Khoảng cách giá thu hẹp nhanh
Sau gần 10 năm làm việc tại TP.HCM, vợ chồng anh Minh Quân, 35 tuổi, nhân viên một công ty logistics tại khu Đông, quyết định tìm mua căn hộ đầu tiên. Với số tiền tích lũy khoảng 1,5 tỷ đồng cùng kế hoạch vay ngân hàng thêm 1,5-2 tỷ đồng, anh nghĩ rằng việc dịch chuyển ra vùng ven có thể hiện thực hóa giấc mơ an cư.
Lựa chọn ban đầu của anh là các khu vực từng được xem là “vùng trũng” giá nhà như Dĩ An, Thuận An, Bình Chánh, hay một số đô thị vệ tinh phía Tây TP.HCM. Thế nhưng, sau nhiều tháng khảo sát, điều khiến anh bất ngờ là mặt bằng giá căn hộ tại các khu vực này đã thay đổi rất nhanh.
“Hai năm trước, nhiều dự án còn quanh mức 35-45 triệu đồng/m2, nhưng nay đã tăng lên 50-70 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn. Khoảng cách giá giữa vùng ven và nội đô không còn lớn như trước”, anh Quân chia sẻ.
Câu chuyện của anh Quân cũng là thực tế mà nhiều người mua nhà đang đối mặt. Trong nhiều năm, vùng ven được xem là lời giải cho bài toán giá nhà ngày càng đắt đỏ tại trung tâm TP.HCM. Khi quỹ đất trung tâm ngày càng cạn kiệt và giá căn hộ liên tục lập đỉnh, làn sóng dịch chuyển nhu cầu ra các khu vực giáp ranh trở thành xu hướng tất yếu. Tuy nhiên, chính dòng dịch chuyển này cùng với quá trình đô thị hóa mạnh mẽ đã khiến những khu vực từng được xem là lựa chọn “vừa túi tiền” không còn duy trì được lợi thế giá thấp.
Khảo sát thị trường cho thấy, nguồn cung mới tại các địa bàn vùng ven TP.HCM hiện chủ yếu thuộc phân khúc trung cấp và cao cấp. Tại khu vực Bình Dương cũ, nhiều dự án mới đang được chào bán phổ biến từ 50-75 triệu đồng/m2.
Đơn cử, các dự án Green Tower và Esme của TBS Group được giới thiệu với giá 68-75 triệu đồng/m2. Chủ đầu tư Lê Phong cũng mở bán cùng lúc 2 dự án The Emerald Boulevard và Emerald River Park với giá dự kiến 70-75 triệu đồng/m2.
Một số dự án khác như Bcons Center, A&T Saigon Riverside, Sky Zen, Harmonie hay Lapura dao động quanh mức 50-57 triệu đồng/m2.
Tại Bình Chánh, Hóc Môn cũng xuất hiện nhiều dự án có mức giá từ 60-90 triệu đồng/m2, cao hơn đáng kể so với vài năm trước. Ngay cả những địa phương từng được xem là “vùng trũng” của thị trường địa ốc phía Nam như Bà Rịa - Vũng Tàu cũ hay khu vực phía Tây TP.HCM đều đang chứng kiến làn sóng tăng giá mạnh.
Trên thị trường thứ cấp, xu hướng này còn thể hiện rõ hơn khi nhiều dự án ghi nhận mức tăng từ 20-30% chỉ sau vài năm, cho thấy mặt bằng giá căn hộ tại các đô thị vệ tinh đang từng bước tiệm cận khu vực nội thành.
Theo các chuyên gia, sự gia tăng này phản ánh quá trình tái định giá không gian đô thị sau khi hạ tầng giao thông liên tục được đầu tư. Các tuyến vành đai, cao tốc, metro và mạng lưới kết nối liên vùng đang làm thay đổi khái niệm về khoảng cách địa lý.
Những khu vực từng bị xem là xa trung tâm thì nay chỉ còn cách khu lõi đô thị vài chục phút di chuyển. Khi thời gian đi lại được rút ngắn, bất động sản vùng ven cũng dần được định giá theo một mặt bằng mới.
Bà Cao Thị Thu Hương - Phó giám đốc phụ trách Thị trường, Savills TP.HCM cho rằng, đà tăng hiện nay là hệ quả của nhiều yếu tố cộng hưởng. Một mặt, giá nhà nội đô liên tục neo ở mức cao buộc người mua phải mở rộng phạm vi tìm kiếm.
Mặt khác, chi phí phát triển dự án từ đất đai, vật liệu xây dựng, nhân công... cho đến tài chính, pháp lý… đều tăng mạnh, khiến doanh nghiệp khó có thể duy trì mức giá bán cũ. Do vậy, các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ và vị trí thuận lợi đều phải thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn đáng kể so với trước đây.
Theo đánh giá của Avison Young Việt Nam, với nhiều người trẻ thuộc thế hệ Millennial (hay Gen Y, những người sinh ra trong giai đoạn 1981-1996) và Gen Z (những người sinh ra trong giai đoạn 1997-2012), việc tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn, nguyên nhân đầu tiên là tốc độ tăng giá nhà đã vượt xa tốc độ tăng thu nhập.
Trong 5 năm qua, giá căn hộ tại TP.HCM tăng 50%, trong khi thu nhập trung bình chỉ tăng 6-10%/năm.
