đổi quy hoạch như thế nào khi việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất của các dự án condotel (từ đất thương mại, dịch vụ thành đất ở) sẽ làm đảo lộn quy hoạch sử dụng đất vốn đã được phê duyệt tại nhiều khu vực?
