Lợi thế linh hoạt
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Troy Griffiths - Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, những căng thẳng địa chính trị trên thế giới gần đây ít nhiều đều đã được dự báo từ trước, cho nên phần lớn nhà đầu tư đã đưa ra quyết định phân bổ nguồn vốn trước khi căng thẳng gia tăng.
Theo đại diện Savills, vị thế trung lập cùng mạng lưới hiệp định thương mại tự do (FTA) phủ rộng và vai trò quan trọng trong chiến lược “Trung Quốc + 1” đang củng cố hình ảnh Việt Nam như một điểm đến an toàn và bền vững cho dòng vốn FDI.
Trong bối cảnh địa chính trị toàn cầu còn nhiều bất ổn, xu hướng dịch chuyển sản xuất và nhu cầu đa dạng hóa chuỗi cung ứng sẽ tiếp tục thúc đẩy nhà đầu tư lựa chọn Việt Nam như một giải pháp giảm thiểu rủi ro.
Tuy nhiên, đi cùng với cơ hội, các doanh nghiệp sản xuất cũng đang đối mặt với áp lực chi phí ngày càng lớn, đặc biệt là chi phí vận tải biển và logistics.
Nếu giá bán sản phẩm không thể điều chỉnh tăng thì tỷ suất lợi nhuận chắc chắn sẽ bị thu hẹp, nhất là với doanh nghiệp nhỏ. Trong bối cảnh đó, mô hình nhà xưởng xây sẵn mang lại lợi thế đáng kể nhờ sự linh hoạt, tiết kiệm vốn đầu tư ban đầu và phù hợp với nhu cầu của đa số doanh nghiệp sản xuất.
“Đối với các doanh nghiệp muốn nhanh chóng đi vào hoạt động hoặc cần tính linh hoạt cao trong giai đoạn biến động như hiện nay, nhà xưởng xây sẵn có thể trở thành lựa chọn ưu tiên”, ông Troy Griffiths nhấn mạnh.
Cùng góc nhìn, ông Vũ Minh Chí - Giám đốc Bộ phận Dịch vụ khu công nghiệp, Avison Young Việt Nam nhận định, sức ép tài chính và mục tiêu bền vững sẽ thúc đẩy các nhà sản xuất tập trung nhiều hơn vào tính hiệu suất, sự linh hoạt và tốc độ nhằm giảm rủi ro chi phí và tối ưu vận hành.
Theo đó, những loại hình xây sẵn như nhà xưởng, nhà kho, kho lạnh, trạm trung chuyển, trung tâm giao hàng chặng cuối… tiếp tục ghi nhận nhu cầu thuê cao. Quan sát kỹ hơn, các dịch vụ kho bãi logistics ngày càng chuyên nghiệp hóa và đầy đủ, từ xuất - nhập, kiểm tra, dán nhãn, đóng gói hàng hóa… đến thủ tục hải quan.
Trên thực tế, xu hướng này đang được phản ánh rõ trong chiến lược đầu tư của nhiều nhà phát triển bất động sản công nghiệp, khi ngày càng nhiều đơn vị chuyển trọng tâm sang các dự án nhà xưởng xây sẵn nhằm đáp ứng nhu cầu triển khai nhanh của các doanh nghiệp sản xuất.
Ông Đinh Hoài Nam - Trưởng Bộ phận Kinh doanh, SLP Việt Nam cho hay, Việt Nam tiếp tục theo đuổi mục tiêu tăng trưởng chất lượng cao dựa trên sản xuất, công nghệ và nâng cấp chuỗi cung ứng.
Bối cảnh này tạo ra một môi trường đầu tư mang tính chọn lọc hơn, nơi mức độ sẵn sàng của dự án, chất lượng vị trí và năng lực triển khai trở nên quan trọng hơn tốc độ mở rộng quy mô đơn thuần.
Do đó, chiến lược đầu tư của SLP Việt Nam hiện tập trung vào các địa phương có mức độ tập trung công nghiệp cao, nhu cầu logistics thực chất và động lực tăng trưởng từ sản xuất công nghệ cao. SLP Việt Nam phát triển song song 2 mô hình nhà xưởng xây sẵn và xây dựng theo yêu cầu nhằm đáp ứng đa dạng chiến lược gia nhập thị trường của khách hàng.
Tương tự, ông Peter Ryder - Tổng giám đốc Tập đoàn Indochina Capital đánh giá, Việt Nam ngày càng khẳng định vai trò quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu, các công trình công nghiệp xây sẵn trở thành lựa chọn tự nhiên đối với các doanh nghiệp đang mở rộng quy mô kinh doanh hoặc dịch chuyển hoạt động sản xuất.
