Dồn dập nguồn cung
Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2022, Thủ đô đón nhận nhiều dự án nhà ở xã hội chuẩn bị được đầu tư hoặc mở bán, chẳng hạn dự án nhà ở xã hội Vân Canh quy mô 463 căn hộ tại huyện Hoài Đức của chủ đầu tư Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD), dự án nhà ở xã hội tại phường Thượng Thanh (quận Long Biên) của liên doanh Công ty BIC và Him Lam quy mô 3 tòa (CT1, CT2, CT3) cao 22 tầng với khoảng 1.900 căn hộ…
Còn theo Công ty TNHH Hoà Bình, riêng trong năm 2022, doanh nghiệp này dự kiến sẽ xây dựng 10.000 căn nhà ở xã hội tại quận Hoàng Mai. Ở phía Nam Thủ đô, Tập đoàn Thắng Lợi và các đối tác cũng đặt mục tiêu đưa ra thị trường khoảng 10.000 căn hộ giá dưới 1 tỷ đồng/căn ngay trong năm nay.
Tuy nhiên, thông tin gây sốc trong phân khúc này phải nhắc tới Vingroup với kế hoạch cung cấp ra thị trường tới 500.000 căn nhà ở xã hội giá dưới 1 tỷ đồng/căn trong 5 năm tới. Theo đó, Vinhomes - một thành viên của Vingroup sẽ phát triển các dự án nhà ở xã hội tại vùng ven các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Đà Nẵng... Trước mắt, Vinhomes sẽ triển khai dự án tại Hà Nội và TP.HCM, giá bán mỗi căn hộ từ 300-950 triệu đồng, bàn giao từ tháng 6/2023.
Đó là những mục tiêu đầy tham vọng, dù cũng chưa biết cách nào 2 doanh nghiệp trên có thể xây cả chục ngàn căn hộ trong năm nay, khi quý II/2022 đã trôi qua quá nửa.
Nhà nước nên cho phép các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nộp tiền sử dụng phần quỹ đất 20% trong các dự án để thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia. Nguồn quỹ này được dùng phục vụ công tác giải phóng mặt bằng hoặc cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay. Làm được điều này, một mặt sẽ điều tiết đúng nguồn vốn đáng ra phải dành cho phát triển nhà ở xã hội, mặt khác, tạo điều kiện tiếp cận vốn vay cho các chủ đầu tư, nâng cao tính khả thi của các dự án.
Theo luật sư Nguyễn Vĩnh Quỳnh, Công ty Luật Hợp danh Minh Bạch, trong bối cảnh nguồn cung căn hộ thương mại khan hiếm, giá tăng chóng mặt, thông tin về lượng lớn dự án nhà ở xã hội chuẩn bị được đầu tư hay ra mắt thị trường được ví như “làn gió mát” xoa dịu thị trường nhà ở. Tuy nhiên, giá nhà ở xã hội hiện vẫn quá cao so với khả năng chi trả của các đối tượng được hưởng chính sách theo quy định của Luật Nhà ở 2014, làm thế nào để các doanh nghiệp “quen” làm nhà ở cao cấp xây được căn hộ giá vài trăm triệu là câu hỏi gây thắc mắc.
“Giá bán nhà ở xã hội trung bình đang ở quanh mức 15 triệu đồng/m2, có nơi lên tới 21-25 triệu đồng/m2 hoặc cao hơn. Mức giá này chỉ phù hợp với người có thu nhập trung bình trở lên, mà chưa phù hợp với thu nhập của các đối tượng trong diện ưu đãi”, luật sư Quỳnh nói và cho biết thêm, ưu đãi đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội cũng chưa thu hút được nhà đầu tư, khi theo quy định tại Điều 21 - Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của chủ đầu tư toàn bộ dự án nhà ở xã hội không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư đối với nhà ở xã hội để bán, không quá 15% đối với nhà ở xã hội để cho thuê.
Ngoài ra, chủ đầu tư cũng không có quyền mua, cho thuê lại nhà ở xã hội. Đối với trường hợp các bên lập vi bằng công nhận giao dịch mua bán nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, thì chỉ có giá trị ghi nhận một sự kiện pháp lý là 2 bên có thỏa thuận với nhau về việc mua bán nhà ở, không phải là một căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nên rủi ro đối với bên mua là rất cao.