Trong khi giá tăng nhanh, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, phân khúc dưới 1.500 USD/m2, lại khan hiếm kéo dài. Trong cùng giai đoạn, hầu hết sản phẩm mở bán mới tại TP.HCM (trước sáp nhập) đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Điều này khiến một bộ phận người trẻ rơi vào thế bế tắc khi không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng cũng chẳng thể tiếp cận nhà ở thương mại trong nội đô.
Sóng ngầm tái cấu trúc thị trường nhà ở
Theo TS. Châu Đình Linh - Trường đại học Ngân hàng TP.HCM, nhóm chịu tác động mạnh nhất hiện nay là lực lượng lao động trẻ đang trong giai đoạn tích lũy tài sản. Với mức thu nhập phổ biến từ 15-30 triệu đồng/tháng, việc sở hữu một căn hộ có giá từ 4-7 tỷ đồng là mục tiêu ngày càng khó đạt được.
Khoảng cách giữa tốc độ tăng thu nhập và tốc độ tăng giá nhà ngày càng lớn khiến nhiều người phải kéo dài thời gian thuê nhà hoặc trì hoãn kế hoạch lập gia đình, sinh con.
Dữ liệu từ Numbeo 2026 (một trong những cơ sở dữ liệu lớn nhất thế giới do người dùng đóng góp về các thành phố và quốc gia trên toàn cầu) cho thấy, chỉ số giá nhà trên thu nhập của Việt Nam hiện ở mức hơn 30 lần, thuộc nhóm cao nhất châu Á.
Với nhiều người trẻ thuộc thế hệ Millennial (hay Gen Y, những người sinh ra trong giai đoạn 1981-1996) và Gen Z (những người sinh ra trong giai đoạn 1997-2012), việc tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn, nguyên nhân đầu tiên là tốc độ tăng giá nhà đã vượt xa tốc độ tăng thu nhập.
Riêng TP.HCM, người dân phải mất khoảng 32 năm thu nhập mới có thể mua được nhà trong trường hợp không chi tiêu cho các nhu cầu khác. Con số này phản ánh rõ thực tế rằng, bài toán nhà ở là một trong những thách thức lớn đối với khả năng duy trì và thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao của đô thị lớn nhất cả nước.
Trong khi đó, nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân ngày càng khan hiếm. Phân khúc căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2 gần như biến mất khỏi thị trường TP.HCM.
Ngay tại các khu vực vùng ven, số lượng dự án có giá dưới 40 triệu đồng/m2 cũng không còn nhiều. Sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền đang khiến thị trường ngày càng lệch về phía các sản phẩm trung và cao cấp.
Dưới nhiều tác động, đặc biệt là giá nhà tăng cao, khi quan sát người trẻ đô thị, Avison Young Việt Nam chỉ ra 3 nhóm hành vi phản ánh sự khác biệt về khả năng tài chính, khẩu vị rủi ro và quan điểm sống.
Đầu tiên là tệp người trẻ vẫn có nguyện vọng sở hữu nhà, nhưng chủ động trì hoãn quyết định mua để quản lý rủi ro tài chính. Họ theo dõi sát biến động lãi suất, chính sách tín dụng và nguồn cung nhà mới, chờ thời điểm phù hợp hơn để xuống tiền.
Thứ hai là quan điểm chờ đợi sẽ khiến cơ hội sở hữu nhà ngày càng thu hẹp. Lý do rất rõ ràng: Giá tăng bình quân khoảng 3% sau mỗi đợt mở bán, trong khi chi phí phát triển dự án và lãi vay cũng leo thang. Với nhóm này, nhà ở vẫn là công cụ xây dựng tài sản bền vững, có tính kế thừa, ổn định và khó bị xói mòn bởi lạm phát.
Thứ ba là không ám ảnh sở hữu như 2 nhóm trên. Người trẻ nhóm 3 tin rằng, thuê nhà là quyết định tài chính chủ động và hiệu quả để có cuộc sống tốt hơn. Với nhóm này, thuê nhà giúp họ duy trì tính cơ động và giữ chi phí nhà ở trong ngưỡng 30% thu nhập. Nhóm này cũng có xu hướng chấp nhận sống cùng gia đình nhiều thế hệ.
Sự thay đổi trong quan điểm mua nhà khiến giai đoạn thanh lọc theo nhu cầu ở thực thêm gay gắt. Theo Avison Young Việt Nam, giá bán cao và thiếu sản phẩm phù hợp khiến người có nhu cầu ở thực ngày càng thận trọng. Cùng với việc định danh điện tử và tiến tới đánh thuế bất động sản, nhu cầu đầu cơ cũng ngày càng giảm.
Đây là hệ quả của việc tốc độ tăng giá đang tách xa khỏi khả năng khai thác dòng tiền thực. Trong nhiều năm, thị trường Việt Nam vận hành chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá dài hạn của đất đai. Giá bán tại nhiều khu vực hiện vượt xa khỏi lợi tức từ cho thuê.
Trong bối cảnh lãi suất, thu nhập và kinh tế còn biến động, rủi ro thanh khoản hay thậm chí tình trạng âm vốn chủ sở hữu hoàn toàn có thể xảy ra nếu giá tài sản giảm khi dư nợ vay vẫn cao.