Do vậy, Core5 Việt Nam tiếp tục tập trung vào phân khúc nhà xưởng xây sẵn cho thuê, bởi tin rằng mô hình này mang lại giải pháp tối ưu cho các nhà sản xuất, đáp ứng đồng thời yêu cầu về hiệu quả chi phí và tốc độ đưa nhà máy đi vào vận hành.
Nhu cầu thuê tăng mạnh
Thực tế, xu hướng chuyển từ thuê đất sang thuê nhà xưởng xây sẵn đã hình thành từ những năm trước, nhưng chỉ thực sự tăng tốc thời gian gần đây. Trong năm 2025, Savills Việt Nam ghi nhận sự sôi động rõ nét của phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn, trong đó 62% nhà sản xuất mới lựa chọn thuê nhà xưởng xây sẵn - mức cao nhất kể từ năm 2018.
Tại phía Nam, số liệu thống kê của Cushman & Wakefield cho thấy, tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn hiện đạt 92%. Các khu vực trọng điểm như Đồng Nai, Tây Ninh cũ và TP.HCM mới đều duy trì tỷ lệ lấp đầy cao từ 90-93%, chủ yếu đến từ nhóm doanh nghiệp công nghệ cao, sản xuất linh kiện điện tử, bo mạch và phụ kiện - những ngành đòi hỏi hạ tầng đạt chuẩn để nhanh chóng vận hành.
 |
Mô hình nhà xưởng xây sẵn phù hợp với nhu cầu của đa số doanh nghiệp sản xuất. Ảnh: Dũng Minh. |
Bà Ngọc Lê - Giám đốc cấp cao, Trưởng Bộ phận Tư vấn chiến lược của Cushman& Wakefield Việt Nam cho biết, lợi thế cốt lõi của nhà xưởng xây sẵn nằm ở khả năng chuyển giao gánh nặng quản lý, rủi ro liên quan và chi phí vốn sang nhà phát triển chuyên nghiệp, mang lại các lợi ích cho khách thuê.
Cụ thể, nhà xưởng xây sẵn giúp doanh nghiệp chuyển đổi chi phí đầu tư vốn thành chi phí vận hành, qua đó giữ lại khoảng 80-85% vốn ban đầu cho các hoạt động kinh doanh cốt lõi.
Lấy ví dụ, thay vì bỏ ra 10-15 triệu USD để mua đất và xây dựng nhà máy diện tích khoảng 10.000 m2, doanh nghiệp chỉ cần chi trả khoản tiền thuê hàng tháng có thể dự báo trước khoảng 50.000 USD là có thể bắt tay vào sản xuất ngay.
Không chỉ mang lại lợi ích tài chính, mô hình này còn tạo ra sự linh hoạt chiến lược. Doanh nghiệp có thể bắt đầu hoạt động với nhà xưởng quy mô nhỏ, sau đó mở rộng sang nhà xưởng liền kề hoặc chuyển sang mô hình nhà xưởng xây dựng theo yêu cầu khi nhu cầu gia tăng. Trong trường hợp cần điều chỉnh chiến lược, doanh nghiệp cũng có thể rút lui khỏi thị trường nhanh hơn, mà không phải chịu chi phí lớn để thanh lý tài sản cố định.
Ngoài ra, nhà xưởng xây sẵn còn giúp đơn giản hóa các thủ tục pháp lý. Chủ đầu tư thường chịu trách nhiệm hoàn thiện các hồ sơ như giấy phép xây dựng, đánh giá tác động môi trường (ĐTM) và chứng nhận phòng cháy chữa cháy (PCCC), qua đó giảm đáng kể gánh nặng thủ tục cho khách thuê.
Mặc dù giá thuê nhà xưởng xây sẵn tại Việt Nam đang có xu hướng tăng, nhưng vẫn cạnh tranh so với nhiều thị trường quốc tế. Bà Ngọc Lê cho biết, trong khu vực, giá thuê nhà xưởng xây sẵn tại Việt Nam thấp hơn so với mức 7-9 USD/m2 tại các khu sản xuất chính ở Trung Quốc và thấp hơn từ 2-3 lần so với các thị trường châu Âu (Đức, Pháp, Ba Lan…), nơi giá thuê dao động từ 10-16 USD/m2/tháng và thường đi kèm với quy trình pháp lý kéo dài và rủi ro cao hơn.
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục tái cấu trúc và các doanh nghiệp ngày càng ưu tiên tốc độ triển khai dự án, mô hình nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tiếp tục mở rộng tại Việt Nam.
Không chỉ đáp ứng nhu cầu “đi vào vận hành ngay” của nhà sản xuất, phân khúc này còn góp phần nâng cao chất lượng hạ tầng công nghiệp và củng cố sức hút của Việt Nam trong cuộc cạnh tranh thu hút dòng vốn FDI trong khu vực.