Còn theo ông Vương Quốc Toàn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng, để có nhiều hơn các dự án nhà ở xã hội, cần có thêm giải pháp thúc đẩy phát triển phân khúc này. Chẳng hạn, với vấn đề đất làm nhà ở xã hội, nên bỏ quy định doanh nghiệp phải trích 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội, bởi vướng mắc liên quan đến vấn đề này mà nhiều dự án ở thương mại không thể triển khai thời gian qua. Thực tế, chỉ khoảng 2% dự án để dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, còn lại đều chọn cách nộp tiền thay thế. Số tiền này đưa về ngân sách lại phục vụ việc khác, chứ không dùng để xây dựng nhà ở xã hội.
“Chúng ta nên quy hoạch riêng từng khu nhà ở xã hội, chứ không nên phân biệt nhà ở công chức, công nhân, người nghèo… Đối với nhà ở xã hội, nếu chúng ta tập trung vào một đối tượng, quy hoạch một chỗ thì sẽ bán hết ngay, còn nếu tách lẻ thì rất khó bán”, ông Toàn nói, đồng thời chia sẻ thêm, về việc cho thuê 20% nhà ở xã hội trong dự án, thực chất không có người thuê.
“Ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, giá thuê nhà cao nên mức quy định cho thuê như trên là phù hợp. Tuy nhiên, ở khu vực ngoại ô hay nông thôn, nếu cho thuê với giá từ 1-4 triệu đồng/tháng thì ít có người thuê và chủ đầu tư khó thu hồi vốn nhanh. Do đó, nên giảm số lượng nhà cho thuê xuống tỷ lệ 5-10%, trong đó ở nông thôn là 3-5%, thành phố là 10%”, ông Toàn gợi ý.
 |
Một dự án nhà ở xã hội tại quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Ảnh: Thành Nguyễn |
Cấu thành giá và những vấn đề ngoài “khung”
Việc nhiều chủ đầu tư lớn liên tục công bố các kế hoạch táo bạo về nhà ở xã hội là động thái tích cực, nhưng nhiều thành viên thị trường cho rằng, thay vì chỉ tập trung vào “yếu tố truyền thông” là giá thành căn hộ (dưới 1 tỷ đồng/căn), cần có góc nhìn thấu đáo hơn về câu chuyện cấu thành giá.
Theo ông Đào Văn Duy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Hạ tầng và bất động sản Việt Nam (VIID), về cơ bản, giá nhà ở xã hội được cấu thành bởi 4 yếu tố gồm tiền giải phóng mặt bằng, tiền xây dựng, chi phí lãi vay và chi phí vận hành hậu bàn giao.
Trong đó, chi phí giải phóng mặt bằng gồm chi phí tư vấn, quản lý dự án theo định mức có sẵn, nhưng trên thực tế, chủ đầu tư phải chi thêm “phí ngoài” để thỏa thuận với người dân, nếu không có chi phí này thì gần như dự án không thể triển khai bởi không có được sự đồng thuận từ người dân và dù là chi phí hợp lý, nhưng chủ đầu tư lại không được hạch toán vào chi phí dự án, do đó cần được hợp thức hóa để đảm bảo quyền lợi cho cả 3 bên gồm Nhà nước (làm được dự án, đảm bảo an sinh), chủ đầu tư (được hạch toán để kích đầu tư dự án) và người dân (được đền bù đất theo giá thị trường).
Với chi phí xây dựng (hệ thống kết cấu kiến trúc, cơ điện…), vì là một loại chi phí lớn nên cần có chính sách hỗ trợ về thuế cho các đơn vị cung cấp nguyên vật liệu để giảm chi phí này xuống, tạo dư địa giảm giá nhà.
Về chi phí lãi vay, việc quyết toán dự án thường được tính đến thời điểm bàn giao nhà, nhưng thực tế không phải dự án nào cũng bán hết, mà vẫn còn tồn đọng sản phẩm, dẫn đến việc chủ đầu tư phải mất thêm chi phí vận hành, trong khi phí dịch vụ chưa thể thu để bù đắp.
