Loạn vì đủ loại cao cấp
Nếu muốn biết độ "phủ sóng" của các sản phẩm mang danh cao cấp đến đâu, chỉ cần gõ từ khóa "chung cư cao cấp" lên trang tìm kiếm Google. Sau chưa đầy 1 giây, có tới hàng triệu kết quả trả về. Trong đó, hầu hết là các bài viết quảng cáo với những mỹ từ đầy hấp dẫn về các dự án chung cư như “nơi ước đến - chốn mong về”, “top những chung cư cao cấp nhất”, “không gian sống thượng lưu”…
Tuy nhiên, để ý kỹ hơn sẽ thấy, bên cạnh những bài quảng cáo hoa mỹ đó, là những phản ánh về một bức tranh không mấy tươi sáng của các chung cư được cho là cao cấp hiện nay như tranh chấp, mất điện, mất nước, chất lượng dịch vụ kém, “xù” quỹ bảo trì, trộm cướp “viếng thăm”…
Trong khoảng 2 năm trở lại đây, đường dây nóng của Báo Đầu tư Bất động sản đã nhận được hàng trăm đơn thư, điện thoại khiếu nại về đủ loại vấn đề xảy ra tại các chung cư. Trong đó, một phần không nhỏ là phản ứng bức xúc của việc bỏ hàng tỷ bạc ra để rồi "mua phiền muộn" ở những chung cư cao cấp tự phong.
Không chỉ phải sống chung với mùi hôi, đi chung với rác, mà điện nước mất liên tục, phòng cháy chữa cháy thì tậm tịt, nhân viên bảo vệ, vệ sinh thì thái độ lồi lõm..., trong khi phí dịch vụ lên tới cả chục ngàn đồng/m2. Thậm chí, có những dự án mặc dù ở trung tâm nhưng nằm trong ngõ ngách vẫn được giới thiệu là cao cấp.
Tại nhiều chung cư, người dân phải thay phiên nhau thức trắng đêm để trông xe ô tô vì chủ đầu tư, đơn vị quản lý ngăn không cho đưa xe xuống hầm giữ xe. Thậm chí, tại một số chung cư mới đi vào hoạt động, cư dân còn thay phiên nhau thức đêm để trông… băng rôn phản đổi chủ đầu tư, vì sợ chủ đầu tư gỡ, lại mất công làm lại…
Sự an toàn cũng là yêu cầu được đặt lên hàng đầu
Nhiều dự án, chủ đầu tư quảng cáo mỹ miều các căn hộ của mình cao cấp bởi lẽ được quan tâm chu đáo, thiết kế tỉ mỉ như những “đường kim mũi chỉ”. Tuy nhiên, khi đi vào hoạt động, cư dân chuyển về sinh sống thì họ đã có nhiều lần bức xúc với chủ đầu tư về chất lượng công trình không xứng với từ “cao cấp”. Ngay từ khi bàn giao đã bộc lộ nhiều vấn đề từ chất lượng xây dựng tòa nhà, dịch vụ quản lý, hạ tầng và tiện ích…
Nhiều dự án bất động sản, chung cư cao tầng, căn hộ được chủ đầu tư "tự phong" dự án cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang, nhưng chưa hề được Sở Xây dựng hoặc đơn vị đánh giá độc lập công nhận. Hàng loạt chung cư được gắn mác "cao cấp" nhưng chất lượng theo các cư dân chỉ đạt mức chung cư "bình dân".
Không "bỗng dưng" gọi là cao cấp
Trên thực tế, không ngẫu nhiên có sự phân biệt giữa các phân khúc cao cấp, trung cấp hay bình dân, mà đều có các tiêu chí rất rõ ràng và đã được quy định thành luật.
Cụ thể, Ths. KTS. Trần Thanh Ý, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết, thực ra, tiêu chí chung cư từ ngày xưa đã có các khái niệm, nhưng theo thời gian và sự vận động của thị trường, Bộ Xây dựng cần phải ban hành các tiêu chí rõ ràng hơn.
Trong đó, chung cư cao cấp không đơn thuần ở giá tiền, mà phải đảm bảo các tiêu chí rất gắt gao về cảnh quan, số lượng chỗ để ô tô cho từng căn hộ, các công trình tiện ích như cây xanh, bệnh viện, trường học, cũng như các công trình hạ tầng phục vụ chung cư… Chỉ cần thiếu một chỉ tiêu cũng sẽ không được gọi là cao cấp.