Còn ông Vương Quốc Toàn cho biết, các đối tượng vay vốn mua nhà ở xã hội đều là người thu nhập thấp, nhưng nhiều ngân hàng chỉ cho người dân ở đô thị được vay vốn, còn khu vực rìa đô thị hoặc nông thôn thì không được vay. Do đó, cần mở rộng đối tượng cho vay để đảm bảo chính sách an sinh được phủ rộng
Liên quan tới chi phí đất đai, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Lê Thành cho hay, mặc dù Nhà nước sẽ hoàn trả lại chi phí này nhưng không phải bằng tiền, mà sẽ trừ dần vào nghĩa vụ thuế phải đóng của chủ đầu tư, trong khi việc hoàn thuế thường mất nhiều thời gian nên không biết khi nào mới nhận đủ.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải bồi thường giải phóng mặt bằng theo giá thị trường (tự thỏa thuận với người dân), nhưng Nhà nước lại trả theo bảng giá đất với hệ số cố định, dẫn đến doanh nghiệp phải chịu khoản lỗ chênh lệch giá không nhỏ, trong khi mức lợi nhuận 10% được hưởng không đủ bù lỗ.
Ngoài ra, doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội cũng phải chịu các chi phí xây dựng, chi phí tài chính, thiết kế, thẩm định… Trong đó, thời gian thủ tục hành chính kéo dài khiến chi phí tài chính phát sinh ngày càng lớn. Đây là “chi phí ẩn” không dễ thấy và thực tế là dự án càng bị “ngâm” lâu thì càng tăng cao.
“Chính vì vậy, rất khó để đưa ra mức giá tối thiểu có thể thực hiện một dự án nhà ở xã hội, bởi mỗi khu đất nằm ở vị trí khác nhau sẽ có cấu thành giá khác nhau, không thể nào có một mức giá chung được”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
Cần xem lại cơ chế lợi nhuận, chính sách ưu đãi thuế, phí cho nhà phát triển dự án nhà ở xã hội
Luật sư Nguyễn Vĩnh Quỳnh, Công ty Luật Hợp danh Minh Bạch
 |
Trên thực tế, một doanh nghiệp cần khoảng 5 năm để hoàn thiện một dự án nhà ở xã hội, nên mức lợi nhuận tối đa hàng năm đối với dự án nhà ở xã hội chỉ khoảng 2% - rất thấp đối với một dự án kinh doanh bất động sản.
Bên cạnh đó, mặc dù chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng các ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nhưng các khoản thuế phí ưu đãi này lại không được tính vào giá bán, giá cho thuê nhà ở xã hội, nên thực chất đây không phải là ưu đãi dành cho chủ đầu tư, mà là các đối tượng hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
Nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ cần có những đột phá về chính sách và thủ tục hành chính
Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Nam Long
 |
Lĩnh vực nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ cần có những đột phá về chính sách và thủ tục hành chính liên quan. Cần xây dựng cơ chế đặc thù cho việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, trước hết bắt đầu từ việc định nghĩa nhà ở xã hội, giá rẻ căn cứ trên diện tích sàn căn hộ, giá bán căn hộ để có cơ chế ưu đãi phù hợp.
Hiện nay, chúng ta thiếu một “nhạc trưởng” để điều phối, quyết định then chốt để thực hiện chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ một cách nhanh nhất. Các Nghị định 100, Nghị định 99 đều rất bao quát, nhưng khi triển khai trong thực tiễn lại chưa mang lại hiệu quả như kỳ vọng.
Bên cạnh đó, nên triển khai các gói tài chính ưu đãi cho các đối tượng mua nhà ở xã hội theo kinh nghiệm của các quốc gia đi trước như Hà Lan hay Singapore. Bản chất không phải Nhà nước tài trợ tài chính, mà chỉ xây dựng chính sách để các quỹ đầu tư, quỹ tài chính phối hợp với chủ đầu tư tạo ra các gói hỗ trợ người mua nhà.
Nhà ở xã hội không phải là nhà từ thiện, cho không
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV
 |
Chúng ta hiểu về nhà ở xã hội chưa chuẩn. Nhà ở xã hội không phải là nhà từ thiện, cho không, vì nếu thế thì không ai ở được. Do đó, mức phí chi trả nhà ở xã hội như vậy là đã thấp hơn nhà ở thương mại rồi.
Về cho thuê nhà ở xã hội khu vực nông thôn, hiện nay, người dân khu vực này không ai thuê nhà ở xã hội, nếu có là do một số chủ đầu tư có dự án cho công nhân tại khu vực nông thôn thuê. Việc cho đối tượng này vay để mua, thuê nhà ở xã hội là trách nhiệm chủ đầu tư, của địa phương.