Lựa chọn được một dự án tốt là câu chuyện đau đầu
Thế nhưng, theo bà Trần Thanh Ý, trên thực tế, để tìm được những dự án đạt theo những tiêu chuẩn là rất khó, vì nó đòi hỏi bài toán chi phí là rất lớn, mà ít doanh nghiệp có thể theo đuổi. Tuy nhiên, vì chưa có trường hợp nào bị xử lý về việc gắn mác "cao cấp" để bán hàng, nên đến nay các doanh nghiệp vẫn lợi dụng để quảng bá và gây nhầm lẫn cho khách hàng
Bổ sung quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, nhằm kiểm soát việc phân hạng nhà chung cư, trong 10 năm trở lại đây, Bộ Xây dựng đã có 2 thông tư về phân hạng nhà chung cư, gồm Thông tư 14/2008/TT-BXD ngày 2-6-2008 "Hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư". Theo quy định tại Thông tư này, chung cư được chia thành 4 hạng.
Tiếp đó, Thông tư 31/2016/TT-BXD ngày 30-12-2016 thay thế Thông tư 14/2008/TT-BXD, chỉ còn được chia thành 3 hạng: A, B và C. Tuy vậy, theo HoREA, Thông tư 31/2016/TT-BXD đang có một số nội dung bất cập, không sát thực tế. Cụ thể từ khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 31/2016/TT-BXD đến nay, hầu như chưa có chủ đầu tư dự án hoặc ban quản trị nhà chung cư nào lập hồ sơ đề xuất phân hạng nhà chung cư.
Hơn thế, các thông tư trên của Bộ Xây dựng chỉ phân hạng chung cư sau khi đã xây dựng xong hoặc khi chủ đầu tư đã bán căn hộ cho khách hàng. Trong khi đó, giai đoạn chủ đầu tư mở bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai dưới "mác" chung cư cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang, là giai đoạn mà người mua nhà rất dễ bị lừa dối, dễ bị mua nhầm sản phẩm không đúng như quảng cáo.
Theo ông Châu, về chung cư cao cấp, ngoài căn cứ theo tiêu chí của Bộ Xây dựng sẽ có thêm những yêu cầu khắt khe khác từ phía các lĩnh vực gắn bó với chung cư như kiến trúc sư, đơn vị quản lý tòa nhà, người dân. Ngoài ra, để có được một vị trí cạnh tranh hay tạo được chuỗi giá trị độc đáo trong bối cảnh kinh doanh khắc nghiệt, doanh nghiệp buộc phải biết “hy sinh” một số lợi ích nhỏ để trở nên khác biệt trên thị trường và từ đó gia tăng lợi nhuận và tăng trưởng.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó chủ tịch HĐQT CTCP Xây dựng Hải Đăng (HDMon Holdings) cho rằng, điều này khá đúng với bối cảnh phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay và trở thành vấn đề sống còn của giới tạo lập bất động sản. Cạnh tranh bằng giá bán, khuyến mại hay tiến độ không còn là “vũ khí nóng” cho các dự án. Thị trường đã chứng kiến một cuộc ganh đua quyết liệt giữa các ông chủ trong việc đầu tư lớn vào các dịch vụ tiện ích hiện đại và khác biệt nhằm thu hút người mua.
Bởi lẽ, khẩu vị của người mua nhà cũng đã thay đổi hoàn toàn so với trước, thay vì chỉ quan tâm đến ngôi nhà người ta đã quan tâm nhiều hơn đến trải nghiệm sống. Khi đó, điều người ta quan tâm nhất sẽ là, nơi ở mới đó ảnh hưởng thế nào tới công việc, kiếm tiền của họ, họ sẽ đi lại thế nào, mua sắm ở đâu, vui chơi giải trí ra sao… Khi đó, những tiện ích nội khu cũng như cung cách quản lý bỗng nhiên trở nên rất quan trọng trước khi “xuống tiền”.
“Nói cách khác, muốn họ ở đây thì chúng ta phải tạo được ra sự khác biệt, được phục vụ, được tận hưởng cuộc sống. Những khu đô thị, dự án mà đáp ứng được những điều này sẽ luôn luôn có được thanh khoản tốt, đặc biệt là các dự án không quá xa khu trung tâm”, ông Tuấn nhấn mạnh và cho biết thêm, khi các tiêu chuẩn về chất lượng xây dựng - thiết kế của các ngôi nhà dần tương đương nhau, thì chất lượng dịch vụ của khu đô thị hay tòa nhà sẽ là điểm then chốt để doanh nghiệp vượt lên các đối thủ khác.
Theo ông Tuấn, phân khúc cao cấp là phân khúc không dễ theo, và muốn theo đuổi nó thì phải gắn với chủ trương "không chỉ bán nhà mà bán một không gian sống", một dự án gọi là cao cấp phải chủ động tạo ra chuỗi giá trị "mềm", bằng dịch vụ quản lý đô thị chuyên nghiệp, tận tâm; an ninh, an toàn, phòng cháy chữa cháy đảm bảo và các hoạt động gắn kết cộng đồng thân thiện, văn minh.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
